经济不景气但是房价为什么不下跌呢?

地产经纪陈小静

新冠肺炎疫情除了住房以外，似乎在所有其他方面都造成了动荡。自从新冠肺炎疫情大流行爆发以来，已有超过3,800万美国人失业。居家令使大部分经济停滞不前，促使联邦政府投入数万亿美元的刺激支出，以希望保持经济的稳定运转。很多人都希望因为经济形势的混乱能用更低的价格购买房产，但是结果令这些人失望了。根据Realtor.com的数据，在截至5月9日的一周中，美国的房屋中位价同比上涨了1.4％。4月份的房屋销售量下降了近18％，但价格却比一年前上涨了7.4％。

为何低迷下行的经济却不能带动房价下跌？因为经济发展的各个方面总是紧密相关，这是一个合理的问题，而且2008年的上一次经济危机使房地产市场陷入了直接的衰退。那么这次有什么不同？让我们再深入了解一下。任何东西的价格都是供求关系的函数。通常，在过去的五年中，由于当时繁荣的经济和住房供不应求造成的高需求，房价被推高了，部分原因是住房建设和可用土地建设的数量相对较少。新冠肺炎疫情爆发后，住房需求下降，因为购房者失去了工作或者部分收入，或者只是不想在疫情爆发以及在经济发展形势不确定的时候购买房屋。在许多指标中购房需求下降明显。买家需求的指标不佳，在疫情爆发开始之时，像Zillow和Redfin之类的房地产门户网站的访问量大幅下降，而待决的房屋销售和每周抵押贷款申请等更可靠的指标也有所下降。

通常，需求的急剧下降将对价格造成下行压力；购房者将通过降低要价来相互竞争，以吸引少量的购房者。但是，尽管住房需求已大幅下降，但由于潜在的购房者出于许多相同的原因退出市场，住房供应也同步下降。新房源的上市是房屋供应的一个很好的指标，颁布了居家令后，新屋上市量同比下降了80％。Redfin报告称，上个月有41％的房源报价受到价格战的影响，这表明需求超过了供应，就像疫情开始之前一样。尽管供求都下降了，但两者之间的关系基本上没有变化，这意味着供求下降总体上是成比例的。此外，在疫情开始之后，房屋的销售也下降了，如果没有太多的房屋交易使价格总体上涨，那么价格就很难变动。两者合计，使价格大大高于大流行前的水平。这与住房市场在先前的疾病大流行中的表现是一致的。Zillow的一项研究调查了亚洲前几次遭受大流行病袭击的城市的住房市场，发现整体的购房活动减少了，但是房价没有太大变化。目前，思考住房市场的一种好方法是暂停交易：买主和卖主已离开市场，交易相应减少，价格没有变化。

作为比较点，2008年金融危机之前和期间供求之间的关系非常不同。在倒闭之前，不良的借贷做法通过将不合格的买家带入市场而造成了住房的过剩需求。房屋建筑商通过增加建造量来满足这一需求。当金融系统停滞时，由于银行无法提供相同数量的贷款，住房的剩余需求停止了，更不用说崩溃引发的衰退，这导致失业率上升，而购买者退出了市场。同时，数以百万计的房屋被银行取消抵押。鉴于房屋建筑商过度建造房屋的供应已经很高，这种突然丧失抵押品赎回权的房屋的堆积为市场带来了噩梦：需求低迷且供应量非常大。房价暴跌。

由于以下两个原因，这种情况极不可能再次出现。首先，在大流行之前已经存在住房供应短缺，因此住房供应的任何增加都不会像2008年那样加剧现有的供过于求问题。其次，至少在短期内，2008年的抵押赎回权危机不太可能发生，因为联邦政府已暂停对联邦抵押抵押品的抵押品赎回权的禁令，并指示抵押贷款业为受大流行影响的房主提供长达一年的抵押延期。假设情况依然存在，止赎潮不会导致供应激增，从而给房价带来下行压力，但鉴于局势动荡，不能排除取消联邦禁令的可能性。

从历史上看，发生金融危机时，经济衰退并不能对住房市场产生明显的影响。尽管2008年明显破坏了房地产市场，但之前的经济衰退几乎没有明显的影响住房市场。如果有的话，也是房产价格上涨。尽管当前的经济状况并没有导致短期的房产价格下跌，但诱发的长期经济趋势可能会影响未来的房产价格。Zillow的经济学家Skylar Olsen表示，Zillow预测，与2月份的价格相比，2020年底的房产价格将下降2-3％，具体取决于不同的城市，。她说：“我们预计房价不会下跌太多，至少不会像上次经济危机那样下跌，因为总体而言房屋的弹性要比上次高得多。” “我们没有多余的房源来驱动多余的房产拥有者，和多余的房产抵押信贷。”

最近有微弱的信号表明住房市场正在缓慢恢复。抵押贷款申请等需求指标有所提高，在受疫情流行影响较小的城市中，待售的房屋销售已恢复到正常水平。然而，沿海地区受灾最严重的城市的待售房屋销量仍同比大幅下降。全国市场仍然受到供应的限制，因为即使在尚未受到大流行影响的城市中，新房的挂牌量仍同比下降。

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