本帖最后由 Klancer 于 2019-8-6 21:16 编辑
受到報稅帖的激勵, 那就再開一個房貸帖交流交流. 不喜勿噴. 之前先簡單的說一下房貸的用詞:利率(interest rate): 這個不用說了吧.
貸款費用(Loan Fee/Loan Cost): 銀行每作一筆貸款, 他們會收一筆貸款的費用作為手續費, 一般會是貸款金額的0.5%~1.5%
Point: 這是一筆錢你先付給銀行, 但銀行會降低你的利率, 變相你少付利息
APR: 這個是等於用利息+貸款費用逆算出來的一個數字, 只是一個參考的數字
一般的房貸我就不說了, 大家都應該知道, 我就說一下關於房貸的心得吧:
1) 要不要買Point? Point 的意思就是你預先付一筆錢, 但是銀行會願意減少0.25%或一定利率. 比如說, 你作一個50萬的貸款, 3.75%利率, 但銀行說, 你能先付銀行5千塊的話, 你可以有3.5%, 30年固定的利息.
從數字上當然是買point 好因為你只付了5千塊但可以省30年0.25%的利息啊. 但是! 如果你5年後就重貸的話, 那這個point 就沒什麼意義了. 因為你只是省了5年0.25%的利息 (~4千塊左右)但是你之前付了5千塊, 虧了1千塊了. 所以買point 之前好好看看自己會不會在幾年之內會重貸.
2) No-point-no-fee: 就是說你這個貸款不需要買point 不需要付loan cost. 這個在華人地區很常見! 但我個人認為這個也是最容易有大坑的一種貸款. 銀行不是做慈善的, 天上的餅真那麼容易掉下來麼? 以下就是一點心得:
a) No-Point: Point 原來就不是必須的, 你不買point 也可以的呀. 所以不要那麼容易就給騙了.
b) No-fee (坑1): 這個No-fee 指的是, 你在作貸款的時候不需要付loan cost/loan fee, 那銀行的手續費哪裡收啊? 吃西北風去? 很簡單啊, 把你的手續費打進你的貸款本金就好啦, 你申請50萬貸款, 那你要No-Fee, 好啊, 把5千加進去貸款就變成50.5萬的貸款. 想想, 多了5千塊貸款, 加上還30年的利息, 最後多還了1萬.
c) No-fee (坑2): 還有一種就比較直白, No-fee 但是就是利率高個0.15%~0.2%. 你可能覺得沒什麼啊, 那麼少, 但你要記得, 就算0.1% 加上15~30年, 收回來的利息會比loan fees 多了好多的.
d) No-fee (坑3): 還有一些銀行做No-fee的時候規定你5~10年不能重新貸款. 這個簡單暴力, 給你3.5% 收你5~10年利息, 就算期間利率降了變2.75% 你也只能嘆氣了.
e) No-fee (坑4): Prepayment penalty, 意思是提早償還貸款罰款, 一般貸款你可以任何時候都可以完全償還你的房貸(比如說賣房了, 你中lottery 有錢等). 美國大部份的房貸貸款是不會罰款的. 罰款的原意就是說銀行原本打算賺你30年的利息, 但你23年拿還完了, 等於銀行少賺了7年的利息啊, 他們不會罰你7年的利息錢但也要個0.1~0.5%你的貸款額作補償. 但有些no-point-no-fee 的貸款就會加這個條款, 我確定99%的人在公證行的時候不會有時間去看那超100頁的文件的! 所以到你要還款的時候給罰了就發現被坑了, 但已經太遲.
坑的總結: 我個人不反對no-point-no-fee, 不過你相信銀行會給你便宜嗎? 他們總有方法把那個loan fee拿回來.
3) 不查收入房貸: 這個也是華人銀行非常熱門的貸款, 就是因為很多人報稅報太少了, 所以他們就弄了這種貸款出來, 正規銀行可真的比較少見. 因為這是一個灰色地帶的貸款. 好處就是不查收入啊, 壞處就是首付比例一般需要35%~50%, 而且利率也不怎樣好.
4) 爛房子貸款: 有些人喜歡買爛房子回來修, 修好了就賣出去賺錢 (flipping house). 一般大眾都覺得這需要全現金把房買下來的, 因為正規銀行會要求房子是好的,不然不能估價. 所以正規銀行不會給爛房子做貸款的. 但是你是可以申請Hard Money Loan 的, Hard Money Loan 就等於一個有錢人把錢借給你, 但利息會很高(一般是普遍利率+4% = 7~8%). 而且時間只有2~4年, 每個月只付利息. 你一看好貴的利息啊! 不過要知道這種貸款就要把房子買下來, 自己修, 修好了就賣了, 中間也就是大概付1年的利息了. 但你可以賺到錢.
5) FHA 貸款: 這個就說你可以用低於20% 首付去買房(比如說5% 或者0%), 看上去很美好. 但是缺點就是你的貸款額會很大(就需要你1040報稅也高),而且你每個月除了房貸, 也要額外再買一個保險, 每年的保費大概是你房貸的0.5%~1% ($50萬的話, 保費是$5000/年 (1%算) 或者$417/月. 挺貴的. 要慎重考慮用這個貸款.
6) 新型的首付合作計劃: 這2年剛流行起來的. 在LA/SF/NY這些高房價的地區, 很多年青人都拿不出首付 (50萬的房需要10萬首付), 但年輕人家裡沒礦, 哪年哪月才能存10萬啊. 所以有些公司就提出來新的計畫, 就是說你出5萬, 他們出5萬, 再向銀行貸40萬. 你每個月只需要付40萬的房貸就行. 他們5萬暫時不用還.
嗯? 有那麼爽? 那他們吃什麼? 西北風麼? 當然不會. 他們的5萬只會在你以後30年內賣房的時候才會收回.
嗯? 那利息呢? 他們不算利息, 但是! 你賣房賺的錢, (新的售價減原來的買價)的3分之1要給他們!
好處呢, 沒有20% 都可以買房, 而且月付不用還他們. 壞處? 貴啊.
總結: 銀行不是開慈善的, 不要去想圖銀行便宜, 銀行養一大堆精數師算了幾十年, 你認為你能嬴嗎? 只能多了解少掉坑就是了. 選合適自己的用就好了.
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变色卡
匿名
发表于 2019-8-7 04:16:44
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