Condo的财务健康状况解读

真心感谢大家的评论和建议。我把家里人劝通了，刚签了取消购买意向的合同书。继续回归看房大军。
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家里人买Condo，下了意向书也被接受了，但是看过了HOA的相关资料觉得财务管理有问题。发过来的材料显示22户的Condo reserve只有不到12万，而且18年开始有个20个月的special assessment，每月的HOA在原有基础上多交了$150左右。

结果刚打了电话，管理公司说给我们的那个表有错，他们的reserve只有$6000!!! 今年的HOA涨了15%，而且special assessment的风险处于高风险。挺离谱的是18还是19年开始为了缓解财务压力把recreation room也租出去了。

我现在倾向于扯意向书，因为本身HOA就已经快600一个月了，而且从外观和邻居那里听到的都是这个管理比较烂。家人觉得能买到不容易，不想因为HOA就撤，可是我觉得这是个大坑。

不知道哪位高人可以指点一下HOA的文件重点要看什么，是不是我担心的太多了。
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房子有多舊了？20 years or 30 years 的话，是真的会很贵！
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Condo HOA每个月600？多大的Condo？Coop Hoa每个月也就800左右…
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shenwenfei

Hoa 600是包括那个special assessment了吗？包括的话，等那个没了会便宜，旧房子hoa时不时有个special蛮正常的，一般都是要修大东西了reserve不够。除非你买比较新的condo就不会有这类问题。hoa的话，主要看CC&R，看看有没有什么奇奇怪怪的规定不符合你们居住需求的，比如有些hoa限制养狗的size和宠物数量，很多不允许短租，有些要求窗帘颜色必须同意不可以随便选颜色，之类的。然后就是看下hoa包哪些，比如房子结构，外立面，屋顶，水电煤，哪些是hoa的，哪些是你们自己要负责的，一般hoa负责越多，hoa fee就会越贵。还有就是看下一个hoa一共多少unit，不要选unit太少的hoa，一般管理都不太好而且容易缺钱，因为体量太小，好的管理公司也不愿意接。你说的reserve问题，基本上旧一点的condo，都有这个问题的，因为很多管理公司不喜欢加物业费，怕被换掉，造成reserve不足
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匿名者 发表于 2021-8-4 09:03
房子有多舊了？20 years or 30 years 的话，是真的会很贵！

谢谢您的回复！1965年的，对有意向买的那个Condo本身挺满意的，但是拿到HOA财务之类的文件觉得属于经营管理不善。去做检测的时候也问了邻居，邻居也证实了说这个HOA就像没有一样。我觉得是个坑，除非难道HOA都这样？！很纠结。
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匿名者 发表于 2021-8-4 09:34
Condo HOA每个月600？多大的Condo？Coop Hoa每个月也就800左右…

差不多1400sqft。在洛杉矶。
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shenwenfei 发表于 2021-8-4 09:51
Hoa 600是包括那个special assessment了吗？包括的话，等那个没了会便宜，旧房子hoa时不时有个special蛮正 ...

多谢您详细的回复！这个是1965年的，我自己也没买过Condo所以拿到文件觉得这就好比看着一个人的财务支出状况。整体看下来就基本是那种月光族，存不下什么钱然后突然有个事要用钱就得想办法管人借。。。这个Condo有22户。我以前倒也看过一些Condo，有一些经纪人直接就说他们HOA管理很好之类的。这个感觉真是不尽人意，但是对本身要买的那间很满意。太难了。谢谢您分享经验。
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SandyKuang

没有看过condo的相关资料
不过$600一个月的condo都不会在我考虑的范围之内
HOA管太多 还老是涨价
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shenwenfei

匿名 (楼主) 发表于 2021-8-4 10:08
多谢您详细的回复！这个是1965年的，我自己也没买过Condo所以拿到文件觉得这就好比看着一个人的财务支出状 ...

22户挺少的，整体管理会差，这个没办法，因为体量太小，大的管理公司通常都不愿意接，大公司费用也高，摊到每一户会对hoa费用造成负担所以board也不太愿意用，所以就会有点恶性循环。买condo的话建议还是找体量大一点的小区，至少50个单元起的，如果能100+更好，户数越多，通常维护方面越有保障，小体量condo真的挺麻烦，维修还需要hoa approved，但是hoa管理又会比较差，有事manager就给你推来推去，想自己修又很多hoa条条框框，确实挺麻烦的。当然最后还是要自己考虑，如果房子其他方面都特别满意的话，也是可以克服的，就是做好相应心理准备。另外小户数hoa，如果你们家有人比较有空而且英文不错，建议自己去竞选board member，挺容易成功的，这样以后对budget就有很多决定权了
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shenwenfei 发表于 2021-8-4 10:40
22户挺少的，整体管理会差，这个没办法，因为体量太小，大的管理公司通常都不愿意接，大公司费用也高，摊到 ...

真的多谢您的分析。受教了！刚给那个管理公司打了个电话，结果说我们拿到的表有误，查了一下居然reserve只有$6000。天啊很难想象。管理公司的人态度倒是很好，也都是实话实说，说几年前接手的时候reserve约等于零，还有很多该修的都没修过。这几年屋顶新换的，但是因为reserve太低了，每次修个什么都得有special assessment。近几年肯定每年HOA费用都需要涨。另外几个老的董事会成员去世了，现在住户又多是租客，所以基本处于群龙无首的状态。
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shenwenfei 发表于 2021-8-4 10:40
22户挺少的，整体管理会差，这个没办法，因为体量太小，大的管理公司通常都不愿意接，大公司费用也高，摊到 ...

咦？你说的这是condo的情况吗？还是coop？condo的维修不需要经过HOA噢 自己修就可以了 HOA基本是只负责公共区域的。1400 sqf的condo 600$ 左右的管理费 如果有包gas 还是挺OK的吧。我了解的是纽约的情况 LA可能是不同的？不知道。
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1965年的不断要修的东西太多了，要不断地交钱的，管理也不容易。很坑。太老了。
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匿名者 发表于 2021-8-4 11:34
咦？你说的这是condo的情况吗？还是coop？condo的维修不需要经过HOA噢 自己修就可以了 HOA基本是只负责公共 ...

是Condo。也有很多需要维修的，比如公共区域，屋顶，水管什么的。上午给那个管理公司打了个电话，工作人员很坦诚地告知这个condo HOA的经济状况不是很好，而且reserve只有$6000… 洛杉矶这边很多Condo包水还有地震险，但是电和煤气都要自己出。当然也有少数包煤气的。
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无可厚非 发表于 2021-8-4 12:34
加钱买sfh

哎呀这真是说着容易做着难。经济实力但凡够肯定大都选择买sfh。
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