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【文君|ADU看点】 “Permit”被误会了这么多年,它其实是屋...

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小学生

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发表于 2020-10-9 12:38:27 | 看全部 |阅读模式
常识攻略
所在地: 美国 » CA 加利福尼亚
城市: -
建筑行业中有很多似是而非的东西,“Permit”就是其中的一个。申请permit耗时、费钱,多道检查程序还麻烦,检查通不过还要重新做。所以,在permit这个问题上,很多的装修师傅和屋主的态度都是能避就避,能逃就逃。


其实,理解了美国建筑法规设置permit的原理,利用好permit process,最终受益的是Property Owner!


什么是建筑许可Building Permit?
建筑许可是房地产物业所在的city 或 county颁发的房屋建造/改造项目的书面授权,以确保施工任务符合建筑法规的安全和健康标准,以及地方Z*F的用地规则等。

什么情况下不用申请building permit?
尽管每个地方Z*F的规定有所不同,但基本上对那些改变房屋结构和使用功能,可能引发不安全性的工作内容,要求都要申领建筑许可。只有很少很少一部分不需要permit,如喷漆,装或换橱柜、地板、篱笆墙等。是凡涉及到水、电、气、建筑结构、房屋功能区改造、升级、用途改变、增加主要的生活功能设施项目等等,毋庸置疑,都需要permit!这一点小伙伴们也不用再有任何投机的小心思了~


不申请permit进行房屋改造建造工作,有什么后果?
(前方内容有点惊悚,请屋主做好心理准备)

第一个后果:不管通过什么方式,如果地方主管机构发现了未申请permit而擅自改造的工程,会给屋主发一个Warning Notice,要求屋主限期拆除违规的内容,或者对列明的整改清单重新走申请permit的流程。


第二个后果:在这个warning notice里,明确要求屋主,除了按规定重新走申请permit的流程、现场检查之外,还要接受每一项非法改造的罚款。

第三个后果:屋主如果没达到建筑法规的要求、或者在规定的期限内没申请inspection,city就会把这处物业在Alameda County Recorder’s Office 备案,注明是不宜居的房产,今后将不能出租和出售。

第四个后果:对于出租物业rental property,city还会把这处不宜居的房产情况在Franchise Tax Board 和 Alameda County Recorder 备案,不给予本可以享受的税务抵扣和减免。

第五个后果:屋主如果收取了出租物业的租金,除了要返还已收取的租客租金之外,今后不能要求租客付/收租、涨租、3-day notice等权益(如果非法改建不能在期限内整改合规的话)。
非常有意思的是,city还利用了Google Earth的功能,把该栋物业在2009年的鸟瞰图和2020年的进行了对比,实锤了这栋物业非法加建的部分。小伙伴们看完之后,是不是有点五味杂陈?

其实,地方Z*F强制装修/改建/新建施工工程申请permit的作用,一是确保施工工程符合建筑法规的安全和健康标准,保障工程质量,也就是保护居住在这栋物业的住户的安全;二是保护屋主权益,避免因不符合建筑法规和施工要求,所带来的连带责任liability及可能引发的法律诉讼和经济损失。


Permit是明确法律责任归属的证明和保护

原则上,屋主或有专业执照的承建商contractor都可以去申请permit。其中的关键点就是:以谁的名义申请permit,谁就要承担相关的连带责任。


1.Owner Permit:
地方Z*F不会因为屋主不是专业人士,没有相关领域必要的知识和专业执照而拒绝给屋主发放屋主许可owner permit。所以,屋主如果自己想亲自动手对自己的房屋进行改造或建设,是可以申请屋主许可的。
但是,如果用屋主自己的名字去申请许可证,屋主就成为雇主,要承担做为雇主应尽的法律责任和支付屋主必缴的税tax liability,受到相关部门的监管(如EDD, IRS, OSHA等)。

下列情况下,不管是否签雇佣协议,Owner = Employer
Permit in Owner’s name + hiring Workers
Permit in Owner’s name + hiring unlicensed sub-contractor
No permit + hiring workers
Permit in Owner’s name + licensed contractor with exemption of worker’s comp

也就是说,如果屋主申请owner permit,就需要这样保护自己:
雇用有执照的总包商General Contractor or Sub-contractor
购买足额的劳工保险Worker’s Compensation Insurance 及责任险 Liability Insurance
如果成为事实雇主,就要按要求预扣州和联邦所得税、社会保障税、支付伤残保险以及提供就业补偿金

2. Contractor Permit: 就是在建筑许可获得building department批准后,在屋主付费拿permit时,填写上你所选中的承包商General Contractor or Sub-Contractor的信息。这个承建商需要有相关的A或B或C类执照,有足额的Liability Insurance,如果是自己有工人,还需要提供劳工保险。此时,购买保险和承担相应的法律责任就落到了承建商身上。


写在结尾的叮咛:
建筑行业属于高风险行业,permit是美国建筑法规中用来保证房屋质量、保护屋主权益的一种方式。不申请permit的后果,除了本文上边列出的5种之外,这5种都是没有发生人体受伤、人身伤害的情况,如果一旦发生工人受伤、死亡的,屋主承担的后果和可能的经济损失就会更大!所以,再次提醒屋主朋友,在permit这个问题上,千万不能抱着侥幸、投机的心态!




作者简介:

文君,湾区房地产特色节目“我爱你家”的制作人和主持人,采访过房地产领域的专业人士及官方机构上百人,出品了300多期房地产相关节目内容,对湾区房地产动态及发展趋势有深度了解和独特见解;
文君也是湾区华人社区了解和深度报道ADU政策及动态的第一人,目前已整合与ADU相关的很多资讯与资源,提供plan-design-build及贷款融资等一条龙服务。




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