【文君|ADU看点】加建ADU 常问问题

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1.ADU是什么？
ADU的全称是Accessory Dwelling Units，中文译作“附属居住单元”。
由加州州长Jerry Brown 签署并于2017年1月1日正式颁布实施了三个法案：SB 1069, AB 2299, AB 2406；继而，于2020年1月1日，又追加了四个法案：AB 68, AB 881, SB 13, AB670。
就是允许在民宅地块上建第二个独立的居住单位，具备完备的、全套的独立生活设施，可以用来出租，也可以给其他家庭成员居住。
常见的ADU有以下四种形式：
• Detached 独立式: 与房屋主体建筑分开，只能建在后院；
• Attached: 与房屋主体建筑相连；
• Interior/Garage 改建: 将现有的主体建筑的一部份改为ADU， 在主体建筑内的空间，例如一个主卧货车库，改建为一个独立居住单位；
• Above Garage：建造在原有房屋车库之上。


2.一个房屋可以加建几个ADU？
根据2020年的最新规定，一个独立屋所在的土地Single Family Lot 上允许加建一个ADU，一个JADU。而在多单元公寓屋 Multi Family Lot上允许加建不超过现有单元的25%，如原有2个单元的，允许加建一个ADU；原有4个单元的，允许加建一个ADU；原有8个单元的，允许加建两个ADU。


3.符不符合ADU的加建条件？
上述的几个州发给出了ADU的基本规定，如退界、控高、停车、ADU数量、审批流程和时间等。但每个地方主管机构仍有权根据自己管辖范围的具体情况，制定本city的ADU特殊要求。因此最好的方法是去所在的城市的planning部门进行咨询。
如果需要，也可以与ADU Expert约一个30分钟的一对一免费咨询，帮助您解答您的具体问题。预约link：https://meetings.hubspot.com/info6865/general-consultation


4.各个城市的ADU政策怎么样？
在旧金山湾区，在2020年1月1日新法颁布之后，各个城市纷纷调整自己的ADU政策，进一步放宽对新建或改建ADU的限制。



5. ADU的建筑费用大概多少钱？
一般来说，建筑费用的准确估算应该是在图画出来之后才能给出。但根据ADU Expert的经验，按照2020-2021年的市场价格（市场供需和通货膨胀），建Attached或Detached的ADU，价格一般在$300-350/平方尺之间；但如果车库转ADU是相对便宜，工期也是最快的，价格一般在$200-250/平方尺之间。但是每个建商的报价方式不太一样，ADU Expert在此提醒您：要找有执照、有保险的承建商，这是对屋主最基本的保护。


6.申请ADU需要准备什么资料？
ADU的建设与一般房屋的加改扩建流程是一样的，准备的资料也相同。每个地方主管机构的官方网站上，都有标准的说明或表格。别忽视了一条对屋主有利的规定：如果ADU项目0.5英里范围内有公交站点、大公司班车点等公共交通停靠站的话，加建ADU可以不考虑停车位，这将对是否能盖ADU、能够盖多大有决定性的影响。因此在提交报建资料时应明确在总图上显示最近公交车站点到场地的步行距离。


7.申请建设ADU的周期多久？
一般情况下，从画图到Z*F批准建筑许可permit需要3~6个月，施工时间6～8个月，改建车库或许更短，大概3个月左右。


8.加建ADU以后地税会上涨吗？
合法加建并在所在county备案后，新的建筑面积是计算在总的居住面积内，因此地产会升值，地税也会提高。最常用的地税估值方式是周边可比较市场价，如果找不到市场可比价，估值官会采用成本估价法。一般来讲，加建后土地的价值不会变，增加的那部分居住面积only才是估值增加的基数。并且加州还有Prop 13，每年地税增加不超过2%的限制，因此，增加的地税远远低于增加的居住面积的市场价值。这也是为什么加州自从有了ADU政策之后，已经成为房地产投资的一个新的风口。


9.加建ADU的质量——保温隔热、水管电线等都可以和原单位相当？
是。这是建筑法规building code的要求。加建/改建的ADU拿到建筑许可permit后，在施工的不同阶段，city inspector都要到现场检查每道工序是否符合建筑法规的要求。2019年新的建筑法规对隔热、通风、绿能等方面的标准更加严格。
从表面装修来看，装修风格和档次不同会根据屋主的要求，由于很多屋主都是把ADU作为出租物业，因此，在材料选用和工艺要求方面也可能会与主屋的标准有所不同。


10. 加建ADU部分的水电气需要单独开户吗？
这一点地方Z*F都没有强行规定必须单独开户，也就是说，屋主或投资人可以选择与主屋使用同一个主表，也可以跟煤电公司PG&E申请单独开户。只不过单独开户的费用比较高，而且需要走申请和审批流程，时间也相对较长。如果选择用主屋的总表，可以安装分电表sub-panel、分水表sub-water meter等方式。


