学生公寓将成北美投资新宠

美信金融Meixin

      截止至 2017年7月6日，道琼斯指数已经居于21300的历史高点，美国失业率也创下了了继2008年金融海啸十年来4.3%的历史新低。华尔街日报分析师GrepIp认为当前高股价，低失业率意味着美国股票市场风险将会显著增大.[1]

分析师这么认为的根据是什么？因为股指和失业率一直都是反应经济形势波动性变化的首要指标，当股指过高，失业率过低的时候，这一般意味着经济体很有可能由盛转衰。所以，在当前股票市场大热然而经济数据不温不火的形势下，美国股市显然对大众投资者而言没有太大的投资价值。因此我们可以预测资金短期内有比较高的概率会从系统性风险（Beta）较高的股票市场转向流入系统性风险相对较低的房地产市场和大宗商品市场。

道琼斯工业平均指数（1985.3-2017.7）

source: 雅虎金融（Yahoo Finance）

美国公民失业率（2007.1-2017.1）

source:美联储圣路易斯经济研究部（FRED） https://fred.stlouisfed.org/

      传统住宅投资一直是广大华人朋友最热衷的投资，然而北美自用住宅地产价格最近也早已达到了历史最高点。根据房屋销售网站REDFIN的数据，北美房价中位数自2012年来涨幅超过了28%，其中华人热衷于买房投资的城市如洛杉矶，西雅图，旧金山等5年来房价中位数涨幅均超过了100%。虽然从长远来看，美国房地产市场一直呈现上涨的趋势，但短期内风险依然比较大，因为最近美联储的加息将造成资金成本增大，然而90%的美国人购房都是以按揭（Mortgage）形式，加息由此可能造成买房按揭利息上升从而导致需求减少然后降低传统住宅的价格。另外此前几年房地产价格的猛然上涨主要是由于传统住宅供不应求，也就是产能跟不上需求。在美国从设计到建好一栋小别墅平均需要一到一年半，而且在某些大城市，如旧金山光是得到城市建筑许可就需要五年，因此我们还可以预期在某些地方（尤其是大城市）房屋暴涨前期开始修建的许多新楼将会在近期逐步的投放到市场中去，这意味着房屋的供给很有可能在未来几年显著增多从而打压传统住宅市场价格。在这样的形势下， 学生公寓开始受到许多投资者的青睐。

      据地产投资研究Costar 报道[2]，近年来美国大学的不断扩招和越来越的人选择研究生，博士生教育直接导致了学生公寓刚需的不断增强。根据美国国家教育统计中心的数据，近10年来美国的在读本科生数量从1320万人增长到了1700万人，涨幅超过30%，到2026年，这一数字预期会达到1900万。另外研究生的生的录取数量也从2010年的220万人增长到了2016年的300万人，涨幅达到将近40%。报道还称近年来由于公立学校财政开支的不断缩减，大部分公立学校已经无力修建足够多的宿舍来满足学生们的需求，于是造成了现在大部分大学宿舍的租金要远高于学校周边学生公寓租金的情况。

      以笔者以前的学校加州大学戴维斯分校（UC Davis）为例，宿舍两人间一个床位平均要花1300美金一个月然而租下周边一个带独立卫生间的学生公寓一整间房也才每月800美金左右 。由于公立学校一般由Z*F拨款，而漫长的拨款程序造成了短期内公立学校财政开支上不去。以上情况造成了愈来愈多学生选择学生公寓而不是学校宿舍。另外学生数量的直线上升和不多的校外公寓也造成了学生公寓的供不应求，选择有限，以密西根安娜堡分校为例，如果想要在学校周边找到合适的公寓，一般得提前半年签署租赁合同，哪怕是在地广人稀的俄亥俄州立大学附近，要想找到满意的公寓也至少得三个月，可见当下学生公寓刚需十分旺盛且稳定上涨。

      另外，由于一般的美国大型公立大学都处在市郊和小城市，地价也就相对便宜，所以尽管他们的租金跟学校宿舍比十分有竞争力但它们一般每年依旧会提供6-8%的稳定回报。在当前这样市场泡沫化严重的环境下，这样的投资机会将会越来越受欢迎，因为市场风险过大，投资者将更愿意把钱放在这一类不仅提供稳当收益而且还能够抵抗通货膨胀的投资产品上来，另外学生公寓这一类投资一般还具有抗经济萧条的能力。因为当经济形势不佳的时候，低就业率造成了学生对上学的需求增加，上学需求的增加的会导致学生公寓需求的上升，因此即便处于经济萧条时期，学生公寓甚至能比一般的投资产品带来更加高和稳定的现金流。

本科生注册上学人数实际与预测表[3]（上面的线为女生，下面的线为男生）（单位：百万）

source: 美国国家教育统计中心

      另外根据National Real Estate Investor统计[4]， 近年来，学生公寓地产凭借其一直稳定上升的收益和较强的抗风险能力，逐渐开始吸引到了越来越多的投资者，其中光2016年第一季度学生公寓成交额就达到了11.4亿美金，居商业地产交易额之首。另外很多外资集团也开始将眼光放在学生公寓投资上，如加拿大公众养老金投资Canada Public Pension Investment Board (CPPIB)近期就和GIC（巴菲特旗下）等三个投资公司一起并购了11个总价值6.4亿美金的学生公寓，此举说明境内外机构性投资集团对学生公寓投资也是越来越看好，这样其实会为投资学生公寓地产提供了一个更加好的的流动性和更加成熟的投资环境。

      美信金融提供学生公寓地产投资机会，感兴趣或有疑问，可电话咨询或加美信北美客服咨询：

电话：917-410- 6668

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[1] [url=https://www.wsj.com/articles/why-soaring-assets-and-low-unemployment-mean-its-time-to-start]https://www.wsj.com/articles/why-soaring-assets-and-low-unemployment-mean-its-time-to-start[/url]

[2] http://www.costar.com/News/Article/Institutional-Investors-Coming-Around-to-Student-Housing-Sector-Seen-as-Recession-Resistant-Alternative-to-Apts/189912?ref=/News/Article/Institutional-Investors-Coming-Around-to-Student-Housing-Sector-Seen-as-Recession-Resistant-Alternative-to-Apts/189912&src=rss

[3] https://nces.ed.gov/programs/coe/indicator_cha.asp

[4] http://www.nreionline.com/student-housing/student-housing-sales-outperform-rest-market

fireworksyeah

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