近期COVID-19对重新贷款申请和审批的影响

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为了遏制COVID-19的蔓延，加州从3月底就宣布了“居家避疫”的政令，非必要行业的员工都在家办公。这一必要举措在控制疫情方面起到了不错的效果，同时也对各行各业产生了巨大经济冲击，贷款行业也不例外，具体到重新贷款（Refinance）方面的影响如下：
1、贷款周期延长：
由于很多贷款相关行业公司和Z*F职能部门履行居家避疫政策，很多贷款中必经环节在操作上产生了一定的滞后和停滞，造成了贷款周期的延长。例如：原本产权保险公司拉一份产权报告（Title Commitment）只需要1-2个工作日，现阶段此操作需要一周到三周的时间，大多情况是在两周左右。
2、贷款金额调控：
由于大额贷款一旦出现风险，贷款机构（和银行）所要承担的损失巨大，所以众多贷款机构纷纷将现阶段接收重贷的贷款金额（Loan Amount）下调以把控风险，很多机构针对加州地区近期只接受Loan Amount 在 $765,600.00 以内的Conforming loan和High Balance loan了。
当然，仍有部分贷款机构（和银行）可以做大于 $765,600.00 的Jumbo Loan和Super Jumbo Loan，只不多现在可选择余地比较少，难以做到货比三家。
3、贷款机构（和银行）审批调整：
伴随着COVID-19产生的各种不确定因素，贷款机构（和银行）为了规避风险在审批流程方面做出了相应的调整：
（1）锁利率方面：
原本在申请贷款伊始就可以把利率锁定，不论是30天、45天还是其他锁定期都可以；
现阶段由于贷款审批中存在诸多不可控因素，很多贷款机构（和银行）规定必须要在所有审批条件都满足之后（all conditions are cleared）才可以锁定利率，这就造成了潜在的利率风险（经过千辛万苦的审批总算走到了最后一步，结果利率涨了，要一直等待利率下调）当然，按照现行的整体市场利率水平，一般来说借款人都还是可以锁到相对不错的利率【备注】此项政策为短期调整，随着贷款机构逐步做好内部调整，应该会陆续取消；
（2）收入情况核实：
疫情发生后美国失业率大涨至近10年来最高水平，很多公司由于无法持续经营不得已裁员甚至倒闭，这就导致众多借款申请人在收入方面产生了不确定性。
贷款机构（和银行）最害怕的就是贷款违约，而造成违约的最大源头就是失业导致收入不足。
针对此种情况，每家贷款机构都出台了各种临时政策以控制风险。
比如以前只需要做一次VOE（Verification of Employment），现在不仅要在一开始就做VOE，在放款之前几天要再做一次，甚至有的需要在放款当天再做一次VOE；工资单方面（Pay stub/Payslip）一定要提供放款之前30以内的作为辅助收入证明；如果借款申请人工作所属行业会受到COVID-19的直接冲击（如餐饮、零售等），贷款机构（和银行）还会对其特别留意，相应增加审核条款用以确认其雇佣情况和收入稳定性；
（3）查阅税表方面：
贷款机构（和银行）在核实借款人情况要使用到税表（Tax Transcripts）,通常都是让借款申请人出一份4506-T的授权书，然后贷款机构自己去IRS查询相关记录用以核实。
现阶段IRS负责此业务的部门关门了，无法提供税表记录，于是产生了变通的办法：借款申请人通过IRS官网自行注册账户并申请查询税表，下载并打印出来后，手写签字确认无误，再提交给贷款机构。【注意】这里的签字是要付责任的，待IRS的查询恢复后，贷款机构会自行核实税表的一致性，如果一旦发现有出入，借款人将被问责！
（4）评估公司上门核查方面：
为了落实抵押房产的市场价值，贷款机构（和银行）通常要找第三方的评估公司去做实地考察（评估员拍照）。
现阶段由于多数借款人都在家办公，其中相当一部分人非常重视自身健康和外来风险，不希望外人（评估员）进入家中，因房东或租客不准外人进门而导致该流程无法推进的情况近期频频发生。针对此类特殊情况，一般贷款经纪人会先去落实一下该抵押房产是否可以申请仅做外部考察（Exterior inspection or Drive-by Inspection)，如果可以则无需进门拍照；若申请不到就只能跟借款人协商，充分尊重借款人意愿，让其权衡利弊后做出最终决定，毕竟，在生命面前神马都是浮云。
除了以上四个方面，每家贷款机构还会有自己各异的其他规定，有的提高DTI（Debt to Income Ratio）标准，有的要求借款人的银行账户中至少有支付6个月房贷及相关费用的备用金等。

总之，现阶段重新贷款审批流程推进大都非常缓慢，但这并不意味着不值得去提交申请，只要借款人能够满足现阶段的审批条件，大可找寻合适的贷款经纪人和贷款机构办理，毕竟办好后可以为自己节省将来的利息开销，起到“节流”之功效。


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