美国买卖房屋全攻略之一——购房

美国芦茵会计师

中国人酷爱买房，走到哪儿买到哪儿。和在中国房产购买的70年产权不同，美国的房产是实实在在的永久产权，这一点让很多中国买家心动不已。相对的在美国购置房产的过程比国内繁琐，但步骤也更规范，更有法律保障，因为美国的个人财产，特别是房产是不容侵犯的。以纽约州为例，购买房产一般会经历以下步骤：

1.      如果需要贷款的话，建议先要带着最近两年的税表去咨询自己到底能贷到多少钱。

2.      根据自己的支付能力，确定好房源。（找地产经纪人确定房源信息）

3.      确定房源后买卖双方通过经纪人敲定价格并达成购买协议（Binder）， 同时需选定各自的代表律师，由经纪人将购房协议发至双方律师。

4.      买方律师会向卖方律师发出声明书（Letter ofRepresentation）， 表示其将代理买主进行交易，并要求卖方律师拟定并发出房屋买卖合同（Contractof Sale）。

5.      买方律师收到合同后，会向买主讲解合同内容（Contract Review）, 同时买方律师会与买主签订律师代理协议（Retainer）。律师会询问买方是否有贷款，有无验屋及其他特殊要求，并说明除购房款项（PurchasePrice）以外的所需费用，主要包括：

代理律师费（Attorney Fee）

产权调查费（Title Search）

产权保险费（Title Insurance）

产权过户人员服务费（Title Closer）

Z*F登记费（Recording Fee）

房屋图纸费（Survey）

贷款税（Mortgage Tax）(贷款金额小于50万美金的住宅房，税额为贷款金额的1.8%；贷款金额大于50万美金的住宅房，税额为贷款金额的1.925%)

豪宅税（Mansion Tax）(超过100万美金的住宅房，税额为房屋价格的1%)

6.      完成上述步骤后，买方律师会向卖方律师发出合同修改意见（ProposedChanges）， 同时向Coop和Condo的管理公司发出有关房产情况的问卷（Questionnaire）。买卖双方律师根据买卖双方的意见再次就修改方案并达成统一意见。

7.      买卖双方在合同条款上达成共识后，买方律师会将签署好的四份合同并合同订金支票（ContractDeposit or Down Payment）一起发送至卖方律师。

卖房律师收到后，合同签订金会存入律师代管账户，合同会由卖方签字，并回寄两份给买方律师。当买方律师收到买卖双方均签过字的合同时合同正式生效。

买方律师会通知客户及经纪人，并提供的合同正本或副本，以用于贷款申请及Coop或Condo面试使用。

8.      买方贷款得到银行批准并收到承诺函（Loan CommitmentLetter）后（购买Coop的房子还需要通过管理委员会的面试），买方律师会经由客户同意后， 向产权公司订购产权调查。 买卖双方以及贷款银行律师将于一至两周后收到产权报告正本。

9.      在买方律师审阅产权报告后，会向买主询问报告内容，同时会向卖房律师发出产权警报，请卖房律师注意并协助清理产权等问题。

10.  产权清理完毕后，买方律师会向产权公司及银行核实材料是否齐全以及是否可以办理过户手续。如果是购买Condo，向卖方律师发出索要大楼文件请求（CondoDocuments Request）。 产权公司和银行确认材料齐全并可以办理登记后，由双方律师预约过户时间。确认过户时间后，买方律师联系贷款人员（LoanOfficer）锁定利率（Lockthe rate）， 并联系经纪人在过户日期前48小时最后验屋（FinalWalk Through）。

11.  卖方律师向买方律师发出付款清单（Check List）， 银行向卖房律师提供NetProceeds， 由买方律师计算总账， 向买方提供过户付款清单，并通知买方提前购买银行本票。

12.  买方携带银行本票、个人支票或现金及个人ID办理过户登记手续。由产权人完成各项程序，付清费用，签署必要文件，过户登记完成。

13.  办理过户登记后，买方律师会收到Z*F登记的地契（Deed）。律师通知买方取回地契，自此交易完成。

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