如何在美国买投资房 (2)：靠升值还是靠现金流？

UFund小管家

如何在美国买投资房(2)：靠升值还是靠现金流？
上一期，我们在《如何在美国买投资房(1)：没有身份能买吗？外国人能贷款吗？》中和大家聊到谁可以在美国买投资房以及回报率多少。这期我们来聊聊：在美国买投资房，到底什么样的房子值得买，什么样的房子不能买?  什么时候买，买的对不对？不少人在买房前都做过相关的研究，但临到出手时还是会有类似的纠结，那么到底是在纠结什么呢？是价钱吗？是房子本身吗？其实大家真正关心的应该是未来的收益，说白了就是买了这个投资房之后，未来它是否能帮你挣钱？帮你挣多少钱？

<1> 靠升值还是靠现金流赚钱？

(1) 靠升值赚钱：

过去10年在中国一线城市买过房的人都知道买房要趁早，否则，一眨眼的功夫，“车票”卖完了，房价就会翻好几倍。在这种市场中，房产投资回报的主要考量是房产的升值空间。两三年内就可以翻倍的房产，根本不用在乎是否空置。

可惜这种壮观的景观已一去不复返，在美国就更不多见了，当然除了部分被炒（玩）热（坏）了的地区以外。总体而言，美国房价的爬坡是个缓慢平稳的过程。期望五年内能倒手大幅盈利的，基本上只有旧房翻新之类的工程活；而期望房产自然增值的，一般需要5-10年。

(2) 靠现金流赚钱：

既然不指望在美房产能短期迅速增值，那么长期持有及招租就是第二条路。租金就成为了主要的投资回报。

划重点：投资回报有一个1%的说法：投资一个房每个月大概要有1%的回报，举个例子，投资十万的房子，每月收入如果在1000左右就算是比较好的投资哦！

俗话说，现金为王！试想一下，每套房子每年给你带来1万多的收入，如果这样的房子来个10套，1年就是10万多的毛利，这样的“钱生钱“是不是非常爽呢！

<2> 怎样买到低价房？

在地产投资中赚钱，很大程度上在你买的时候就决定了 （You make money at the buy)。主要是因为买入时够低的收购价格降低了后面可能的风险和增加了利润空间。 所以业界大牛们说没有不能赚钱的房子，只要拿的价合适。当然还有你能不能挖掘出很多其他还未被发现的价值。

价格的门道简单的就看你的agent（房产经纪人）会不会谈判，还有就是你的购买途径。这里提一下，一旦一个房子登上了MLS（类似于国内中介联网），这个房子价格信息是公开的，就被商业化了。实际上最好的deal往往都是off-market （未上市，未公开的市场），比如从批发商wholesaler手中直接购买 (就是我们哈，如想咨询非上市低价房源，或其他合作咨询，请加微信：moyinz18), 房产拍卖, 银行foreclosure，还有紧急私售等等，你都有可能淘到宝！

<3> 怎样挑选地点？

(1) 选择配套齐全的社区：以投资为目的选房首先要考虑的是未来租客的需求。便捷的公共交通，充足的购物、餐饮娱乐等配套设施都是租客们关注的要点，也是未来房产升值潜力所在。

(2) 选择优秀的学区：一般来讲，如果投资购房者今后有儿女来美上学的计划，那么可以考虑好学区的房子。但是如果仅仅作为投资，那么学区并不是那么的重要。因为学区房的价格普遍偏高，租金回报率可能并没有普通学区的房子那么高。但是学区房具有一定升值的潜力，长远来说，也是可以考虑的。

(3) 关注当地就业状况：当地就业市场的好坏也直接影响到投资房租金的收益。就业机会充足的地区对于租房的需求和租金回报远远高于那些难找工作的地区。

(4) 选择维护费低的花园：很少有租客会花大量的时间和金钱在租住房的花园上。所以，如果投资房有较大面积的花园，你一定要选择产生较低维护费用的绿化设计哦。

所以, 投资者应该放开眼界, 去寻找能带来正向现金流的房产进行配置, 手里要是能够囤上好几套这样正现金流的房子，就不必担心被炒鱿鱼，更不用担心要能挣够多少米才可以退休的问题。尽早过上舒适舒心和有尊严的生活, 这也许是投资的最高境界了吧！

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astraeas

投资十万的房子，每月收入在1000左右？？？哪儿有这样的好事啊 莫非是我在的地区不成