2. 波士顿哪些地区的房产最有增值空间?
波士顿历史悠久,人口教育程度高,目前波士顿的房价已经在全国名列产前矛。像靠近Harvard, MIT 的剑桥;靠近BU的布鲁克林,南波士顿和Allston这几年可以说是不停增值。最有增值空间的城市也移到了邻近的一些交通方便,有发展潜力的城镇,比如像地铁可以直达的Malden和Quincy, 商业发达的Newton和Waltham,这些地区未来增值空间的应该非常大。
3. 波士顿地区的地税是怎么样的呢?波士顿一般的地税是多少呢?
麻州地税相对全国其它城市不算高,大概是纽约的一半,波士顿在2.5%左右。不同镇的地税不同,但大概和房价是相反的,房价高的地区地税反而相对要低。
4. 如何选择房子?大小?户型?学区?
选房最主要是看用途,是投资房,自住,以房养学还是渡假?多数海外的购房者是买学区房投资或自住。
投资房现在ROI(投资回报)相对较高的是多户别墅(multi-family)。买一幢两户到四户在一起的楼房,分户出租。这种投资如果地方选对,租金收入和房屋增值都可以成为回报。如果投资资金不多, 公寓也是较好选择。如果买单户别墅,那要找好的学区,房屋增值会产生较好的回报。
自住房要看自己的需求, 标准的殖民式(colonial)房在波士顿较多,卧室都在二楼,以楼下家庭房客厅为主要活动空间。适合有小孩的家庭。如果喜欢现代风格,空间高一些,那么现代式(contemporary)的房屋可作选择。如果有老人或喜欢进出方便,那么可以选农场式(ranch) 式的房屋。当然,我建议如果有小孩需要上学的,先选有好学校的地区,户型上可以不用太苛求。
5. 贷款买房的话,首付多少比较合理?贷款难吗?
如果有美国身份,首付20%或以上会比较容易通过以及获得好的利率,可以享受30年的固定利率。非美国公民买房首付需要至少40%,而且利率比普通美国人要高。银行贷款现在要求较高,特别是对外国人还贷能力证明要求很高,要求能够提供足够支付利息的收入,2个月的银行的月结单等等。
6. 如果是F-1或者H-1B身份,如何买房合算?贷款需要什么手续?
根据我的实战经验,我建议没有美国身份的买家尽量现金买房,房东一般也会优先考虑现金offer,这样简单,成交快,对买家来说更有成交优势。贷款最主要的就是提供收入证明和财产证明。F1 的学生需要父母收入证明,H1B最主要是要提供连续两年的工资收入,银行流水,有时还需要其它不动产证明。最主要资产要能证明借贷人的还贷能力。
7. 买房选经纪人要注意什么呢?
选一个好的经纪人自然非常重要,好的经纪可以帮你省心,省时,省钱。我建议选买房经纪时可以先面试一下,面试前可以用一些帮助你判断的问题。先看相互能不能一起容易相外;能不能倾听你的意见,以你的兴趣为重;能不能帮你提供适时可靠的市场分析和建议;能不能在协商过程中运用合适的谈判技巧。
8. 看房时重点应该看哪些?
Location, location, location! 好的地理位置是选房最关键的因素。房子内部的很多地方可以改变,但地理位置是不可以改变的,周边环境也如此。
其次,节能因素也非常重要,如果房子的供暖和加热系统是用气作为主要能源,要比用油的节能和有效很多。波士顿冬天冷,时间长,保暖供热系统尤其重要。很多人买房以后要花几万去升级加暖系统,或者每月付几百上千的油费,不如在买房时多考虑节能因素。
9. 如果我看上了一个房子,然后下了offer,如何确保卖家会把房子卖给我
这个问题是非常好的问题,在卖方市场,譬如今年年初,要有策略才能保证买到心仪的房子。给的 Offer 必须要“clean”和“strong”. 在写offer时要知道卖方最想要的是什么,有时不一定是最高价的offer胜出,也有可能是交房的时间等等。总的来说,加重押金的份量,快速成交,免去贷款的contingency,现金交易,都可以加强offer的份量。
10. 买房的时候,卖家会提供哪些保障呢?
卖家在把房子放上市场上时,一般会有一个disclosure表,列明房子曾经有过的问题或曾做过的整修,但这些只能做参考。有些卖家在房屋成交后会提供homewarranty给买方, 由第三方来负责维修房屋一些主要故障,譬如热水器,下水道。这种服务通常是包一年,如果买方需要延期则自己需要付费。