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ADU 全称是Accessory Dwelling Unit，翻译成中文是“附属第二单元”。加州于2017年1月1日颁布了第一波的三个ADU州法，短短不到3年第二波重磅利好的ADU新法于2020年1月1日推出了，极大的放宽了上一波对ADU的一些限制。但由于美国对土地和房屋是两级管理体系，州法有些是需要各个城市都遵守（不给地方Z*F修改的权利），而有些方面则允许地方Z*F根据自己管辖地的具体情况可以进行弹性调整，最终由市一级的地方Z*F具体执行，对ADU的规定也是如此。
那么2020年的ADU州法，跟2017年的相比，都有哪些亮点和进一步的政策放宽呢？（本文仅以独栋屋single family lot作为主要标的来说明） - 最小地皮 （mininum lot size)的限制被取消,不管地有多大，都不允许地方Z*F限制建小于800尺的ADU。按照小学学的语法，双重否定就是肯定：）也就是说，每个lot原则上都可以建至少800尺的ADU！但是，（此处是重点），因为ADU要同时符合加州建筑法building code的要求，比如对退界setback、房高height等。
- 符合了这些建筑法的通用要求了之后还能建多大的ADU，那就要看了～
- 退界setback的距离被大幅度缩减。没有ADU政策之前，包括第一波ADU的法规，对后院退界rear setback的要求一般是25尺到30尺（独栋屋）。
- 现在新法规定后院和侧面退界只要最少4尺就够了，极大了放宽了可建筑的面积。
- 一个独立屋的地上可以建两个ADU,一个ADU,一个JADU，加上原有的主房primary house，一个地皮上可以允许有三个有独立出入口、配有全套生活功能空间的单元了。一个变三个，投资回报率是No Brainer了！
- 免除房东自住Owner Occupant的要求！如果一个lot上只有primary house主房和ADU，两套单元都可以出租出去，不要求屋主自住；但如果lot上有JADU，由于deed restriction的要求。
- 则屋主必须住在三个单元中的任何一个。这个不要求Owner Occupant的规定截止到2025年1月1日（以后怎么变化，应该是看加州的房荒是否得以解决吧）。
- 放宽了对替代停车位的要求。增加了对停车位的豁免条件，包括：如果ADU项目在地的半英里之内有公交停靠站。
- 或者公司班车停靠站，提交证明材料后就可以免除停车位；还有在历史建筑区可享受豁免，等等。
- 对不合法加建改建的ADU进行大赦，要求地方Z*F提出大赦条件，对已经非法加建的部分免除罚款，免除拆除恢复原样。
- 只要按照现行建筑法规和ADU的规定进行整改达标的，予以合法化；同时，非法加建改建的部分还允许延迟5年合法化（5-year delay in code enforcement)。
- 还有更多，比如，对750平方尺以下的ADU免收impact fee，对多单元房屋Multi Family Lot允许最多可以加建两个独立ADU，送批的ADU申请，地方Z*F须在60天以内批复，等等，不一而足。
总之，有了ADU政策之后，对房地产投资人来讲，投入的只是建筑相关的成本，而省却了地皮的费用。如果能够优化土地使用效率，最大化投资回报率的话，ADU的确是一个非常利好的“房地产风口”。
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发表于 2020-9-19 14:11:32
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