麻省买房10问10答+推荐房源

yingsrealtor

孙映，作为房地产经纪，她有着20多年在波士顿的生活经历。不论是学区房，投资房还是自住房，她都能提供专业的分析和推荐。对Boston, Brookline, Cambridge, Newton, Concord, Wellesley, Natick, Dover Sherborn 和附近的房地产市场都比较熟悉。

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• 买房送Home Warranty
• 有效期至2018年7月20日
  

商家地址：Suite 18, 66 Central St. Wellesley, MA 02482

商家电话：978-289-0368
新上市房源：

（以下图片来自MSL）


1. Cambridge二室二卧  S785,000

• MLS #          72307352
• 建筑年代：1930
• 房屋面积： 1,019 Sq. Ft.
  

2. Cambridge 一室一卫公寓 $425,000

• MLS #72310558
• 建筑年代：1940/2018(翻新)
• 房屋面积： 608 Sq. Ft.
  

3. Brookline一室一卧 Penthouse $545,000

• MLS #          72309873
• 建筑年代：1969
• 房屋面积： 813 Sq. Ft.
  

4. Natick一室二卧 $450,000

• MLS #          72309738
• 建筑年代：2008
• 房屋面积： 796 Sq. Ft.
  

孙映致力于提高自身的房地产教育，已经成为美国房地产投资论坛的专业人士。



她的小组成员有：
Matthew. 房地产经纪和投资顾问。马修是前纽约标准普尔的高管，熟悉投资回报和风险控制。有房屋建造的经验，他和孙映组成了有效的团队。



成功经验：

我的理念是努力为客户提供及时有效的服务，为客户房地产的需求提供专业准确的定向咨询。同时，对投资的客户，特别是国内的投资客户提供一条龙服务，我的物业管理公司提供售后物业管理，帮助客户优化投资管理和回报。

我的成功故事是新近成交的一幢在麻州好学区的房屋。在第一次Open house当晚，在和卖方经纪沟通后，我们连夜递上了第一个非常清楚，有力的，接近卖方要价offer。 等到第三天上午，卖方经纪回答说一共有5个offer，同时告诉我们有另外的买方所给价比我们更高很多。

因为客户特别喜欢这个房屋，我们加入了第二轮竞价，经过几个小时的等待，当天晚上经纪回答说，这次竞价相差太接近，她把卖方重新提出的要求送给了还在竞价场的所有买方，当时5 位买家都继续参与竞价。我们进入了第三轮竞价，和客房沟通分析我们的优劣势后，我们一起确定了定价策略，稍后提供了超优化的 final offer。第二天早上，我们接到了卖方经纪的通知，卖方选择了我的客户！ 成交以后，卖方经纪同时告诉我，从一开始接触，她就觉得我非常容易沟通；我做的工作，让整个交易变得更加容易。

能够成功的为客户买到心仪的房子是让我自己很高兴的事。

答疑解惑：


1. 波士顿这几年的房价趋势？房价目前已经到超高点了吗？未来还会涨吗？

波士顿的房价自从2007年美国次贷危机之后就一直向上攀升。 目前属于供不应求，特别是一些靠近波士顿知名大学和高中的好学区，譬如布鲁克林（Brookline）和剑桥(Cambridge)房价涨幅更大。在未来，我预测涨幅会稍微减小，或有可能有小调整。但因为波士顿创业和工作环境很好，吸引了高科技和生化公司在波士顿的不断入驻和增加，从工作带动房市的角度看，估计到2020年前还有增长空间。

2. 波士顿哪些地区的房产超有增值空间？

波士顿历史悠久，人口教育程度高，目前波士顿的房价已经在全国名列前矛。像靠近Harvard, MIT 的剑桥；靠近BU的布鲁克林，南波士顿和Allston这几年可以说是不停的增值。更有增值空间的城市也移到了邻近的一些交通方便，有发展潜力的二级城镇，比如像地铁可以直达的Malden和Quincy， 商业发达的Newton和Waltham，离热点区近的Chelsea， Winchester 这些地区未来增值空间都应该非常大。再往前看，随着未来无人驾驭车辆的使用，人的双手可以解放出来在车上工作，交通不再是选择居住的重要的因素，选择房屋的范围又会向地铁或火车不能到达的地方延伸。我个人觉得社区安全，学区好的稍偏远地区就是值得为未来投资的地方。

3. 波士顿地区的地税是怎么样的呢？波士顿一般的地税是多少呢？

麻州地税相对全国其它城市不算高，大概是纽约的一半，波士顿在10.4/$1000 左右。不同镇的地税不同，但和房价是相反的，房价高的地区地税反而相对要低。

4. 如何选择房子？大小？户型？学区？

选房主要是看用途，是投资房，自住，以房养学还是渡假？多数海外的购房者是买学区房投资，自住。
投资房现在ROI（投资回报）相对较高的是多户别墅（multi－family）。买一幢两户到四户在一起的楼房，分户出租。这种投资，如果地方选对，能找到有经验的房屋管理公司管理，租金收入产生的现金流和未来房屋的增值可以达到超过市场平均的回报。如果投资资金不多， 好地段的公寓也是较好选择。如果买单户别墅，找好的学区，好的买入点， 到时房屋增值也会产生较好的回报，达到以房养学的目的。

