2015年迈阿密大学校外租房指南（最新版）--转载请注明出处

你好迈阿密房产

新的一年到了，感谢各位学弟学妹一如既往的支持和信任，你好迈阿密房产团队希望在2015年新的一年里能够更好的服务大家，帮助同学们能在迈阿密顺利找到理想的住所，在中国以外的第二个“家”。

为了帮助迈阿密大学新老学生找到校外满意的租赁房源，“你好迈阿密”房产团队根据多年在迈阿密买卖租赁的丰富经验，为大家简单介绍一下周边地区情况，现今租赁市场概况，并提供一些学生在租房过程中遇到常见问题的解答，以及给学弟学妹的建议等，希望对大家有所帮助。

1.      寻找房源的途径

有很多学生通过Trulia，Zillow，realtor.com等网站进行房源搜索，了解房源价格，寻找经纪人等。这些网站为经纪人刊登广告的途径之一，但上面的房源有的已经出租或成交长达一两年之久，房源早已不是有效房源，并且由于迈阿密有很明显的淡旺季，上面的价格也是没有参考价值的。最好的方式，是看到喜欢的房源之后，通过持牌经纪人的MLS系统查的房源是否还有效。（MLS是持牌经纪人使用的查找房源平台，是市场上所有房源情况汇总，专业的房产经纪人可以提供房源历史记录，房源比较，CMA市场分析，地图查找工具，房源专业报告等服务）

还有些同学通过Craigslist, roommate.com等网站找房或找室友，市场上有大约1%的房东不使用经纪人协助出租房屋，使用的租赁合同不是佛州统一版本，流程上也不规范。同学们在通过这个途径租房时一定要认真阅读房主提供的合同，保证自己的利益，押金等不受到损失。有些同学会问没有合同约定是否会好些？答案是否定的。押金的金额，缴纳的时间，扣除押金的情况和押金退回的时间一定要注明在双方的协议上，而且没有合同的保护，房东随时都有权利将房客驱逐出门。大家在遇到不明白或不确定的事情上，欢迎联系“你好迈阿密”房产团队，我们会提供免费的专业建议和指导。

2.      了解市场确定租房预算

Location，location，location大家一定都听过，“一分价钱一分货”，在安全方便的区域，房源质量又好的地方住是每个租客渴望的事情，那么针对迈阿密大学的学生来说，地理位置最方便的区域莫过于Coral Gables， 其次还有Dadeland以及South Miami，Coconut Grove，当然还有Brickell地区。

Coral Gables是迈阿密环境十分优美宁静的宜居城市之一，也是迈阿密大学主校区所在地的城市。不仅安全方便，而且拥有大型购物商场（Village of Merrick Park, Miracle Mile），博物馆，公园及高尔夫球场等设施。

South Miami毗邻Coral Gables的西部，有大家都很熟知的餐饮娱乐购物中心Sunset Place，大家乘坐Metro轻轨即可到达。每年迈阿密举办的各种美食街，音乐节，车站，游艇展等活动都在这里举办。

Coconut Grove拥有著名的Cocowalk商业步行街，还有Vizcaya花园博物馆，坐落在安静的Coral Gables和热闹的Brickell中间，让你的可以同时享受各种不同的Life Style！

Brickell被大家成为“小曼哈顿”坐落在迈阿密的市中心，是南佛州的金融中心，各大银行和公司的总部，高档酒店和海景公寓，还有这两年开始建造的期房项目让这里的房价直线上涨！在Brickell驱车可能每天都要忍受堵车的烦恼，可以乘坐Metro轻轨更加便捷.

Dadeland拥有南迈阿密最大的购物中心Dadeland Mall，乘坐轻轨交通也十分便捷，很多刚来的学弟学妹还没有买车，考虑住在这个区域性价比会高一些。

尽管这些区域总体来说都比较安全，还是建议同学们（尤其是刚来的新生和学妹们）充分了解区域的安全性，不要因为图一时的便宜，而选择了不安全的区域。查看地图上的犯罪率会使比较好的选择，最好是从学长或是经验丰富的房产经纪那里了解更多的确切信息

另外，大家为了节省租金，大家可以找合适的室友，这样既节省了租金，又能在生活上相互照顾。需要找室友的同学可以加“你好迈阿密”微信群联系我们，我们会尽量帮你安排合适的室友。

