【葵葵】买房经验帖。全过程

请把手机关掉 · 发表于 2016-11-15 13:24:48

本帖最后由请把手机关掉于 2016-12-13 19:43 编辑

最近买了房子，因为身边朋友买房的并不多，所以过程还是很波折，很烦心。希望下面的文章能帮到大家。

看房子的网站，zillow, realtor, redfin
我主要用的这三个，互相对比下数据和房子的图片：
Zillow 可以看到房子估价（不一定准确）
Realtor 我感觉房源比较多，更新比较及时
Redfin 每天也都更新下

初期现在网上看，
看房可以从open house 看起，自己去看，不需要经纪。
真的觉得这个房子今天就可以下offer了，叫上经纪，去看起来！

关于房子，先想清楚，你的基础必须要求，一些最好要有的要求，和一些加分要求。

分享下经验过程#

第一阶段：

初选
1. 先考虑好自己的价位。看看你有多少钱？首付一般是20%，closing fee 要预留个房价5%。自己还要留点钱买家具，和万一某个月还不上贷款的3个月预留金。

我自己有9万多块，所以预算是25-30万的房子。首付就是6万或以下。每个月房贷税房屋保险，估计是1500以下。

2.想想房子的类型，house? Townhouse? Condo?。
－比如我选择买house，因为比较townhouse house小区管理费通常比较低，不容易被邻居影响生活，后院玩也有自己私人空间，地大也容易升值。
－condo, 房价便宜，管理费最高，房子相对窄小
－townhouse, 介于house和condo 的中间。但是比house 好打理。很多年轻人都考虑的房型。

第二阶段：

考虑自己的具体要求
1. 区域？
a，我先选在了一个10.8.8的学区，不是城里最好的学区，但是房价合适。
b，考虑下附近居民，好学区，附近居民一般都不差。有的好学区已经被重视教育的中国人印度人看上，整一个亚洲城。
之前去朋友家玩，他是某城市最好的学区，停了一个红绿灯，经过10辆车，8辆车里是阿三2辆车里中国人。而且，他说学校学习紧张程度比国内还大，她女儿北京来的受不了。
c，考虑地税，每个county 地税不一样，选合适的。一般学区地税比非学区高一些。

2. 风水？我要坐北朝南，坐东北朝西南，坐西南朝东北。朝向不能太正！不可以路冲！正门口不可以一颗大树！

3. 年份？因为预算考虑。我选择房子1991年后的，但是必须已经换过新房顶，最好热水器，空调机这样的大件最近换过新的。房顶20-25年一换，91-95年的房子还比较新，房顶这两年刚好换了新的。

4. 院子？后院前院的草地都要平，好割草。

5. 小区管理费？每个月要交30-600都有可能。选一个自己可以接受的价位

6. 房间？最少3 beds 2bath。主卧房里的厕所最好要有窗户，最好在楼梯旁边，这样可以避免以后孩子半夜偷跑出去。房间天花板必须是平的，不要高顶。

7. 楼层？最好2层。2层就至少要有2个半厕所。
1层的比较节约能源。省空调暖气费。
2层的好处就是一楼很闹腾，二楼还能做自己的事

8. 客厅？不喜欢客厅天花板太高，但要亮堂。

9. 厨房？最好可以安装中式抽油烟机，因为我喜欢炒川菜。如果灶台可以用煤气烧菜，加分！

10. 车库？老公要求必须要有两个车位的车库

11.房子该有的permit 是否都有

有这些要求后，我能看的房子并不多。去看了两次，我就找到自己梦想的房子了。然后就下offer 买起来！

这就是我的烦恼处开始了，这次买房最大的烦恼就是。当时在犹豫去德州买还是北卡，所以没准备马上买，只是去看看。看到了之后，太满意了，就一定要买下来，loan 就弄得非常着急。

第三阶段，

Loan 的选择。下Offer

1.Pre- Approval 看房之前，其实很多中介都要求你要先有银行或lender 出示的pre-approval，他们才带你去看房。
大概就是证明，你可以贷款多少多少万元。

假设，我申请的是30万的房子，首付6万。那我需要贷款24万刀。银行需要pre-approve 我可以贷款24万。

但如果你买了35万元的房子了，这里申请的是24万元贷款，那你的11万元你自己要付清，或重新做一次pre-approval.

