經濟衰退前夕 - 怎麼買房/賣房? 希望幫到你決定

Klancer

Hello 大家好, 我是苦逼的會計財務樓主, 我又來了. 這幾天股市大波動, Fed 降不降利息, 甚至於經濟衰退的消息都開始出來了. 作為一個經歷過2008年衰退的人和綜合那幾年所有客戶的行為, 樓主打算寫個帖說說在經濟衰退(或許有機會衰退)的前夕, 大家到底買不買房的迷思? *注意這次文章會比較長

1) 對沒有房子的你:
以每個月$2,000租金來算, 一般在LA 大概對應的房產是40~45萬左右. 而買房後每個月要付~$2,700 (房貸/地稅/保險/HOA). 那假設對比你一年後買, 跟現在買:
(i) 現在買的話: $45萬  + $2,700 月付 *12個月 - $4,000 (房貸產生退稅) - $6,700 (還貸款產生淨值) = $47.1萬
(ii) 等一年後: $45萬 * 95% (跌了5%) + $2,000 月租 *12個月= $45.2萬
結果顯然易見, 輕輕的跌了5%後再買, 才是$45.2萬才比你現在買的話貴一點點. 那我們再假設, 萬一在熱門地區, 沒有跌?
(iii) 等一年後: $45萬 + $2,000 月租 *12個月= $47.4萬
嗯? 已經差不多了?! 那我們再假設, 經濟沒有在一年內跌, 甚至於微升了(2%以今年平均升幅)?
(iii) 等一年後: $45萬 * (升了2%)+ $2,000 月租 *12個月= $48.3萬
所以, 你在決定買和不買的時候, 不妨算一下這個數字. 不過話說在前, 因為是自住, 短期的升或是跌, 真心沒有太大的區別. 反正你至少會住個5~10年, 等你5~10年後的房價, 一定會比現在的貴(也因為通脹的關係啊).

2) 對現在想買投資房產的你
投資房有一個很通用的公式, 就是同購買的價格除於每年的租金要少於20. 按上面的價格就是:
$45萬 / ($2,000*12個月) = 18.75
意思就是你需要接近19年的時間回本. 這個只是一個最基本的要求! 畢竟你有地稅/HOA/保險/維修. 如果超過了20年的話,你的平均每年回報可是會很差. 所以在挑選投資房的時候, 第一件事就要看這個比例, 特別你是打算長期投資. 第二就需要看每個月的現金流了, 以及房產在若干年後增值的速度.
以上面例子, 你有$45萬現金全款購買了房子, 每年淨租金收入$16,800 ($2,000租金-1400支出) * 12個月. 當年的淨回報率是3.7%, 當然, 買房很多時我們要講求賣房時要賺錢嘛. 我在網上找了一組數據關於SF, NY, LA 我們都熟悉的地市對比一下由2000年~現在房地產中間價格升了多少錢?
(有興趣可以查一下自己所在城市https://www.trulia.com/real_estate/New_York-New_York/market-trends/)
紐約: 41萬(00年) 至 149萬(現在), 升值3.6倍
洛杉磯: 17萬(00年) 至 87萬(現在), 升值5.1倍
三藩市: 42萬(00年) 至 139萬(現在), 升值3.3倍
好了, 我假設你2000年用45萬買房, 每年有約3.7%租金回報, 到2019年你賣了房(按上面升值倍數*45萬房價算), 你的回報率(已調整2%通漲)是
紐約: 年化回報率: 9.5%
洛杉磯: 年化回報率: 11.1%
三藩市: , 年化回報率: 9.1%
所以在熱門地區的房市, 買投資房是沒有什麼問題(廢話). 好了, 萬一你在其他大農村地區? 先看看中間房屋價格:
Charlotte, 北卡: 14萬(00年) 至 27萬(現在), 升值1.9倍
拉斯為加斯: 13萬(00年) 至 29萬(現在), 升值2.2倍
好了, 因為大農村的關係, 租金的回報可高可低, 但我就取3%吧, 畢竟大農村地方房屋供應多一點嘛. 租金上漲的速度一般而言不會太快. 我假設你2000年用45萬買房, 每年有約3%租金回報, 到2019年你賣了房(按上面升值倍數*45萬房價算), 你的回報率是
Charlotte, 北卡: 年化回報率: 6.2%
拉斯為加斯: 年化回報率: 6.8%
好了, 也不差嘛, 我們再看看如果你用45萬現金去投資股票去作為比較, 為避免個別股票時間波動問題, 我只要指數型基金作為參考物. https://www.investopedia.com/ask/answers/042415/what-average-annual-return-sp-500.asp
S&P500 ETF: $146 (00年) 至 $283(現在), 升值1.9倍
如在00年你投入45萬, 至現在你會有85.5萬左右, 所以會比投資房地產回報差一點咯. 當然, 什麼時候進入股市, 什麼時候離開, 會大幅度影響你的回報, 你進入/離開的時機夠好, 隨時可以有2倍於房地產的回報, 看你個人選擇.

3) 對現在已有投資房/自住房的你
我已經有房了, 房跌不跌跟我沒啥關係啊? 不是的, 有! 第一是大家常說是重貸, 這個簡單, 就重新貸款嘛. 第二, 如果你的房子有餘下的淨值, 你應該去開一個淨值貸款線(equity line). 這個和信用卡差不多, 但是它是用房屋做為抵押品. 你可以隨時拿貸款, 也可以除時還貸款. 所以, 有一個淨值貸款, 等到經濟衰退時再用貸款去買房/買股票, 這樣等於銀行放款給你抄底!
一般的方法如下, 你房子價格50萬, 房貸25萬, 這時候銀行一般允許你70% LTV 比例即是房子最多可以有35萬貸款, 那你去開一個10萬元的淨值貸款線. 等經濟衰退時, 你可以立刻從這個10萬元拿錢出來去全款買房或股票.

