买房送Home Warranty 孙映(Wellesley) 麻省资深房地产经纪

论坛福利君

孙映，作为房地产经纪，她有着20多年在波士顿的生活经历。不论是学区房，投资房还是自住房，她都能提供专业的分析和推荐。对Boston, Brookline, Cambridge, Newton, Concord, Wellesley, Natick, Dover Sherborn 和附近的房地产市场都比较熟悉。

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• 买房送Home Warranty
• 有效期至7月10日
  

商家地址：Suite 18, 66 Central St. Wellesley, MA 02482

商家电话：978-289-0368
最新房源：

（以下图片来自MSL）

1. Brookline二室一卫公寓 $675,000
MLS# 72158153
建筑年代：1925
房屋面积：1,175 SF




2. Cambridge二室二卫公寓 $769,000
MLS# 72158001
建筑年代：1998
房屋面积：1,067 SF



3. Cambridge三室三卫联排公寓 $985,000
MLS# 72157934
建筑年代：2013
房屋面积：1,846 SF



4. Cambridge四室三卫公寓 $1,250,000
MLS# 72157723
建筑年代：2016
房屋面积：1,557 SF



5. Newton三室一卫独幢别墅 $849,900
MLS# 72159466
建筑年代：1900
房屋面积：2,064 SF




孙映致力于提高自身的房地产教育，已经成为美国最大的房地产投资论坛的专业人士。




她的小组成员有：
Matthew. 房地产经纪和投资顾问。马修是前纽约标准普尔的高管，熟悉投资回报和风险控制。有房屋建造的经验，他和孙映组成了有效的团队。



成功经验：
我的理念是客户是最重要的，客户的需求是最重要的。同时，对国内同胞购房，注重售后服务，帮助他们顺利过渡到新的环境。
我对客户的购房成功是最近成交的一幢在麻州好学区的房屋。房屋座落在Sherborn，拥有麻州排第一的公立学区。而且靠近卫斯理和波士顿，交通方便。在第一次Open housen当晚，我们就递上了第一个靠近卖方要价offer。 等到第三天上午，卖方经纪回答说一共有5个offer，同时告诉我们有另外的买方所给价比我们更高很多。
因为客户特别喜欢这个房屋，我们加入了第二轮竞价，经过几个小时的等待，当天晚上经纪回答说，这次竞价相差太接近，她把卖方重新提出的要求送给了还在竞价场的所有买方，当时5 位买家都继续参与竞价。我们连晚商讨了定价策略，最后提供了一个最优化的价格。第二天早上，接到了卖方经纪的通知，卖方选择了我的客户！能为客户买到心仪的房子是最能让我自己高兴的事。

答疑解惑：

1. 波士顿这几年的房价趋势？房价目前已经到最高点了吗？未来还会涨吗？
波士顿的房价自从2007年美国次贷危机之后就一直向上攀升。 目前属于供不应求，特别是一些靠近波士顿知名大学和高中的好学区，譬如布鲁克林（Brookline）和剑桥(Cambridge)房价涨幅更大。在未来，我预测涨幅会稍微减小，但因为波士顿创业和工作环境很好，同时高科技和生化公司在波士顿的不断入驻和增加，从工作带动房市的角度看，估计到2020年前还有增长空间。

2. 波士顿哪些地区的房产最有增值空间？
波士顿历史悠久，人口教育程度高，目前波士顿的房价已经在全国名列产前矛。像靠近Harvard, MIT 的剑桥；靠近BU的布鲁克林，南波士顿和Allston这几年可以说是不停增值。最有增值空间的城市也移到了邻近的一些交通方便，有发展潜力的城镇，比如像地铁可以直达的Malden和Quincy， 商业发达的Newton和Waltham，这些地区未来增值空间的应该非常大。

3. 波士顿地区的地税是怎么样的呢？波士顿一般的地税是多少呢？
麻州地税相对全国其它城市不算高，大概是纽约的一半，波士顿在2.5％左右。不同镇的地税不同，但大概和房价是相反的，房价高的地区地税反而相对要低。

