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2016年购房您准备好了吗？ 迦南美地产业有限公司 徐赵婉蓉 2016年开年，美国东部的天气可谓是一日寒冬腊月，最低气温直达零下23度，隔日又是阳春三月温暖如春。然而这样多变的天气也没有对房地产的销售产生一些季节性影响，凡是地段、价格、环境等条件不错的房子只要是一上市，很快就会被买走了。所以有计划购房的读者应该尽早做好买房准备，特别是对于首次买房者来讲更需要了解买房的知识，比如购房的流程，购房前需要做什么准备，如何选择房产，购买房产的相应费用，如何选择合适的地产经纪人等等。笔者在地产经纪从业过程中切实了解到这些首次购房客户的需要，因此借此专栏简单介绍购房的完整流程，供读者参考。购房的过程大致可分以下几个过程： 1. 初步会面 a. 选定买方经纪人，签署麻州房地产经纪代理知情权文件以及经纪代理合约 b. 决定购买房子的区域及条件 c. 选定贷款公司 2. 审核贷款条件或准备现金材料 a. 选定贷款经纪，并查核信用分数 b. 选择合适的贷款计划 c. 取得贷款预准信 d．如果购房者支付现金购房，无需贷款，则准备一份银行存款证明或其他流动资金证明材料。 3. 寻找理想的房屋 a. 可上本公司网站查询 MLS 最新房源，或者搜查Zillow.com, Trulia.com等一些房源信息网站 b. 或请经纪人挑选上市房屋的资料 4. 找到合适的房屋 a. 挑选出喜欢的房子,经纪人帮助按照最近的同类房产的市场成交记录进行估价, 买主决定出价金额 b. 通过经纪人帮助填写出价单,内容包括所出价格，过户条款，及买房保护条款（包括贷款保护条 款及房检保护条款）。经纪人向对方同时提交出价单、贷款预批信及Z*F规定的代理知情权文件。卖主对出价单上不同意的事项及价格可给回价书，买主可选择接受，再回价或放弃。 c. 一旦卖方接受价格和条款，买主缴纳诚意金，一般在 $1000 美金左右，买主按出价单上的要求进行房屋检查，房检结束，买方需当场支付房检师服务费用，一般根据房屋的大小，及工作量而定，在$300美元到$600美元之间，数百万元以上豪宅的房检价格会更高些。如果买方接受房检结果，则进行下一步买卖合同签署的程序。麻省规定必须由执照律师进行合同签署及执行主持过户，因此买卖双方都会聘请各自的律师完成合同签署。如果买主对房检结果不满意，可以要求卖主修理或重新谈判价格，或者选择终止交易继续，并取回诚意金。 5. 签署 购房合约 买卖双方达成购房协议后，由卖方律师首先提供买卖细则合同草案，买方律师增加保护买方利益的条款，买卖双方过目后对合同细则没有异议后， 由买方先签署买卖合同后递交卖方，并附上订金支票(一般订金约为出价金额的 5%)给卖方经纪或律师的代管帐户，卖方再签署买卖合同，双方各自留存一份。买方进行下一步贷款过程。 6. 提出贷款申请 买方进行贷款的过程，提交贷款公司要求的所有相关文件或资料，一般有头款証明、工作証明、收入证明，报税记录，买卖合同等等。贷款公司再对购房者的贷款资格进行详细审查的时候，同时派人对房屋进行估价，确保房屋价值和成交价格相符。一旦通过，银行发出贷款最终通过信，并且要求买方购买房屋灾情保险（火灾，水灾），并准备在合同规定的日子发放贷款。如果银行不能通过审批，则合同规定时限内发出拒绝贷款通知书，买方可根据此信提出终止房产交易程序，并取回5% 的订金。 7. 完成过户手续 a. 过户前过户律师对产权链进行调查，保证卖主的产权没有问题，可以进行交易；买方则需准备购买房屋灾情保险及产权保险。 b. 过户律师为买卖双方准备过户清单，买主按清单准备好头款金额（若现金交易，则余下全额购房款）以及买卖各项手续费，包括律师费，地税，部分利息，产权及灾情保险费等等。在过户时间前，以银行本票的形式或现金汇款交给过户律师﹔银行放款也汇入过户律师的过户帐户 c. 过户前，买方进行最后的房屋检视（Final Walkthrough），保证过户时房子状况保持正常。所有款项及文件汇总后，产权律师负责主持产权交易，买卖双方签署各自所需签署的文件，产权律师进行资金分配，成交后将交易记录在Z*F房屋交易登记处完成登记 8. 取得钥匙完成过户 a. 在购房合约规定的时日取得卖主交出的钥匙及其它需转交的物件，真正成为新的屋主。 b. 联系水、电、煤气供应单位，通账号转名并继续使用其服务。
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发表于 2016-2-18 13:42:17
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