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大学生
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美联储在2019年决定停止升息并开始降息,已在经济中产生广泛的影响。抵押贷款利率在2019年一直在稳步下降。十年期国债利率已从1月份的2.7%降至8月份1.5%的一年低点。这是一个实质性的下降,在2018年10月,抵押贷款利率是3.2%。而30年期固息抵押贷款平均利率为3.8%,一年前为4.60%。
利率下降也使购房者拥有更强的购买力。据房地产网站LendingTree.com的估计,30年期抵押贷款利率为5%时,每月还款1,000美元的购房者可以买得起价值186,282美元的住房。如果利率降至4%,每月还款1,000美元的购房者可以买得起价值209,461美元的住房,可负担房屋总价提高约23,000美元。特别是第一次购房的人,利率的浮动会造成很大的价格差。如果贷款30万美元,那么30年固定贷款利率每下降0.25个百分点,每个月可省下50美元。下表可以看出如果购房总价分别为50万美元和30万美元时,贷款利率从4.5%下降到3.5%对贷款利率的影响:
| 4.50% | 3.50% | 月还款减少额 | 贷款利息总减少额 | 总房价500000美元 | | | | | 首付20% | $100,000 | $100,000 | | | 贷款30年,每月还款 | $2,027 | $1,796 | $231 | $83,160 | 贷款10年,每月还款 | $4,146 | $3,955 | $191 | $22,920 | 总房价300000美元 | | | | | 首付20% | $60,000 | $60,000 | | | 贷款30年,每月还款 | $1,216 | $1,078 | $138 | &49,680 | 贷款10年,每月还款 | $2,487 | $2,373 | $114 | $13,680 |
对于已购房者,利率下降也给购房者进行重新贷款(Refinancing)提供了良机。那么,什么是重新贷款Refinancing呢?Refinancing简单来说就是“再融资”或者“重新贷款”。 重新贷款是通过改变原来的贷款条件,比如降低利率,缩短还款期限,办理一个重新贷款。用新贷款代替旧贷款,继续偿还债务。具体包括这几个步骤: 一、想改善现有贷款。二、向信贷机构申请新贷款。三、用新贷款偿还原有债务。四、按时还贷。假设王先生10年前买了一处房产,贷款40万,贷款30年,贷款年利率5%。近期年贷款利率已经降至3.5%。他最近想趁着房贷利率降低,办理重新贷款,把原来的高利率降下来,减少贷款利率支出。出于这个目的,他可以采用重新贷款 (Refinance Mortgage)的方式。经过办理重新贷款,王先生以后可以每月少还款260.28元,共计少支付利息62,467.60元。
| Current Loan (Remaining)目前贷款 | | | Principal/Loan Amount贷款剩余本金 | | | | Length剩余贷款期限 | | | | Interest Rate贷款利率 | | | | Monthly Pay每月还款额 | | | | Total Payments共还款金额 | | | | Total Interest贷款利息总额 | | | |
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