11.加建ADU对院子的绿化面积有什么要求？
有的城市有绿化面积的规定，有的没有。请到所在城市查询相应的规定。但如果ADU是通过改建车库来实现的，那就对院子的绿化没有任何影响。


12.加建ADU对围墙退界有什么要求？
2020年ADU新法案，允许ADU的侧边和后边退界最小4尺（不算easement），前院的退界一般都是20尺或25尺（每个城市规定不同）。但如果你的lot是两面都临街（corner lot），两边都要符合前院退界的要求。如果是车库改建ADU，退界可以维持现状。


13.加建ADU的房屋高度有什么要求？
ADU的建设需要满足房屋的控高要求。2020年ADU新法案要求一层的ADU最高不能超过16尺。有的city允许建二层楼的ADU，有的city不允许，请到所在的city具体查询。如果允许建二层楼的ADU，房屋控高须与主房的要求一致。


14.ADU的面积有什么要求？
州发规定，ADU的建筑面积最小是150平方英尺，最大不超过1200平方英尺。但是这一点州发给予地方Z*F自行决定。有些city给了1200尺最大，有的只给到1000尺最大。
从ADU的户型上，有的city规定850尺一下的只能建一个卧室，1000尺以上才能建2个卧室；而有的city没有做这么详细的规定。所以，最好的方式还是到所在city的官网上查询，或咨询planning department。


15.加建的ADU可以用来出租吗？可以全部出租吗？
从州发到地方Z*F，都规定ADU部分不能用做30天以下的短租。同时2020年ADU新法规定，2025年1月1日以前，加建了ADU之后，不要求屋主自住Owner Occupant。可以把主屋和ADU同时出租。但如果有一个lot上如果还有JADU，由于受Deed Ristriction的要求，就需要屋主可以居住在任何一个unit里（主屋 orADU or JADU）都行。


16.加建的ADU可以单独买卖吗？
不行，不能单独买和卖。


17.加州合法加建ADU有哪些步骤？
主要是Plan-Design-Build几个环节。
Plan主要是确定加建ADU所在city的ADU政策，同时符合加州建筑法规的要求。再根据要建ADU的地块具体情况，以及业主的需求，确定ADU种类，是Detached, Attached, 还是只能车库或内部转建？
Design主要是根据所在city申请建筑许可的流程和文件要求画系列图纸，向地方Z*F规划部门递交申请文件审批。经过city审阅，设计公司按照主管机构的修改意见修正之后，等待主管机构最后批复及签发建筑许可。
Build是根据建筑许可的细节，由有执照的承建商按批复的建筑许可证上的明细施工的过程。每完成一个阶段性步骤，建筑承包商都需要通知城市的质量检查员对建筑进行检查，检查通过后，才能进行下一步施工。所有的施工完成后，城市检查员会签发检测证明，之后业主可以将建筑出租或自己入住。


18.加建后增加的面积如何向房产部门报备存档？
加建首先经Z*F审核通过，然后由检查人员按照工程进度逐步验收，当最终验收通过后Z*F就会颁发入住许可证，这就是ADU加建合法化的最后一步，然后就跟常规的程序一样进行向县Z*F报备存档。


19.如果仅是室内（含车库）改造，如增加厨房厕所功能，是否需要向Z*F申请？
车库的使用功能在建筑法规上是界定为附属构筑物，不能用于居住，也不能被记录为居住面积。如果增加厨房厕所等功能，相当于变更了建筑功能，需要更新为居住面积。因此肯定是需要向Z*F报备申请的。


20.加建ADU的费用，如果与另外单独买一栋房子出租相比，投资回报率有何差别？
这是很好的问题。ADU的最大优势是没有单独买地的费用，相当于零成本拿到了建设用地，仅此一项就可以节约几乎50%以上的成本。同时ADU也不需要申请单独的公共事业配套如水电煤等，这些也极大地节约了施工费用。如果在一个市场单价比较高的社区，加建了ADU之后，就是增加了居住面积，会让物业价值增值非常快！ADU Expert曾为在Cupertino的一栋物业加建了一个790尺的Attached ADU，半年内物业价值增加了近90万！


