疫情下的房東房客糾紛

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新冠肺炎疫情，讓房東和房客的糾紛日趨嚴重，我们律師楼近来接到各種房東房客糾紛的询问。朱益民律師表示：有關房東房客糾紛的法律複雜多樣。房客如停止付房租，或違約，房東要驅趕房客，必須要通過法庭，不能自己採取單方面的措施，不然的話，會招來法庭的巨額罰款。大部分驅趕涉及下面幾種情況。1. 房客不付房租； 2.房客有違約現象；3.房客的租約已經過期。不管是上面哪一種情況，房東都必須首先發出合乎法律要求的通知給房客，通知必須要明確的說明房東的意圖，並且列出房客有多少天的時間來改正或者搬出居所。 這種通知送達房客的方式通常都有嚴格的法律要求，很多是要根據租約內的條款來決定，也有些是根據當地的法律決定。一旦進入法庭程式，房東應儘快得到法官的判決，來完成驅趕的程式「但是，近來驅趕的程式受疫情的法令影響而拖延」。

法律常保護房客。做生意的房客， 如開店的，有時收到房東的通知，說有違約現象，要求房客在幾天內糾正違約。這種通知(notice to cure或 notice   of violation)對商業房客來說是一種相當嚴重的事情。房客做生意一般計畫長久，花了錢裝修，租約終止，將面臨被驅趕，會有大的損失。房東在這種通知中列出的違約現象是多種多樣的，有的是沒有及時付租金，有的是經營生意的活動和租約裡邊所列的不一致，也有的是非法轉租，也有的說牆壁有漏水，或者出現黴斑，房客未修理，等等。房客如果有反對意見，不認**東在通知裡面所描述的違約內容，認為自己並沒有違約現象，則有多種途徑保護自己，當前的有關規定對房客稍微有利。房客是否違約由法庭的判決，如法庭判決沒有違約，那麼房客就可以繼續做生意也不用擔心被房東驅趕。假定法庭的判決對房客不利，認定有違約現象，那麼房客仍然有時間來糾正違約。

朱益民律師 （Attorney-at-Law) 是美國法學博士，全美律師協會會員。 地址： 136-56 39 Ave Room 303E,Flushing, NY， 電話：718-888-0963 微信yzatty。