第一次買房新手包 - 應該可幫到你

Klancer · 发表于 2019-8-7 20:10:34

本帖最后由 Klancer 于 2019-8-8 21:28 编辑

樓主這個苦逼會計財務又來了, 再開個帖給打算第一次買房的人, 就作一個新手包吧, 也很歡迎各路買房大神補充, 讓大家少掉坑. 畢竟房子是美國夢, 誰都不想買了房變美國惡夢的對不?

看什麼房買哪裡我就不多說了, 因為每個州/每個人需求都不一樣. 先說說買房的流程吧:

看房=>出報價 =>對方選offer/接受 =>你下2%訂金到公證=>驗房+估價=>你去搞貸款 =>銀行審核/批出 =>錢都打進公證=>成交

1) 出報價(offer): Offer給高了, 自己不爽; 給低了, 拿不到房, 自己也不爽. 美國買房雖然可以議價, 但是一開始給太低的話賣家會覺得你根本沒誠意買(特別是白人賣家). 在LA/SF/NY這些華人熱門地區, 很多房子都是有2+以上的報價的, 所以你在出價前好好了解一下行情. 還有, 有空可以看一下上市很久都賣不出的房, 美國上市久了的房不一定代表房有問題, 是有機會撿漏的!
2) 驗房: 一般驗房有常規檢查(general inspection), 白蟻和霉菌檢查(termite and mold inspection). 另外還有專業的檢查包括建築結構(structural), 電氣(electrical) 和下水道(pluming). 銀行會要求做常規和白蟻的檢查. 但其他的不是必須. 驗房檢查這個環節一定不能省錢! 要找好一點的檢查人員, 貴一點沒關係. 因為這可以避免你買了房還要花大錢去修. 常規檢查就是什麼都幫你看一下(包括白蟻, 建築結構, 電氣, 下水道等). 但是! 他們只會基本的看一下, 告訴你"有可能"有問題或者沒問題. 不能100% 全相信.
如果你在SF/LA/NY, 因為老房子太多, 最好也要做一個專業的結構檢查(condo 公寓不需要, 因為那是HOA管), 電氣和下水道的話一般常規檢查會告訴你有沒有大事 (比如說電力總成太舊了是1940年的, 這很明顯就知道). 老房子一般修起來最貴的地方是:
i) 屋結構/地基(特別是地震的加州, 要看看有沒有額外的抗震)
ii) 電氣系統 (包括電力總成 + 牆裡的電線)
iii) 屋頂
iv) 暖冷氣
你要看好常規檢查報告上面4個項目檢查結果, 再決定要不要進一步的專業檢查.
3) 估價: 估價師會按最近的成交去估算你買房子的價值, 銀行會按估價批出你的貸款(注意不是按你的買價!) 杯具的就是, 你出價60萬, 但是估價只有55萬的話, 那5萬塊銀行可不會借給你的, 要你自己付! 所以在加價去買房的時候注意要預算這個風險.
4) 貸款: 貸款儘量在看房之前就要去找銀行/經紀, 他們會發一張貸款預審批信(pre-approval letter) 給你. 一般出報價就要求連著這封信給賣家的, 這證明你有能力借那麼多錢去買. 關於貸款的類型你可去我另外一帖看.
http://www.moonbbs.com/thread-3705801-1-1.html
5) 申請貸款: 貸款要看很多東西, 一般就是1) 工作收入, 2) 2年稅表, 3) 銀行+退休帳戶存款 4) 你的固定負債(車貸/信用卡債) 5) 你的信用分數. 所以如果你打算短期買房, 儘量不用開新的信用卡, 不要買車, 但儘量付清卡債. 這些都會影響你的信用分, 分數愈好, 你拿的利率愈好.
6) 公證行: 等你訂金下了, 貸款也批了, 最後公證行會幫你算所有的費用:
房子檢查費(買家付)
房子白蟻檢查費(買家付)
貸款費(買家付)
房屋保險(買家付)
部分貸款利息(買家付)
Z*F房產證費(買家付)
房產過戶稅(買家付, 每州不同)
地稅(買家/賣家對分)
HOA(買家/賣家對分 - 如果是買condo)
公證行費用(買家/賣家對分)
經紀費(賣家付)
房屋保證(home warranty) (賣家付)
房子維修費(按協議)

林林種種有很多, 我建議你文件可以律師看, 但是這個數字要自己看好. 公證行的人也會常常出錯, 而且在交割後你發現算錯了, 那是非常難去追討的.

彩蛋1) 關於退訂不買: 萬一你驗房了, 發現房子要修太多錢/發霉了, 不想買的話那怎麼辦? 在美國買房呢, 你要出報價是"有條件的報價"(conditional offering). 這些條件包括1)房的狀況 ; 2) 銀行可以批出貸款. 1) 的意思就說如果房子住不了人, 太破了, 但賣家不肯修的情況下, 你可以放棄offer拿回你的訂金; 2)的意思說萬一銀行不批准你的貸款(以任何原因), 你也可你可以放棄出價拿回你的訂金.

彩蛋2) 一般這些條件會在你驗了房滿意了和批了貸款後, 你會簽一份文件叫移除購買條件(contingency removal). 你簽了這份文件後, 如果你反悔, 那你的訂金可真的拿不回來了, 沒簽之前你什麼時候反悔都可以, 訂金全部退還! 有些經紀人很壞和客戶說你反悔就沒了訂金, 所以不要給經紀人騙了.

彩蛋3) 萬一估價不足時, 銀行不能貸8成貸款怎麼辦?
1) 找新的銀行
2) 找新的估價師再進行估價
3) 如果重新向別的銀行申請太費時(一般要3-4星期), 可以用一個叫硬性金融貸款 (Hard Money Lending), 這是一種短期的房屋貸款(1-5年)但利息會是大概8~10%(不是高利貸, 你放心! 我自己用過才會說). Hard Money Lending 也會進公證行, 也會像銀行一樣有lien. 基本上就是等於銀行不過給你貸款是一個人而已. 因為是私人貸款, 所以不需要太多時間(一般1~2星期就ok). 你可以找你經紀在你的州找靠譜的hard money lender.

看在樓主碼字了好久的份上

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