4. 如何选择房子？大小？户型？学区？
选房最主要是看用途，是投资房，自住，以房养学还是渡假？多数海外的购房者是买学区房投资或自住。
投资房现在ROI（投资回报）相对较高的是多户别墅（multi－family）。买一幢两户到四户在一起的楼房，分户出租。这种投资如果地方选对，租金收入和房屋增值都可以成为回报。如果投资资金不多， 公寓也是较好选择。如果买单户别墅，那要找好的学区，房屋增值会产生较好的回报。

自住房要看自己的需求， 标准的殖民式(colonial)房在波士顿较多，卧室都在二楼，以楼下家庭房客厅为主要活动空间。适合有小孩的家庭。如果喜欢现代风格，空间高一些，那么现代式（contemporary）的房屋可作选择。如果有老人或喜欢进出方便，那么可以选农场式(ranch)  式的房屋。当然，我建议如果有小孩需要上学的，先选有好学校的地区，户型上可以不用太苛求。

5. 贷款买房的话，首付多少比较合理？贷款难吗？
如果有美国身份，首付20%或以上会比较容易通过以及获得好的利率，可以享受30年的固定利率。非美国公民买房首付需要至少40%，而且利率比普通美国人要高。银行贷款现在要求较高，特别是对外国人还贷能力证明要求很高，要求能够提供足够支付利息的收入，2个月的银行的月结单等等。

6. 如果是F-1或者H-1B身份，如何买房合算？贷款需要什么手续？
根据我的实战经验，我建议没有美国身份的买家尽量现金买房，房东一般也会优先考虑现金offer，这样简单，成交快，对买家来说更有成交优势。

贷款最主要的就是提供收入证明和财产证明。F1 的学生需要父母收入证明, H1Ｂ最主要是要提供连续两年的工资收入，银行流水，有时还需要其它不动产证明。最主要资产要能证明借贷人的还贷能力。

7. 买房选经纪人要注意什么呢？
选一个好的经纪人自然非常重要，好的经纪可以帮你省心，省时，省钱。我建议选买房经纪时可以先面试一下，面试前可以用一些帮助你判断的问题。先看相互能不能一起容易相外；能不能倾听你的意见，以你的兴趣为重；能不能帮你提供适时可靠的市场分析和建议；能不能在协商过程中运用合适的谈判技巧。

8. 看房时重点应该看哪些？
Location, location, location! 好的地理位置是选房最关键的因素。房子内部的很多地方可以改变，但地理位置是不可以改变的，周边环境也如此。
其次，节能因素也非常重要，如果房子的供暖和加热系统是用气作为主要能源，要比用油的节能和有效很多。波士顿冬天冷，时间长，保暖供热系统尤其重要。很多人买房以后要花几万去升级加暖系统，或者每月付几百上千的油费，不如在买房时多考虑节能因素。

9. 如果我看上了一个房子，然后下了offer，如何确保卖家会把房子卖给我
这个问题是非常好的问题，在卖方市场，譬如今年年初，要有策略才能保证买到心仪的房子。给的 Offer 必须要“clean” 和“strong”. 在写offer时要知道卖方最想要的是什么，有时不一定是最高价的offer胜出，也有可能是交房的时间等等。总的来说，加重押金的份量，快速成交，免去贷款的contingency，现金交易，都可以加强offer的份量。

10. 买房的时候，卖家会提供哪些保障呢？
卖家在把房子放上市场上时，一般会有一个disclosure表，列明房子曾经有过的问题或曾做过的整修，但这些只能做参考。有些卖家在房屋成交后会提供home warranty给买方, 由第三方来负责维修房屋一些主要故障，譬如热水器，下水道。这种服务通常是包一年，如果买方需要延期则自己需要付费。

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孙映(Wellesley)

• 联系电话：
  978-289-0368
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  [url=]Suite 18, 66 Central St. Wellesley, MA 02482[/url]
• 营业时间：
  Mon-Fri 9-6pm
  

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