經濟衰退前夕 - 怎麼買房/賣房? 希望幫到你決定

吃完饭洗碗

能不能对芝加哥的房产分析一下啊
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Klancer

吃完饭洗碗 发表于 2019-8-30 13:44
能不能对芝加哥的房产分析一下啊

樓主雖不是芝加哥人, 但有公司強大的背景+在芝加哥房地產的分析, 就稍為說一下吧. 先看一張圖, 由2009年的高點, 經歷房地產2010爆了, 到2019年芝加哥整體才回復2009年的水平, 當然芝加哥城中心就超過了2009水平.

要注意一點的是芝加哥在10年前金融風暴中, 暴跌的水平是非常高(以圖中2009年28萬到2012年的17萬, 有40%), 而導致法拍屋(foreclosure)的數量在大城市中是數一數二的. 個人認為芝加哥基本是一個只能買來住, 而投資房的要三思的一個城市 (和LA/SF/NY不一樣, 可住可投資).

脱离低级趣味

楼主分析的很有道理
如果，我是说假设，2000年的时候我有45万美元的话，回我大上海买，现在回报率超过20倍！！
所以在美国，除了非常热门的地区，我从不建议客户投资房产。

huan1992

Klancer 发表于 2019-8-27 11:42
Home equity line 有幾個方式做和還錢:draw at closing 和 no-draw at closing. 你close 的時候要拿10萬 ...

刚看到楼主的回复 谢谢解答 所以您的意思是说 如果我有意做这个home equity line的话 就可以先去申请 不要等需要用的时候再申请？ 你提到的另外一个cash outfinancing 是如何操作的 是否可以给我说明一下 谢谢啦

Klancer

huan1992 发表于 2019-9-4 15:49
刚看到楼主的回复 谢谢解答 所以您的意思是说 如果我有意做这个home equity line的话 就可以先去申请 不 ...

Home equity line 要在經濟好的情況做, 因為你的房屋估價會高, 所以line 的金額也會高. 到經濟差的時候房屋估價會低line的金額也會低.

Cash out financing: 假設你的房100萬(這幾年升值了), 但是你的房貸只有50萬. 一般銀行可以做房子估價的75~80%. 也就是說, 以100萬的房子來說, 銀行最多可以借你80萬. 那你做cash out financing 借80萬的話, 80萬會先償還你原來50萬的貸款, 剩下30萬就會打進你的戶口了, 那你就有30萬現金 (當然你的月付也會高了, 但有30萬可以做很多事啊!).

這30萬你可以去平宜一點的城市全款買個投資的condo收租 或者你等抄底股票也行, 很多種方式賺錢.

huan1992

Klancer 发表于 2019-9-4 15:59
Home equity line 要在經濟好的情況做, 因為你的房屋估價會高, 所以line 的金額也會高. 到經濟差的時候房 ...

那两者的区别有哪些呢 楼主能不能拿这个数来帮我举个例子 就比如我的房子升值了10万 那home equity line我能申到多大的额度 一般利率在多少
然后cash out financing的话 如果加上这10万的升值 按80%来算 再减去我现有的贷款 我可能可以借到15万左右 那我要还的本金是15万还是 15万+现在的贷款本金

Klancer

huan1992 发表于 2019-9-4 16:06
那两者的区别有哪些呢 楼主能不能拿这个数来帮我举个例子 就比如我的房子升值了10万 那home equity line ...

好, 我用數字說一下吧. 原先40萬的房, 現在升值10萬到50萬, 原來貸款是80%*40萬= 32萬.

Line: 一般銀行只會做最多70%貸款比例 (個別75%, 但很少). 所以最大的貸款額是50萬*70%= 35萬, 減去原有的32萬, 銀行會允許你開一條3萬的line. 以後你會有32萬原來的房貸 + 3萬新Line, 每個月還款給2家銀行. 利率也不同 (32萬是你現在的利率, 3萬Line 是浮動4~6%左右)

Cash-out : 一般銀行會做80%貸款比例. 所以最大的貸款額是50萬*80%= 40萬. 做了這個後等於重貸, 銀行會放款40萬, 32萬會還原有貸款, 另外8萬到你手).  以後你只會有一個40萬的房貸, 每個月還款給一家銀行, 利率是一個.

huan1992

Klancer 发表于 2019-9-4 16:16
好, 我用數字說一下吧. 原先40萬的房, 現在升值10萬到50萬, 原來貸款是80%*40萬= 32萬.

Line: 一般銀行 ...

明白了 谢谢楼主