總結: 根最新的高淨值人士($3百萬淨值以上)調查, 在2018年, 他們將錢投在現金(15%), 股票(55%), 債券(20%), 其他(10%). 所以你問房地產是最好的嗎? 一定不是, 有錢人最多是把錢都投進了股票和債券. 房地產最多也只在那10%裡面了.
https://www.financialsamurai.com/how-high-net-worth-individuals-invest-asset-allocation-breakdown/

好了, 以上就是各種情況, 希望大家都可以做到最明智的決定. 希望吃瓜群眾給個讚樓主就有動力去寫了呀 . 求路過的大神給補充/輕噴, 也歡迎你問問題交流

彩蛋1) 很多理財專家都會建議你及早存401k, IRA 其實是對的, 有太多例子證明, 如果你要靠房地產作為你的退休金, 那會有很高的風險(特別是如果你只有一棟房的情況下). 如你買房會用光你大部份的月收入的話而導致你不能存錢, 這樣你不應該買房, 因為有什麼風險的話, 你的財務情況會變得很差(比如屋要維修了, 但你月收入已經用光在房地產支出上, 那你就要借錢去維修了).

彩蛋2) 你亦會常看到新聞/財經會講, 你現在存$X/月在退休帳戶/保險基金, 你退休是會有$X百萬的錢. 做為一個整天算回報/財報的, 我只可以講"This is BS". 為啥? 因為很多時候他們都按"最佳每年投資回報"來計算, 實際的情況根本很難到. 我假設你在2009年股市大跌的時候開始存錢了(進場時機很好!), 到2039年你退休了, 剛又遇上衰退, 他們所謂的每年X% 回報立馬就不存在了 (離埸的時候不好). 真正能有每年10%回報+30年都是如此, 真的需要進埸/離埸時機把握的很好才會有, 那這樣的人又有多少?
總結就是: 錢要存, 保險基金有需要就買, X年後有$X百萬的錢? 聽聽就好, 再何況錢長期來講是貶值的.

稳稳

沙发 沙发 支持支持！
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喵喵唔

谢谢楼主认真的分享
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仙姑同城

目前房价高位还是等最好

Klancer

leeeexu 发表于 2019-8-26 11:34
这个准确吗。。
我感觉又real estate的人绝对不值那么点。

這樣說吧, 專業投資房地產的一般會在好的時候進埸(例如2009年經濟差), 在高位拋出(像現在), 在合適的時候將資金回籠/投入, 但一般有這樣眼光的人, 用同樣的技巧把資金投在股票/債券的回報會更大, 這才說明為何高淨值的有錢人, 只會把少量的錢投進去房地產.

Klancer

leeeexu 发表于 2019-8-26 12:47
我理解你所说的。
租金实在太稳的同时，  外加房地产升值的属性我个人认为这一投资是当之无愧的回报之王 ...

這個當然了, 以現金流的模式(cash flow model)去計算回報, 定期把租金收回來, 這樣是可以的像原文中會有約6% 回報, 是非常有優勢的. 但最大的問題是, 我是見到不少人以摃扛形式(拿房貸)去買投資房收租金, 這樣6%回報要減去3~4%銀行房貸利息, 這樣回報就太差勁了, 大概等於30年國債甚至2年CD的回報水平.

但樓主認為用房子拿淨值貸款這個優勢非常好. (起碼你不大可能以股票抵押去銀行借貸, 而用房子可以).

维尼

谢谢楼主的详细分析。关于401K，如果之前没有存，现在明明知道经济危机要来了，那还需要存吗？还是再等个几年观察下再开始存401k？

非常感谢楼主分享，目前就正好在纠结要不要买房，在旧金山湾区，17年打算买房没买，还以为能稳一段时间，想等等再凑点首付，买个学区稍微好一点的，18年不知道为啥大涨了一波，就是攒的钱了，房价又涨了。现在买又怕买在高位，哎，好纠结！因为不是特别宽裕，过两年孩子要上学，想买个学区稍微好点的。谢谢楼主分享。都是些干货
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Klancer

维尼 发表于 2019-8-26 13:00
谢谢楼主的详细分析。关于401K，如果之前没有存，现在明明知道经济危机要来了，那还需要存吗？还是再等个几 ...

401k 每年有存的限制(1萬9千), 你可以的話應該盡量存, 存了之後再等衰退時買.

Klancer

匿名者 发表于 2019-8-26 13:09
非常感谢楼主分享，目前就正好在纠结要不要买房，在旧金山湾区，17年打算买房没买，还以为能稳一段时间，想 ...

謝謝你的留言, 其實自住的話沒什麼所謂, 差別真心不太大, 而且2009年灣區好的地區都沒有跌太多10~15%, 再加上2009年房地產爆了, 下次經濟衰退房地產再爆的機會不會太大, 所以就算衰退, 灣區(好學區)的房價不會跌太多.

Faye0809

谢谢楼主分享
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Klancer

无可厚非 发表于 2019-8-26 13:36
楼主2000用45万买比特币算一下？

...bitcoin 2009 才有啊...2000年買不到. bitcoin嘛, 我個人覺得不是投資, 是投機.