第一次買房新手包 - 應該可幫到你

Klancer

仙姑同城 发表于 2019-11-6 12:49
看来不单单是个会计师   个人能成为hard money lending借钱给别人吗？

可以, 一般loan agent/loan office 都有提供這種服務. 他們會收向借款人收loan origination fee ( 借款額1~3%) 之後和貸款人對分.
原本Hard money lending 的就是一些手中有不少有閑錢的私人拿出來做貸款的.

Klancer

仙姑同城 发表于 2019-11-6 13:29
那这个loan officer必须挂靠在某个贷款公司 然后已这个贷款公司的名义在房产上放lien?
...

不是. 是貸款人的名字直接放lien, loan office 只是幫忙做貸款文件和聯絡. 這個操作基本上就是你借款給一個陌生人買房, 但你會變成房子的債權人(和銀行一樣).

Klancer

仙姑同城 发表于 2019-11-6 14:49
那就是只要有贷款执照的话就可以操作不像房产经纪需要挂靠公司？那如果有人要借钱做其他事情的话，能放li ...

比如說你有40萬可以借出去, 你是不需要执照去把錢貸出去的呀, 你只是需要找個loan office / loan agent 說你有興趣做hard money lender, 說好大家如何分loan origination fees, 之後就簽好貸款的協議, 之後你打錢進公證, 在grant deed 上就會有你的名字了(lien holder). 這個和挂不挂公司沒有關係.


第二個問題不是太明白是什麼意思. 但是按deed/lien 的產權法來說, 你可以把你的房產去抵押問不同的銀行/人去借錢 (前提貸款方接受用房產去做抵押). 但是lien 也分等別, 一般房產有房貸的話你的銀行都是1st lien (就是說你還不起借款的話人家把房拍賣掉第一個拿錢的), 你再把房拿去抵押, 新的貸款人只能是2nd lien.

Klancer

仙姑同城 发表于 2019-11-6 15:34
对于第一个问题 那只要有贷款的执照自己还有钱的话 就可以直接借钱给别人了?
第二个问题是如果有人问我 ...

哦, 這樣. 老實說, 我不是做這個生意的所以我也沒有確實的資訊去回答這個問題.

關於放貸的話, 我個人認為沒有执照應該也可以的呀, 只要有公證+法律的文件應該是沒有問題. 還有, 從效率上來說, 用loan office 應該比較快找到客戶, 如果你自己以個人名義上網做說你可以放貸, 人家也未必信得過你吧. 我之前買fixer 的時候, 也只會用loan office 去找hard money lender, 起碼有個"擔保"的作用.

Klancer

叫我大衛 发表于 2019-11-17 07:22
楼主，真的好难啊，买车买房能雇佣你吗

你客氣啦, 有問題歡迎你來問.

Klancer

angela916 发表于 2019-11-19 22:46
楼主。我想问问。我现在在看银行房。出了offer 35万 经济叫我再出一个最高价。但是一般来说 银行房子都很烂 ...

嗯一般銀行房的話, 最大的問題是你不能派人去驗房, 最多也只能在外面看. 據我以往買爛房的經驗來看有幾點: 1) 看社區, 如果是社區不富有的話, 銀行房大概率會有homeless 住裡面, 那房子就是會很差, 特別是衛生/毒品/霉菌的問題, 這些都是翻修的成本. 2) 門窗有沒有上木板? 有上木板的話也減少一些風吹雨打漏水的問題. 3) 去了解一下本地裝修的成本是多少 (比如說在LA 最基本重新裝修一個廚房是8千~1萬左右, 廁所就是5~7千). 在極端的情況下 (比如房子所有東西都要重新裝修的話, 你的成本是多少).
我看你買35萬的房, 你更應該查一下附近同類的好房是多少錢, 如果同區好房是60萬, 現在是35萬的話, 那你可要預算10~15萬的裝修成本了. 反過來, 如果是45萬的話, 你只是便宜了10萬, 那萬一裝修費超10萬(很正常的事), 那你不就買貴了?


總括, 新手不建議去買這種房, 風險太高了.

Klancer

班玛旺姆 发表于 2019-11-21 22:40
楼主你好，我最近刚做完初步的inspection. 检查出来中央空调老化可能需要换新的，也把这个情况写在inspecti ...

inspection report 有沒有寫不能用? 如果不能用的話, 你可以要求對方全部負擔去換. 如果還能用只是舊了的話, 這樣就比較難辦, 你頂多可以和對方商量一人一半分攤費用. 這個HVAC 很貴, 一套下來人工+unit 至少5000~10000 , 所以.....

如果對方拒絕的話(假設沒有壞的情況), 你可以 1) 要脅放棄房子畢竟你簽了contingency ; 2) 自己找人把HVAC 做大修, 一般是800~1600左右看機型, 可以續一下命; 3) 買home warranty 一年才幾百塊, 你就祈禱那HVAC 快點壞這樣用warranty 免費換;

Klancer

班玛旺姆 发表于 2019-11-22 08:42
Inspection report 里面写着能用但很老随时有可能会坏。卖家是父母去世孩子把父母的房子卖掉，所以他们肯定 ...

哦, 那只能咬死賣家這冷氣是"壞的"(bad condition), 最差就爭取一下一人一半分攤費用了(常見的做法). Home warranty 就和汽車warranty 一樣, 家裡的東西(一般指HVAC, 大型電器, 洗衣機類) 如果在買房後1年之中壞了, 那保險公司會出錢修/換. 之後每年可以考慮要不要續保.

一般賣房的時候, 可以要求賣家提供這個, 1年的保費也不貴. 我個人推薦fidelity, 因為大公司安排人來修和賠付換比較快. 這保險可以放在escrow closing 裡面買, 不需要獨立去做.

Klancer

班玛旺姆 发表于 2019-11-22 13:20
您说要求卖家提供home warranty 是什么意思呢？我没太搞明白

就是要他們出錢(放在escrow statement上)給你買一個1年的home warranty. 那你買到房的時候就有了warranty.

Klancer

班玛旺姆 发表于 2019-11-22 14:35
哦哦 您的意思是说如果他们不打算减掉换空调的钱也不打算一人一半付的话，最起码也要让他们付一年的home  ...

是的. 這樣能保證一下萬一買房後HVAC 真壞了, 還有保險可以去保修.

Klancer

班玛旺姆 发表于 2019-11-25 18:22
那第一年保险的钱卖方出了，之后第二年和后续的我们买房能继续续保险么？这样哪怕第二年空调坏了我们买了 ...

是的, 一般買賣房屋, 賣方會幫你付第一年的保費, 之後第二年就是你自己決定要不要自費續保. 有這個保險的話, 冷氣壞了的話保險會出錢換/修. 當然了, 這個保險還包很多其他東西的, 對老房子來說是個挺好的保障, 而且保費也不貴(對比置換的成本).

Klancer

班玛旺姆 发表于 2019-11-26 18:58
那请问您有什么推荐的home warranty么？cover AC 的？我们住在NJ。

一般的home warranty 都包括家裡的大件東西了, 所以這個沒差別, 主要只是看home warranty 的保險公司風評如何. 我個人用的是Fidelity 因為公司大, 理賠快.

home warranty 流程很簡單 (像汽車險一樣): 冷氣壞了=>打電話給保險公司=>他們安排人來檢查=>能修就修; 不能修就開始換的流程. 一般就是和你現在的冷氣一樣等級(價格).