本帖最后由 Chongbaobao9898 于 2017-4-12 12:23 编辑
说起在美国买房，贷款是第一步。作为大部分来美读书工作，想要买房安家的同学，贷款尤为重要。因为贷款决定了你能不能买房，能买什么价位的房。读了逸妖酱同学的美国买房笔记，看到很多同学对贷款都有各种各样的疑虑，所以决定单独开贴讲一下买房贷款。我本着知无不言的态度，尽量讲到面面俱到，有不当之处，欢迎大家指正讨论。
市场上常见的贷款产品 (Loan Program)- FHA Loan 是一个Z*F贷款项目，旨在帮助第一次买房的买家。用FHA来买condo或者townhouse的时候需要提前确认HOA（Homeowner Association) 是否可以是FHA接受的。首付最低3.5%，信用分数最低580。但是有贷款上限，具体上限根据county不同而异。FHA会有终身贷款保险，即Mortgage Insurance。
- Conventional Loan--常规贷款 首付最低5%，信用分数最低要求620。首付低于20%也会有贷款保险（MI），但是当贷款金额(Loan Amount)和剩余金额(Balance)的比率低于80%的时候，贷款保险可以取消。现在很多lender都有program可以让你在首付低于20%的情况下，仍然不需要付MI。
市场上常见的贷款Term顾名思义，固定利率的意思就是说在整个贷款过程中，贷款利率是不会变动的。最常见的fixed rate term有30年和15年。 - 浮动利率( ARM-Ajustable Rate Mortgage)
浮动利率就是在整个贷款过程中，贷款利率会随着提前设定好的一个指数而变化。指数走低，贷款利率降低，反之则亦然。比较流行的ARM产品有3/1 ARM，5/1ARM等等，即在最早的三年或者五年，贷款利率是固定的，随后变成浮动利率。ARM会有一个period cap和life time cap, 即最高浮动，利率调高或者降低都不能超过这个cap。
贷款流程- 在开始看房之前，一定要先拿到Pre-Approval！！！这个pre-approval可以让你知道，你有没有能力拿到贷款，你可以拿到多少贷款。根据这个再去看房子，你买到心仪房子的几率就大大增加了。在很多房市火爆的地区，比如洛杉矶，很多listing agent第一个问的就是你有Pre-approval了么？只有pre-approval在手，才有把握说你是有能力买房的。绝大多数back on market的房子，都是因为买家贷款没有通过，最后不得不重新销售。这也是为什么大多数卖家接受back up offer的原因，就是怕贷款有问题。拿Pre-Approval需要你提供过去两年的报税和SSN(用于查看信用分数和负债情况）。
所以重要的事情说三遍，Pre-Approval！Pre-Approval！Pre-Approval！！！
- 在拿到Pre-Approval之后你就可以开心的去看房子了。与此同时，贷款方面会要求你提供更多的资料，比如工资单，近两个月的银行账单等等。核实无误之后，你会拿到一个non-conditoanl pre-approval.
- 当你选好心仪的房子，准备要买买买了，那么贷款这边就开始正式启动了，接下来就是签贷款文件，等待放款，一般7天左右，钱进了escrow，就基本大功告成啦！
 买房贷款是一个重要且繁琐的过程。因为篇幅有限，我也只是大体讲了一下比较常见的贷款产品和基本流程。我所讲的都是适用于一般情况的案列，有些特殊案例如报税少，收入低，信用不好等，还是要具体案例具体分析的。
好啦，谢谢大家看我的帖子，有什么问题意见欢迎讨论哦！
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发表于 2017-4-10 15:35:26
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