使用Ark7投资房产的用户体验分享

sunshineyyy · 发表于 2021-6-20 22:35:28

第一次发帖，请大家多多关照。我从去年年底在一次校友会的分享会上面了解到了一位上海交大ACM班学长赵一振(Andy Zhao)创办的Ark7创业公司入坑使用Ark7投资房产也有半年多的时间了。最初是抱着试一试的态度投了很小的一笔进去，后来发现这个平台还是真的挺不错的，追投了不少。我现在对Ark7的基本理解是一个很好的省心省力的投资房产加可以每月有被动收入（passive income）的投资方式，预估的投资年化收益长期来看甚至可以超过股市大盘，而且不用担心像股市的剧烈波动，对于想要diversify自己的投资portofolio的朋友来讲，可以了解考虑一下。本文给大家分享一下我对Ark7的理解与体验，希望能对大家投资非股票类的资产有一定对帮助。这篇文章全部都是我自己写的，并不是Ark7官方的广告，Ark7是我的本科母校的学长创办的，我的一位本科同学也是他们的天使投资人，而我自己也是Ark7的种子用户，所以希望能够和大家分享让更多的人了解Ark7，希望他们能够成长壮大。欢迎大家留言讨论，轻拍 :)

Ark7公司自己花钱在房产热门增长较快的地区（目前有Berkeley, Seattle, Austin）购买租售比高的房产，然后将每个房产单独打包成一个LLC，每个LLC分成数目不等的股份（shares）出售给Ark7上的投资者。所以在Ark7上买的房产其实是这个LLC的股权，这个LLC全权拥有这个房产，所以你相当于买了房产的一个百分比。如果是自己购买投资房产的话一般都需要自己或者雇佣property mangement公司打理，而Ark7本身同时也是一个property mangement的公司，会handle所有的房屋管理，包括找租客，收房租，维护房屋等等。所以Ark7相当于是把买房，出租房屋和管理房屋都整合在了一起，投资人只需要出钱就可以，不用费心考虑去买房和房屋的出租管理问题。

我觉得Akr7有以下的一些的亮点：

让投资者可以用很小的一笔钱去真正拥有房子的一小部分，但是又不用去操心房子的管理。
可以很方便的diversify不同地区的房产，Ark7上目前有Berkeley, Seattle, Austin，相比于自己亲自投资房产，在Ark7上面可以很轻松地做到在不同地区diversify
购买和管理的房产都有正现金流，房子的地段都很热门，升值潜力大。
Ark7自己做房屋的管理，甚至都开发了供房产租客使用的软件，租客可以在上面交房租，提交维修申请等，增加了租客的粘性。
Akr7的网站做得非常好，我认为用户体验很好，尤其对于每个房产的信息非常详细，房产的购入价格，花费，现金储备，和Occupancy Rate等都一目了然，所有和房产相关的法律文件都可以很容易获取查看。
Ark7上面Berkeley的三套房产二年之内的价值保底，6%的现金流也保底。

在Ark7上面投资的房产每个月都会有被动收入。这些被动收入来源于房产的租金收入。每个月每个房产的租金减去支出后的收益会平摊到每个股份里派发给大家，你会在Ark7的账户里收到，可以直接转入自己的银行账户。Ark7里面每个房产下面都有详细的对于每月被动收入的估计，可以非常容易看到，比如Berkeley-M1这套房产被动收入的估计，Est Cash Dividend 6.01%，也就是说如果你投1万美金，大约每年会收到600美金的被动收入。Ark7上的房产除了房租的收入以外，房子本身也会增值，当然这受市场的影响，但是长期来看，基本可以肯定房子很大概率会增值。Ark7对于每个房子的增值都有自己的一套估算，大家可以作为参考，比如Historical Appreication是根据这个房子附近十年的交易记录来推算房子将来的增值。因为这个是估算，过去的performance并不能代表未来的performance，所以大家自己分析。