21. ADU的投资回报率
加州Z*F为了解决加州日渐严峻的房荒，在短短3年时间，推出了7个与ADU相关的法规，鼓励符合条件的屋主加建ADU。因此，加建或改建了ADU之后，由于居住面积的增加（前提条件是按要求获得建筑许可并在县注册本案），物业价值获得显著增加。这只是屋主或投资人的一项回报。
另一项回报是租金收入。不管原来的lot大小，2020年新法规定都允许加建小于800尺的ADU，或者是在无空间新建，也可以把现有非居住空间（如车库）转成ADU，用于出租。如果有足够大的lot，可以建800尺，1000尺，1200尺的ADU，租金收入句会更高。
我们以加建ADU两房两卫1000 sqft来算，如果按300块per squar feet的成本来算，加建总成本在30万左右。建成以后如果分别租给两个年轻人，每个月大概可以有3000的房租，大概10年左右就可以收回加建的成本，算是不错的投资回报率了。如果更进一步用来做AirBnB短租的话，回报应该会更高一些。


22.美国加州房屋加建的常见错误有哪些？
无视当地Z*F建筑要求
在加州进行房屋加建，改建或室内装修都要向房屋所在地的Z*F建筑部门审批。根据所在地Z*F要求不同，需要审批的工程的大小也不同。有些只是小的改动可以不需要审批，但是有些Z*F要求只要对房屋有任何的改动都需要递交申请表格进行审批。不符合要求的工程改造，小则罚款补交申请表，大则改回到原来的房屋状况，不然房子不能再进行买卖。

合同约定不清楚
美国加州建筑法规有明文规定，工程项目超过五百美金，连工包料，一定要写合约，而且是屋主看得懂的文字，合约最好是屋主提供，也就是游戏规则由屋主制定，一般情况下，屋主和施工队之间发生争执，就是因为合约上规则不清造成的，目前合约一般都是工程方提供，必然有利条件均向着工程方，将来如果有矛盾，需要由法院仲裁，结果常常是屋主吃亏，原因就是在合约上吃了亏。

包工不包料，浪费施工时间
有时候建筑方只包工时不包材料，也就是说所有材料由屋主购买，建筑方只出人工，算工时或算天数，看似简单，其实是屋主拿了一张空白支票给施工队来报。除非您是行家，知道所有材料的价钱资讯等, 一般屋主购买材料肯定会有遗漏东西，尤其一些零件之类的，或买的不同规格材料，不停反复的往建材商店跑，施工方因而缺材料零件耽误工期，可耽误的时间可是要付钱的啊。很多屋主没想明白这点，吃亏在这。

支票抬头名字和签约人名字不符
建议所有屋主多花些心思，在网上查询了解厂商型号、编号等资讯，以及各类建材资讯，做到心里有数。尽量多的了解施工方。工程项目最好连工包料招标，严格规定好工期。
如果没有正当的理由延误工期，屋主每天可以按照合约规定扣钱。工程需要付款方式时，千万不能马虎，一般工程付款都是写支票，常常有施工方要求屋主支票抬头写他人名字，这和签约的名字不一样，有时候屋主不留意就会忽略过去，这就埋下了日后争执的伏笔，也是法律所不容许的，所以屋主一定要留意。

不查保险就开工
为了省钱，一般施工方不为工人买劳工保险，工人们和屋主也不是很在意这方面的事，这种现象在华裔移民中非常普遍。可是，一旦将来发生意外，小则割伤跌倒，大则工人意外死亡，如果施工方没有购买劳工保险，所有的责任全部将由屋主来承担，那时候，就后悔莫及了。这一定要重视起来，没确认保险前，绝对不能开工，别给自己留隐患。

忽视执照的重要性
除非屋主自己懂，否则，几乎所有的施工项目，都是由施工队去申请许可证，施工项目有申请许可证，他们不敢偷工减料，因为会有人来检验。有时候，屋主会认为没有执照的施工人员，收费会便宜，其实未必。不要贪图这些小便宜，给自己埋下隐患。

加州华裔建筑装修人员鱼龙混杂，没有美国主流的建筑装修业的明确分工，一般都是一个人做几项工种，这样的结果导致施工不专业，很多施工会产生不符合市政标准，验收不过关、返工等问题。甚至，有的虽然当时通过了验收，但是给安全埋下了隐患，等将来出现问题时，费用可就大了



23. Condo 或者Townhouse可以加建吗？
不可以。由于是共用地权，而且在同一个地块上已经有超过1个居住单位了，因此不适用于ADU的法案。


24.ADU的租户可以安排就近就学吗？
是的。美国的儿童教育一般都是就近入学，只要提供居住地址即可，不必要是自持物业。





作者简介：文君，湾区房地产特色节目“我爱你家”的制作人和主持人，采访过房地产领域的专业人士及官方机构上百人，出品了300多期房地产相关节目内容，对湾区房地产动态及发展趋势有深度了解和独特见解；
文君也是湾区华人社区了解和深度报道ADU政策及动态的第一人，目前已整合与ADU相关的很多资讯与资源，提供plan-design-build及贷款融资等一条龙服务。
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