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本帖最后由 天上灰尘多 于 2018-4-5 08:16 编辑
有一段时间没来了，最近在闲聊又看到了各种房东房客的帖子。今天正好有空，就自己之前做BROKER的经验写一个简单版的房东攻略。
一般没时间的房东可以直接选一家经纪公司做管理，当然现在纽约的房地产公司遍地开花，经纪人的素质有高有低，房东最好还是掌握一些基本知识，靠自己，比起靠别人靠谱。
此帖仅仅针对正规租房，意思就是这篇帖子不适用于预支一年房租租房，地下室租房，非法SUBLET等等。都是一些基本常识，大神见笑了。我住在大纽约，此帖很多针对纽约州。
作为房东，最大的心愿就是找到正确的房客，那么什么叫正确的房客呢？最重要的就是财务和信用。财务，代表房客有能力交租。信用，代表房客会按时交租，并且对你的的房子负责任。如何找到有财务担当，又信用担当的租客呢？那么就要房客提供她/他的基本资料了。
必备基本资料（必须要拿的）
- 租客的正规Z*FID：比如SSN，驾照，护照等等。学生证或者CITY ID不算是正规的Z*FID。
- 租客的收入证明：每个月的PAYSTUB，或者W2，或者1099，或者TAX RETURN，最好不要接受公司开的收入证明，据我所知很多小公司的收入证明都不是真的，大公司例外。
- 租客的信用报告：信用报告一般管理公司可以取到，如果你是房东自租，你一般没有渠道获得对方的信用报告，只能要求对方提供给你。信用报告一般非常多页，主要看的就是信用报告的数字。
其他基本资料（OPTIONAL）
租客的租房历史信息：最近5年内的租房历史，现任房东信息等
筛选
首先会进行初筛，要求申请人租客提供自己ID和信息，其中包括上面所说的必备基本资料，也会包括最近5年内的租房历史，现在的房东等。查看对方收入和职业等等，这个我就不多说了，大家都心中有一个谱。每个人对自己租客的收入高低也是按照租房租金高低来调整。如果你的租客没有办法提供收入证明，那么你就要找寻其他办法让他们证明自己的收入或者财务能力，比如存款证明。如果这块没有好好的做选择，就算找到了租客也不能安心收租。如果财务方面一有不对的地方，立刻回绝，不需要再接下去进行其他的步骤。
ID大家都知道，我就放两个例子图上来。如图。
初筛过后，觉得这个人还行，下一步筛查，查看信用记录。一般来说信用分数需要650-700分以上，最好是700-750，因为这个分数足够高，比较可靠。当然，人无完人，650以上是基础线，考虑租客的时候，租客也在考虑房东。条件高低完全看个人的需求。
第一步，一般管理公司会自己去取租客的REPORT，这样避免租客造假。但是私人自租的房东如果不想花钱，可以让租客自己提供信用报告，一般人能提供信用报告的租客，不太会造假。租客自己能免费领取自己的信用报告，这里推荐CREDIT KARMA这个APP。或者如果有大通（CHASE）的账户的话，也可以通过大通免费获得。
下图就是我用CREDIT KARMA查看的由TRANS UNION提供的信用报告。
如果你的租客没有办法提供信用报告，那么你就要找寻其他办法让他们证明自己的信用。
第二步，查犯罪记录（英语名字：Criminal Background Check）。通常可以查到48个州内的犯罪记录。一旦申请人涉及任何犯罪记录，管理公司是绝对不会考虑的。但是有一些房东觉得应该要给“第二次机会”，基本上我见过给SECOND CHANCE的房东都被自己的选择给害了。当然，肯定有例外。查犯罪记录需要钱的，基本上40刀—50刀左右，所以为什么有些管理公司收租客的申请费。
我知道大部分私人自租的房东不会去查犯罪记录，而且我觉得大部分华人也不会有犯罪记录，如果房东想要避免这个，最简单的办法就是谷歌。谷歌这个人的名字，或者电话号码。可能再加上Arrest，Mug shot等字眼。如果谷歌就可以找到不太好的东西，那么不用花钱去查犯罪记录就可以。
同样方法可以用在微信号，谷歌或者百度微信号。
目前我没有找到免费获取犯罪记录的办法，如果有大神知道，请指教。
第三步，我觉得比上面更重要的，就是租客申请人上法庭诉讼的记录。如果申请人被房东赶走过，不要。或者申请人跟房东打过官司，通常也不要。
