美国房价还有一段很长的上涨之路！

Fang88美国房产

客户在决定买房前，最常问的问题就是，现在买房子划算吗？美国房价一直涨，短时间会不会崩盘？我再等一段时间，房价能跌吗？下面这张图，让你看到近17年来美国整体房价的走势。自2008年金融危机后，美国房市一直处于复苏阶段，房价持续上涨，在2016年12月份，美国平均的房价正式超过2008年金融危机时的最高点。



眼瞅着房价越来越高，就有人问涨了这么久该跌了吧？这么高的房价，很快要崩了吧？但其实这逻辑是说不通的，涨的多并不是下跌的理由，一个国家的房价跟这个国家的政治经济水平的综合体现。而如今的美国房市，其实和2008年金融危机有着很大的区别。

房88认为造成美国房价上涨有两大原因：
1.过去5年，美国房地产供给小于需求
2.低利率刺激了中小投资者需求


1.过去5年，供需不平衡：


上图中，黄颜色代表新增家庭数量，即可代表对房屋需求量，蓝色代表每年美国的新房开工量。在金融危机时期，可以看到新建房屋数量明显大于需求量。而从2012年开始，需求量一直超过供给量。目前在美国热门地区，比如旧金山湾区，更是一房难求，成交价比挂牌价高出20%以上都很正常。


根据房88统计分析，造成美国人口每年增加的原因有：1.移民数每年在100万左右 2.美国的人口结构是健康的，总人口数以每年大约300万人的速度增加。很明显，市场上并没有这么多房屋供给。

2.        低利率刺激了中小投资者需求



在2010年美国经济开始有复苏迹象后，中小投资者的主要投资工具就是房地产。上图可以看到30年固定贷款利率整体呈下降趋势。美国租售比大概是4%-8%，每年即可用租金收入来还贷，又可以享受地产升值带来的利润。所以，他们也成为推动美国房地产市场繁荣的一股主要力量。

为什么说如今的美国房地产市场和2008年金融危机有很大的差别呢？


2001、2002年的IT泡沫破裂之后，为了维系美国经济的繁荣，开始通过减息和放宽信贷来刺激经济，美国全国性的房屋价格开始迅速上涨。当时由于信贷放宽限制，首付要求低，贷款数量大，贷款违约率也一度上升。房地产泡沫不断膨胀，最终破灭。




上图中，可以明显看到2007年底，贷款违约率已经开始迅速上升，金融危机持续的几年里达到巅峰。从2013年开始，呈迅速下降趋势，至今没有抬头迹象。

让我们再看一下美国总家庭负债与GDP的比例





自2010年起，该比例迅速下降，到2017年，一直保持在低水平，没有抬头上升迹象。

如今美国房市的繁荣真的是又一次泡沫吗？




不言而喻，房屋空置率持续走低，明显区别于2008年金融危机前后。所以如今美国房市的繁荣，真的是需求方一步步推动起来的。2017年的美国房市与2008年的美国房市，唯一的相似点，大概就是持续走高的价格吧。

看完这些，你认为美国房市要崩盘了吗？

北纬49度的雨

期待泡沫

Fang88美国房产

北纬49度的雨 发表于 2017-9-22 11:01
期待泡沫

目前来看还不是。最近都特别火，完全的卖方市场。

spikemom

看看19年
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