Ark7会给大家发Schedule K-1 form的税表，每个房产都会发一张。基本上好多房产在初期几年里收到的税表都是captial loss，比如我今年年初收到的两处Ark7的税表都是captial loss。Schedule K-1上面的capital loss是可以抵消你在其他地方的captial gain的，参考这里。对于有Captial Gain的朋友来讲，投资Ark7的房产在税务上是很有优势的。这里的信息只做参考，具体税务请咨询专业人士。

Ark7上面目前还能购买的两套Berkeley的房产的股份在一年之后如果不想持有的话可以原价卖回给Ark7。基本就是Akr7自己兜底，其实是个很不错的deal。Akr7上面其他的房产（目前有Austin和Seattle）可以在一年之后出售股份给别人，Ark7预计届时会上线股份交易的平台。另外所有的房产股份都可以选择长期持有，等到房子最终售出时会给所有的股份持有人分钱。

在Ark7上面投资房产肯定是有风险的，和所有其他投资一样，投资之前要先做好功课，分析好风险与收益，以及这些风险能否manage。我认为的风险如下，欢迎大家留言讨论：

美国房市整体的风险，如果美国房市整体经历像08年那样的下跌，那么在Akr7上投资的房产肯定会收到影响。
每个房产具体的运营风险。虽然Ark7的房屋管理非常专业，但是有些房产还是有可能会有找不到租客或者租客拖欠租金等情况。
Ark7自己的风险。Ark7毕竟还是一个startup，所以还是有可能会有运营不善，无法经营下去的可能。

我自己对于这些风险的分析如下：

美国房市整体下滑的风险肯定是有的，但是像08年的次贷危机之间影响房市的风险不是很大，在08年次贷危机之后的Z*F监管和银行对于房屋贷款的信用要求都提高了很多。
Ark7自己管理房屋也有几年的经验了，Ark7从事房屋管理的人也是有多年的行业经验，加上Ark7的房产都在热门地段，好出租，所以我认为房屋的运营风险比较小。
Ark7本身是个startup，但是在创业初始的种子轮融资就已经融资了两百万美金。我听过Founder Andy的讲座，感觉Andy很有远见也很踏实，我对于Ark7的前景比较乐观。我问过Ark7如果最糟糕的情况，如果Ark7破产，这些房产会如何处理，Ark7说会帮助卖掉这些房产把钱分给房产股份的持有人。每一个房产都是独立于Ark7的LLC，由每个房产的股份持有人全权拥有，所以Ark7自己的盈亏并不会直接影响房产的盈亏和价值。Ark7因为目前还是startup，对于吸引投资者加有不少很好的优惠，比如Berkeley房产的价值和现金流的兜底。

目前我在Ark7上面投资了四套房产，两套Berkeley的，两套Austin的，一共大约$25,000，大概一半投在Berkeley，一半投在Austin。选择Berkeley房产的主要原因是dividend稳定，6%+，而且有Ark7保底。选择Austin的主要原因是看好Austin的房市，Austin房产目前的dividend并不高，但是房产价值的增长空间大。跟REIT相比，我选择在Ark7上面投的主要原因是在Ark7上投资的房产很有ownership的感觉，跟投资REIT的感觉完全不一样，REIT投资的是一个房产投资公司，并没有直接房产的ownership的感觉。这个见仁见智，对于我跟人来讲，有房产ownership的感觉很重要 :) 据说Ark7的管理费用要比REIT低，但是具体也没有详细研究过，大家自己斟酌。

目前在Ark7上投资不需要是美国公民或绿卡，只要有美国银行账户和SSN或者ITIN就可以投，但是目前需要是Accredited Investors，个人年薪20万或者家庭年薪30万以上或者资产100万以上都可以符合标准。Ark7目前还在申请SEC Reg A+ filling，如果那个通过的话就不需要Accredited Investors的要求了。

就先分享这么多，欢迎大家留言讨论，谢谢大家！

本文仅代表作者自己的观点。投资有风险需谨慎。本文及其中任何文字均不构成任何投资，税务，以及法律的意见和建议。若有相关问题，请咨询律师和会计师。