利率不停涨，房子不能按时过户怎么办？

君恒律师事务所

最近的房贷利率节节攀升，一天一个样，准备购房的朋友们都在和利率赛跑，希望在利率进一步飞涨之前，锁定一个相对低的利率。但房屋过户时间却充满了不确定性，这种情况下买家有哪些选择呢？

我们知道，房屋过户程序上对于买家和卖家的要求是不同的。从卖家角度来说，房契完成交割程序，就可以视为过户。从买家角度来说，结清所有费用就可视为过户。而贷款支付时间通常是从过户次月开始生效，在这之前每天产生的利息，称为Per Diem Interest

Per diem Interest计算方式：
假设贷款金额是50万，30年固定利息是6%，过户时间是3月25日，那么在4月1日之前还有7天时间。这七天的利率就是6% ÷ 365= 0.016%, 借款人要支付的利息为0.016%*$500,000*7天=$560。

那么如果房子不是过户当天卖家就清空交付，产生的费用由谁来承担呢？或者，利率锁定到合同上预定的过户时间，但时间到了，卖家却由于种种原因不能完成房契的交割，锁定的利率就要过期了，谁来承担这部分损失？有几种常见情况：

1．过户后卖家允许合理的占用时间来处理搬家事宜：买家律师通常会要求卖家律师预留一笔押金，在卖家清空交付之前，由卖家来支付这段时间产生的per diem interest及水电煤费用。

2. 过户后卖家还需要住1-3个月：这种情况，一般就会在合同里谈post-closing possession的租金了，租金按照市场价来结算。

3. 利息锁定到预定过户时间，因卖家原因不能如约过户。买家的选择也要分情况
A．合同里有interest contingency（比较少见），contingency可理解为合同继续履行的条件。 这种情况下，如果利息涨的超过合同里的预期，那么买家可以选择退出合同。
B．买家选择继续履行合同，支付锁定利息的延期费用（可商议由卖家支付）
C. 买家选择继续履行合同，卖家拖时间过户的原因是因为换房，因为合同里卖家天然可以延期30天。这种情况下，买家可以和卖家商议先配合过户，由买家支付per diem interest。卖家承担继续居住的水电煤费用，超期30天部分，按天或者按月支付租金。

买卖双方的律师，如果事先就知道可能会有after closing possession的情况，那么合同里就要预留出一定空间，最大程度争取自己客户的利益