而每一次pre-approval 是会直接影响你的信用分数，因为每次都是hard pull.

-建议一开始认真锁定好价格范围，申请只多不少（当然也考虑好自己的收入）

2. 选择lender
可以选银行，或者中介公司合作的lender,或者zillow 之类网上找的lender.

问已经买好房子的朋友5个人，1个人用的银行，4个人用的中介公司合作的lender.

最后，我用的是中介合作的。主要考虑是：
a.和银行差距不大，网上随便找的不是特别信任。
b.房屋中介在下offer 时，能帮我们更尽心尽力点。毕竟把他们哄开心了，能买到房子才是关键。
c.所以事情in house,比较方便

3. 关于下offer。
1）可以在贷款前，也可以在贷款后。贷款后在再下offer, 当然抢起房子来更有优势。而且有更多时间和lender选择program, 然后讨价还价interest rate, apr之类的。
2）一些additional fees。我家下offer时，中介问我们选择 due deligence fee 和 earnest money 的价格，两个都有点类似于deposit，成功closing的话会还回来。

第四阶段，

Offer 被卖家接受后
1.各种交钱。确认好贷款
2.schedule house inspection 一般250-450刀。检查4小时左右
3.schedule termite inspection 白蚁检查。我家是75刀，检查差不多1小时
4.确认房子是否该有permit 的，都有了，缺了的让卖家补，或者讨价还价
5.repair. House inspection 的结果出来，你要选择需要卖家维修的部分。当然，你可以随便要求，人家修不修都可以。所以要求尽量reasonable 一点
6.repair inspection . 我们家是closing date那天才去看的。房主我们见过若干次，聊的很来，比较值得信任，并没有太担心。卖家维修好，你去看看能不能接受，到底买不买。当然，不买的话，某些钱就退不回来了。
7. structure engineer. 当时因为家里检查出来以前有过白蚁，虽然被fix了，但是我们选择的loan强迫要求我们要请一个structure engineer来检查一下整个房子的结构，白蚁是否有影响到整个structure。我像别的中介问问看电话的时候，大家都超惊讶的，大概就是要请structure engineer的话，房子问题挺严重的。后来那天，structure engineer来了，检查了5分钟说，完全没问题，就给我们弄了个报告走了，收了我们500刀。这钱真好赚！
8. 买保险。
homeowner insurance／hazar insurance 属于房子意外险－所有房子强制要买的。大部分是closing之前要买好
home warranty 属于家里具体零件的保险。水管啊，冰箱啊之类的applicants。说实话，感觉可有可无，可是前屋主送给我们2年的warranty，我就开心的收下了。

最后就各种签字，close ，拿钥匙。

前屋主还挺好的，一些让修的都修了，没让他修的，他也修了。
close完了回去，看到车库里多了十几桶新的油漆。
前屋主留纸条说，车库颜色不好看，有的地方以前没刷匀搬家又刮了，送你们一些漆。
还给我们了个小本子，说后院的植物叫什么，怎么照顾。还有邻居都叫什么，哪个比较不 nice。哈哈哈
感觉特别贴心，以后可能会成为朋友吧。（因为他新家还在附近，答应以后周末带我们去打猎）

总结：
很多人说，买房子要提前半年开始看。
可我感觉有点在误导别人。提前看房并不是说，能和买菜一样对比三家看好坏。
主要是，多看房子能让你知道自己要什么样的。如果不知道自己喜欢什么样的，看来看去都是瞎看。浪费互相的时间精力。

的确，房产经纪带你看房是不收钱的，你可以随便让他们带你看，但是真的挺费时间精力的。你买房，他们大约是从卖家那收到3%的中介费，一个多月的closing 过程也很麻烦，那种让中介一带就是大半年，还在犹豫买不买房的人，我无力吐槽。

总的来说，就是多做功课，多和家人商讨他们的需求。我自己买房，是先通过去各种朋友家做客总结下来的要求。然后在Zillow 上多看看各种各样的房子，然后再去实地考察下offer 的。

最后买了个26万，92年，房子内部的厨房，窗户，地毯都是新的，屋顶，热水器，空调系统都是12.13年换的，4房2.5卫，另外有sunroom,后院有大工具室的房子。很满意

写的不对的地方，轻轻拍。

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