在迈阿密，一般冬季是旺季，租房价格会高出很多；每学期的入学季时，由于租房的学生很多，租金价格也会高出很多。一般市场决定价格，请同学们看好找房的最佳时机，综合考虑自己的需求，包括地理位置，是否带家具，什么时候入住，预算是多少，房屋特殊要求等，选择专业的持牌经纪人协助找到满意房源。

3.      房东要求及各个小区业委会规定

市场上的房源分三种：Apartment（公寓），Townhouse（联排别墅）和Single Family Home（独栋），一般学生出于安全考虑都会选择前两个，那么就会涉及到Condo Association的背景调查。在佛州，一般的小区业委会会雇用专业的背景调查公司做Criminal Background Checking（犯罪记录调查）和Credit Background Checking（信用记录调查）。用时大约一周，调查通过之后就是各个小区安排和Board Member面试，面试通过之后即可入住，这个过程一般在两周左右，费用在$100-$200不等。（有些针对外国租客需要进行国际背景调查的，时间会在三周，并收取国际背景调查费用$300-$500不等。）所以和国内的租房不同，大家一定要留出入住前至少两周的时间给业委会，以保证安全顺利得入住新家。

关于宠物的规定，每个小区也不尽相同。大多数的公寓是不允许饲养宠物的（除非是有牌照的Service Animal），而允许养宠物的小区也要经过房东的同意。在出租房屋的同时，注意合同上明确宠物押金的事宜。领养宠物是善举，但希望同学们也意识到相应的责任和义务，并且遵守小区和房东的规定，为自己和爱宠提供舒适自由的居住环境。

4.      租房过程

对于租客来说，使用经纪人协助自己找房是完全没有费用的，双方经纪人的佣金是由房东来支付的。房东的经纪人是listing agent，租客的经纪人是selling agent，市场上99%的租赁是由两位经纪人协助完成的。专业的经纪人会保障客户的权益，确保客户最大程度的利益。

租房的过程大致分为：

看房选房阶段—经纪人根据区域，预算等要求发送市场上的房源链接，租客挑选出喜欢的房源后，经纪人便可以预约看房

选好房源下Offer 阶段—选好合适的房源之后，经纪人便可以下合同，此时的合同是Contractto lease，除了使用的合同是佛州统一租赁合同可以保护双方的利益以外，根据经验明确细节注意事项可以让房客减少很多烦恼和损失。在下合同的同时，同学们需要准备的东西有：（a） Photo ID （b） Credit Report,没有SSN的同学准备好美国银行账户的Bank Statement, 或者是父母提供的Support Letter，目的是表明房客有支付房租的能力（c）房客基本信息表 （d）一个月租金的押金在监管账户，目的在合同生效后，房东可以把房源从房源系统上拿下来，且不考虑其他人的offer（这里再多说两句，涉及到金钱的问题，大家都应该谨慎一些，押金必须在监管账户里（Escrow Account）在close之前，这个钱房东是不能拿的；如果在合同生效前房客或房东取消了offer，那么押金全部退回；如果合同生效后房客或房东取消了offer，那么需要支付双方一定的赔偿金）

Offer生效后，签署lease agreement—这个阶段一般是由房东代理一方准备，相当于一个counter offer，如果条件不变，则lease agreement上面的条件和offer上面相同。双方签字后，lease正式生效。

背景调查阶段—合同生效之后，房客需要马上准备背景调查材料，亲自提交给业委会，涉及材料为房客与业委会之间保密协议，其他人不宜经手。等待通知面试时间。

交接入住—面试通过之后，就可以安排交接。房东或房东代理必须到场，检查水管，空调等电器，没有问题后在Walk Through Sheet上签字，把另外两个月（Last Month和Security Deposit）交给房东或房东代理，钥匙拿到手，一切就绪。

搬家具—由于小区业委会规定不同，大家在搬家具时，务必和业委会提前预约，必要时需要交纳公共区域押金，家具搬入后无公共区域损失，押金退还。

希望这个租房指南能对同学们有所帮助。租房过程说难其实很简单，说简单需要注意的事宜很多。建议大家咨询专业经验丰富的持牌经纪人，千万不要选择没有牌照的，出了任何问题，没有任何公司和个人可以维护房客的权益。

最后，简单介绍一下我们的团队。 “你好迈阿密”房产团队到2015年为止已经致力于帮助迈阿密房产买卖租赁6年，成功地为上千移居迈阿密的留学生和家庭安家置业。中英西三种语言无论和房客，房东代理还是房东沟通都畅通无阻。是您值得信赖的专业安家置业顾问！（敬请关注迈阿密买房指南）

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