自住房要看自己的需求， 标准的殖民式(colonial)房在波士顿较多，卧室都在二楼，以楼下家庭房客厅为主要活动空间。适合有小孩的家庭。如果喜欢现代风格，空间高一些，那么现代式（contemporary）的房屋可作选择。如果有老人或喜欢进出方便，那么可以选农场式(ranch)  式的房屋。当然，我建议如果有小孩需要上学的，先选有好学校的地区，户型上可以不用太苛求。

5. 贷款买房的话，首付多少比较合理？贷款难吗？

如果有美国身份，首付20%或以上会比较容易通过以及获得好的利率，可以享受30年的固定利率。非美国公民买房首付需要至少40%，而且利率比一般要高。银行贷款现在要求较高，特别是对外国人还贷能力证明要求很高，要求能够提供足够支付利息的收入，2个月以上的银行的月结单等等。

6. 买房选经纪人要注意什么呢？

选一个好的经纪人自然非常重要，好的经纪可以帮你省心，省时，省钱。我建议选买房经纪时可以先面试一下，面试前可以用一些帮助你判断的问题。先看相互能不能一起容易相外；能不能倾听你的意见，以你的兴趣为重；能不能帮你提供适时可靠的市场分析和建议；能不能在协商过程中运用合适的谈判技巧。

7. 看房时重点应该看哪些？

Location, location, location! 好的地理位置是选房关键的因素。房子内部的很多地方可以改变，但地理位置是不可以改变的，周边环境也如此。
其次要考虑的因素还有：

• 房屋的外形（curb appeal)
• 室内室外的维护
• 厨房及浴室有无更新
• 门窗的隔热保暖
• 房屋的暖通及空调设备的有效性和年限
  

我建议房子的供暖和热水系统是用气作为主要能源，这要比用油更节能有效。波士顿冬天冷，时间长，保暖供热系统尤其重要。很多人买房以后要花几万去升级加暖系统，或者每月付几百上千的油费，不如在买房时多考虑节能因素。波士顿很多地区开始安装太阳能板，应该根据具体情况考虑使用，可以租赁或者买断。如果长期使用，也能有效的节省开支。
在帮客户看房的时候，我总是利用我承建房屋的经验，提供关于每个部分的维修，替换和升级的支出，回报以及两者的比较，为客户选房的决定提供实用的建议。

8. 如果我看上了一个房子，然后下了offer，如何确保卖家会把房子卖给我

这个问题是非常好的问题，在卖方市场,要有策略和运气才能保证买到心仪的房子。我们现在的房地产市场是卖方的市场，经常一套房子上市，如果稍微好一点就会同时有几个或者 十几个甚至更多的offer。在这种情况下，卖方可以根据他自己的条件来决定选择买房，一般来说，价格是第一重要的，但也不是总是这样，有时候卖方对成交的日期需要灵活；有时候卖方希望成交以后在能够回租给自己住一段时间；有的卖家愿意卖给喜欢他们房子会爱护他们房子的买方。

作为经纪，在和买方工作的时候，一定要让自己的offer非常“clean” 和“strong”，一般可以通过以下来做到。 1）有竞争力的价格。 2）多一些诚意金，至少1000以上。 3）看卖方对closing 和搬走的时间有没有要求，尽量满足。这需要经纪和卖方经纪提前沟通。4）尽量减少或除掉contingencies. 我一般都建议客户做房检，但是一般可以缩短房检的时间。 5）资金证明一定要有力，银行pre-approved 贷款证明一定要做好。 6）为银行评估提供保证，如果房子银行的评估价下来不及房价，首先考虑保证成交，即是自己能够补上评估的差价。

在做到这些条件的基础上，如果买方的经纪能够让卖方的经纪觉得容易合作，容易沟通，能够相信一起把这个交易成交到底。这也是能够让卖方经纪能够在为卖方提供建议的时候可以为你多加一些筹码。我同时还建议写一封非常私人和诚挚的信件，告诉卖方，为什么你喜欢这个房子，特别喜欢房子的什么特色，这样也可以让卖方对未来他的房子的所有者产生好感，增加offer被接受的概率。

9. 如果是F-1或者H-1B身份，如何买房合算？贷款需要什么手续？

根据我的实战经验，我建议没有美国身份的买家尽量现金买房，房东一般也会优先考虑现金offer，这样简单，成交快，对买家来说更有成交优势。

贷款超主要的就是提供收入证明和财产证明。F1 的学生需要父母收入证明, H1Ｂ超主要是要提供连续两年的工资收入，银行流水，有时还需要其它不动产证明。超主要资产要能证明借贷人的还贷能力。

10. 买房的时候，卖家会提供哪些保障呢？

卖家在把房子放上市场上时，一般会有一个disclosure表，列明房子曾经有过的问题或曾做过的整修，但这些只能做参考。有些卖家在房屋成交后会提供home warranty给买方, 由第三方来负责维修房屋一些主要故障，譬如热水器，下水道。这种服务通常是包一年，如果买方需要延期则自己需要付费。

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孙映

• 联系电话：
  978-289-0368
• 商家地址：
  Suite 18 66 Central St, Wellesley, MA, 02482
• 营业时间：
  Mon-Fri 9am-6pm
  

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