抵押贷款也就是Cash OUT （房屋套现）在美国是怎么做到的？需要注意什么？

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当你发现你手头的房子价格已经上涨了，而手头又有些紧，但又不愿意出售房产来套现。这时候最好的做法就是做房屋抵押贷款，这样可以很好的利用这部分的增值。那么在美国，人们是怎么用巧妙的方法把房屋做套现的呢？它的玩法是什么样的？
第一我们要了解房屋净值（Home Equity）是怎么计算的
其实很简单，就是拿房屋的价值-剩余贷款的金额=房屋净值。
打个比方，几年前的购房价格是100万，贷款了80万，现在房子的价格增长到120万的时候贷款余额还剩70万，那么你现在这个房子的净值为120万-70万=50万。
目前，有两种主流的套现方法，一是房屋净值信用贷款（Home Equity Line of Credit,简称HELOC）, 另一种是房屋抵押贷款（Cash Out Refinance）。下面我们就分别聊一下这两种贷款的。
1.        房屋净值信用贷款（HELOC）
房屋净值信用贷款相当于以房产作为抵押办理一张信用卡。只是在使用额度的时候才需要支付利息，不用这笔钱的时候无需支付利息。
举个栗子，借款人需要贷款10万，如果这个房子之前还有未还完的贷款这是房产上会产生两笔贷款：一笔是XX万的未偿还本金，另一笔是5万的HELOC。 每月需要还两笔贷款。
2.        房屋抵押贷款（Cash Out Refinance）
房屋抵押贷款在贷款结束时可直接收到10万（根据你的贷款需求）， 并从放款开始就需要支付利息。这种方式更适合需要长期使用资金做投资的人来说是非常好的一种选择。
同样的栗子，借款人要贷款10万，原先的XX万贷款和新的房屋抵押的贷款10万合并成一笔。每月只需要还一笔贷款。
案例：
通常，银行最多允许贷款房屋的价格是在70%-80%，而房屋的价格是以银行委托的第三方来评估给出报告为依据。
假设小明几年前买的房子价值为100万美金，贷款80万，现在房屋价格涨到了120万，贷款还剩余70万。然后他就很开心想要贷出一笔钱，那银行可以帮他贷出多少钱呢？
假设银行允许贷款房屋价格的75%， 则120万的价格可贷出的款为120x75%=90万。然后90万-70万=20万，这就是预计可以获得的贷款金额。
如果房子价格下跌，同样的方法，用下跌后的价格计算房屋净值。
假设小明的房子跌倒了90万，那90x75%=67.5万，67.5万低于剩余贷款的70万，这种情况下，银行卖了这个房子也收不回贷款金额，称为水下抵押贷款（underwater mortgage）。
那么，套现后的资金可以用来做什么呢？
其实这些我就不用多少了，哈哈，各位老板肯定都有自己的计划。
但是一般会作为以下几个作用：
1.        投资：当遇到好的投资项目而资金不足时，可以考虑套现。利用如此低的房贷利息，投资项目很容易实现收益超过房贷利息。

2.        升级换房：将套现资金用作下一套房子的首付。增加下一个房子的首付，降低每月的还款压力。

3.        还信用卡和其他债务：如果手头有高额的信用卡债务和其他债务，可以考虑房屋套现来合并债务。信用卡的利息非常高，年利率超过17%，而房屋贷款的年利率现在仅为3%多。通过这种方式可以节省大量高额利息。

4.        装修：无论是自住还是准备出售房屋，都可以使用套现资金进行房屋升级和装修，从而提高房屋价值。
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