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[折扣] 买房时连房产经纪都容易忽略的问题,你注意到了么?

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发表于 2018-2-23 16:19:24 | 看全部 |阅读模式
Yoga Yang,在中国上海长大,于英国知名商学院取得市场学硕士,后移民至美国加州,现就职于由巴菲特投资,硅谷市场份额最高的Intero房产公司,并是公司的金牌经纪人,业绩在公司是top 1% 。同时她也参与管理于硅谷核心位置的房地产开发建设项目。
因其个人旅居不同国家的经验,Yoga非常理解新移民的买房心理和国际投资人的需求 。同时Yoga也涉足商业项目如办公楼,酒店买卖和项目建设开发,是不可多得的同时拥有民住和商业房产资源团队的经纪人。

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  • 有效期至2018年3月21日



商家微信:coffeeyoga (二维码见文末)

Yoga Yang执照号    #01972308

商家邮箱:yoga@yogayanghomes.com

商家电话:(408) 218-2313



Yoga Yang非常专业的经纪团队,在近期的交易中发现了四个在买房过程中非常容易被忽略的问题:

1. 独栋房屋的地基问题:如果房屋检查报告出现地基有问题,无论什么样的问题,就足以吓退很多买家。因为风险太高,动辄就是几万甚至几十万的修复费用,最糟糕的情况可能整个房子都要推倒重造。 不过这也会导致很多买家错失好房或者好deal的机会。有经验的经纪人就会帮你分析,并不是所有地基问题都是大问题,比如短浅的竖向裂痕,又或者某些常见原因导致的横向裂痕等。最安全的办法当然是请专业的结构工程师或者地基专家帮你在下offer前做个评估,

2. 小区物业正在诉讼当中:如果小区物业正在和开发商或者屋主进行诉讼,会导致大多数银行拒绝贷款。很多小区物业会在建成后的第9-10年起诉建筑商,所以碰到这样的房子,在下offer前一定要了解清楚情况。



3. 小区物业储备金不够:小区储备金状况是连很多经纪人都会忽略的问题 。如果碰到年代比较久远,但是物业费又很便宜的小区就应该要注意它是否有足够的储备金来进行房屋的维护。如果储备金较低,万一房子又碰到重大问题需要修缮,很有可能就会导致每户人家都得上交几千甚至几万的强制征收费用。

4. 太阳能电板:现在很多独栋房屋都会装太阳能电板,的确会节省电费。但是买房前一定要了解清楚太阳能是卖家全款买下的还是贷款或者租赁的。如果是全款买下,当然是加分项。如果是贷款或者租赁那么就要当心了,因为你很有可能需要每月续缴比电费高很多的费用。


关于Yoga Yang 3个问答:


1.请问相比其它经纪人,与你合作的优势是什么?

我觉得主要三个优势吧。第一就是我非常擅长谈判。在竞争如此激烈的市场,经常十几甚至几十个买家争抢一个房子的情况下,我也常能为客户拿下房子,还不一定是出到最高价。根据调研,市场上近三分之一的买家需要递交5个以上offer,才能最终买到房子,而我85%的客户一般2个offer内就能拿下房子,近一半客户一击即中。卖房的时候,我也能为客户谈下很好的价格,我在Mountain View某小区帮助客户卖的房子,虽然市场增长很多,但我一年半前的卖价仍还是小区最高。

第二就是未公开出售房屋资源(off market homes),这类房子不会挂在一般门户网站上公开出售,大多数的经纪人并没有办法知道。但我因为公司资源和top agent network, 经常能为买家找到此类房源。我曾帮一个买家以低于银行估价5万的价格买下Cupertino的学区房。我也帮助有需求的卖家,在这类渠道推广他们的房子。
第三就是我的团队。我与专业的贷款经纪人,装修工,清洁工,园丁,房屋检查人员等都有良好的合作关系,从而全方位的帮助客户。我与这些合作伙伴没有任何利益往来,只要求他们提供最佳的服务给我的客户。



2.请问你服务客户主要是什么人群?

