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副教授
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第一阶段称为Pre-foreclosure.
房主只要拖欠一次贷款,银行就可以在法院备案,发出欠款通知 (Notice of Delinquent)。经过三至六个月,房主仍拖欠贷款,银行就会发出违约通知 (Notice of Default)。这时房主还有最后的机会设法保住房产。有时房主眼看保不住房产了,又想避免被银行拍卖的惨景,就与银行商量,取得同意后,以低于贷款金额的价格出售。这叫作Short Sale (short of full debt amount). 而银行之所以同意这笔亏本生意,是因经济形势不妙,想早点脱手。Short Sale成功后,卖房者即使已没有房产,仍欠了银行的债。但通常银行会勾销这笔债务。税务局也会根据 2007年12月生效的 Mortgage Forgiveness Act 免了房主的免债税。(勾销的债款数算作礼物,要付税)。
Short Sale 的交易过程与一般卖房过程相似。房主也会尽量使房子处于良好状态,使卖价可以略高一点。这类房的合同和售价不是房主说了算,而要由银行来定。其弊端是银行或因业务繁忙,或还在不断衡量形势,怎么能多得利润,可以拖很长时间。最后甚至不卖了,也很有可能。所以买家要有耐心等,并作好最后一场空的思想准备。另外,一旦银行同意卖了,Closing很快,一般只给一,二周的时间。
第二阶段称为Foreclosure
在发出违约通知 (Notice of Default) 二个月后,房主即没有卖掉房子又还不出贷款,银行就会发出拍卖通知 (Notice of Sale). 一般在通知发出21天后进行公开拍卖。既是拍卖,买者就有可能占到很大的便宜,但风险也相当大。买者没有机会检查房子,对房子有无其他债主或是否欠税等一无所知,却要当场拍板,并付现金。房子过户后,银行不再负任何责任,买者自己担当所有的风险。所以,除非您有本事在拍卖前清楚了解房子状况和债务情况,否则最好避免买银行拍卖房。各州拍卖的规矩不一样,以上是田纳西州的规矩。一般有经验的投资者尽量在第一阶段与房主接触,共同与银行商量,促成Short Sale。
第三阶段称为 Post-foreclosure
如果拍卖不成,银行只能把房产收为己有,然后把它投放到普通的房产市场。这类房子叫 REO (Real Estate Owned ),其交易过程与一般售屋过程一样。经纪人可以帮助您寻找REO 房。买REO房没有short sale 的麻烦和不肯定,也没有拍卖房那么大的风险。然而有利必有弊,REO的价格自然没有前二者低。买REO者既要房价便宜,又不能不切实际,去与 short sale 或拍卖房比价,想来都是《foreclosure》嘛!明白了Foreclosure 的三个过程的利弊,您就可根据自己的情况,扬长避短,既得利益又不因一味犹豫不决而坐失良机。
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