同理，你要是管理公司，你有资源部分可以直接查询，但是，如果你是一个房东，怎么免费查到上法庭诉讼的记录就是一个大问题。在此我要推荐各位一个很好的东西。其实，每一个州的上法庭诉讼的记录都是公开透明的，但是大部分人却不知道如何去查询。
正规的英语名字叫做COURT SITE SEARCH。
查这个，的确需要你拥有一定的英语基础，用简单的翻译软件无法正常翻译。我等下会拿纽约州的COURT SITE SEARCH地址作为举例，其他州的话，打开谷歌，输入“Search Court cases”+自己州，找到属于自己的COURT SITE SEARCH。
我用红线打出来的是我经常用的，还有其他网站，可以自己探索。美国很多信息都是公开并且透明的。
题外话，Ecourt是不止来查询房客房东，还可以查询其他CASE，无论是CIVIL还是SUPREME或者是CRIME。还可以用来跟踪自己的CASE UPDATE（如果被告或者诉讼别人），如图，我一直在使用这个，是我的律师教我的。美国其实有很多公开的资源，只是很多人不知道而已。所以我才自己花时间写帖子分享，是希望能帮助到别人，不要再乱花冤枉钱。
纽约的COURT SITE SEARCH特别难用。我用过最好用的COURT SITE SEARCH是DALLAS的。简单易懂，最重要的不用注册也可以查到很多东西和信息。纽约的COURT SITE SEARCH大概是这样的。
点击你想选取的，然后点Party Search。
因为我没有任何人做SAMPLE，我就打算用随机生成机随意生成一个虚拟人名出来作为例子。
输入你的目标的姓。为了避免找到同名同姓之人，输入Court，按照这个生成器生出的目标住在Rochester。然后就会找到各种各样姓名WILLIAM在Rochester法院的记录。CASE STATUS记得选ALL。意思就是过往，结束的案子你也可以查得到。
查看是否有同名，在这，被随机生成出现的人，并没有任何法院记录。那也是很正常的，毕竟是虚拟的人名，要是这样也能查出来，我倒是觉得很惊讶了。
但是为了举例，我们就假装假设找到了这个人的记录，随便点击一个假设记录，可以查看到详细的法院记录。首先，要看的是Case Type和Classification。前者会告诉你是什么样的CASE，后者会告诉你是因为什么被告。以下面这张图图来作为例子。
首先看Case Type，上面写的是Landlord and Tenant，也就是房东房客纠纷。被告原因是Non-Payment，意思就是没有付房租才会被告。然后可以看Filing Date，就是上诉日期。
这就是为什么每一个房东都需要租客的基本资料，因为这个房客，他/她有可能住在不一样的地方，所以你要搜不一样的法院。当你搜到同名同姓，你还要通过住址去验证此人是否就是你的租客，而不是另外一个同名同姓的人。验证方法很简单，我们找一个早期一点时间的房东房客纠纷作为例子。比如这个从2016年打到现在的房东房客纠纷。
注意，一般很少有房东房客纠纷打超过2年，一般都是6个月到1年左右就案子结束了。一般房东房客纠纷都是和解结束的。
点击SHOW EFILE。
然后就可以看到这个案子所有被提交的信息。
不！要！看那些杂七杂八的信息，比如EXHIBITS。主要看主文件比如被告文件，COMPLAINTS等等，打开后一般都有介绍被告和原告的基本地址信息，这里触犯别人的私人信息就不发图了。
把诉讼上面被告的地址，对比自己收到的租客信息的租房地址历史和正规ID上面的地址，看看是否同一个地址，如果是1000%这就是你的租客。因为同名同姓的人虽然多，但是同名同姓又在同一个时期同一个地址的概率基本上是零。
最后，房东考虑租客的时候，租客也在考虑房东。条件高低完全看双方的的需求。
还有，有一些无赖的房客不要以为自己做了坏事就不被别人知道，每一个案子，每一个黑点都记在你的记录上。美国其实有很多公开的资源，只是很多人不知道而已。我知道的这些东西，也是别人花时间教我的，希望这份帮助能持续衍生，能帮助到其他人，我才自己花时间写帖子分享。
希望这个帖子能能帮助到你，你也能帮助别人。
都是一些基本知识，大神们见笑了，以上。 |
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发表于 2018-4-5 08:14:34
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发表于 2018-4-5 08:58:07