各式各样的客户我都曾合作过,不过很大比例是非常典型的三类。
第一种就是第一次买卖的客户。可能因为自己也是新移民,所以特别能理解他们的想法和需求。无论买房卖房,我都会从前期准备,到中间过程和最后房子交接都事无巨细地解答他们的所有问题。我也特别了解年轻客户买房过程中会遇到的挑战,如贷款,父母从中国提供首付等。

第二种就是从国内来的客户和投资人。我曾经创纪录最快三天内帮中国客户完成看房,买房和交接整个过程。也有中国客户从来没有来过美国,我与他们通过微信和视频,帮助他们买下投资房并进行出租管理。

第三类便是有高端房产买卖需求的客户。高端房产市场有它自己的特性,买卖谈判上可能与一般热门刚需房不同。为此和我们公司副总裁,国际高端房产市场专家Alain Pinel联合推出了针对中国客户的微信专栏。




3. 请问为什么会选择做房产经纪人?

我的客户曾经在买家信中写过一句话,她说“房子并不只是居住的地方,更是会一起成长和分享回忆的老朋友。”我对这句话印象很深,因为她说出了我的心声。房子很多时候并不只是单纯的投资,它的买卖常伴随着人生的转折点。很多人觉得房产经纪人就是销售员,可我从来不认为自己是销售,我更愿意把自己当作买卖过程中的咨询师。
每买卖一个房子,就是见证一个人或者一个家庭的故事。我非常荣幸自己能参与其中,见证人生的喜怒哀乐。我也得以在这个过程中结交到非常好的朋友。这应该是房产经纪人这个职业带给我的最大的快乐。


我的许多买家在十几人抢房的激烈竞争中,经常有出价不是最高也能买到房的情况。
我现在我就来分享一些我的小技巧:

  • 附带条件(Contingency)。所谓合同中的附带条件的功能就是如果这些条件没被满足,买家可以撤回合同而不损失定金。附带条件越少,或者清除附带条件的时间(Contingency period)越短,会让offer更容易被接受 。附带条件其实是对买家的一种保护。为了能够安全的去处附带条件,让买家承担最小的风险,我都会提前会为买家评估好各方面的风险。


  • 你的贷款方(lender)是否可靠。和一些规模比较小的贷款方相比,卖方经纪人会跟愿意和资质条件比较好或者有名的贷款方合作。而且资质不够的贷款方因无法保证贷款的审批通过,会让买家不得不在合同中放附加条款,从而大大降低拿到房子的几率。我的客户在买房前期过程中我就会帮他筛选推荐贷款经纪人,保证他们的贷款在买到房后能顺利进行。
  • 是否全款买房。大多数时候卖家会更偏向于不需要贷款的买家。如果都需要贷款,那么首付比例高的买家会有更大的几率赢得买房合同。


  • 买家陈述信。好的经纪人会建议或者帮助买家写一封信给卖家,介绍买家的情况和购房的原因,从而和卖家建立情感的联系。我曾经有两个买家就因为卖家被他们的信感动,而选择不要出价最高或者全现金买家,而把房子卖给他们。因为房子并不只是单纯的一个买卖产品,很多屋主对自己的房子都很有感情。
  • 你的经纪人是否专业。专业的经纪人会准备一套完整的Offer文件,而不是单纯的就做个合同。一般在递交offer 前我都会与卖家经济多次沟通,了解竞争情况和卖家的想法。同时我会与买家仔细沟通房子检查情况,分析同区域房子的成交数据,给出相应出价建议。在条件允许下我会亲自去见卖方经纪人递交offer。对于不同资历不同背景的卖家经纪人和卖家我也会有针对性的提出不同竞价策略,有时能抢在公开竞价日前,就帮助客户帮房子以很好的价格提前拿下房子。



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