德州商业地产投资选择哪个城市？

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经常有国内和加州的投资人们问这个问题：在德州投资地产，休斯顿，达拉斯，奥斯汀和圣安东尼奥，哪个比较好？今天Cissy Ma德州地产用几组数据简单的回答一下这个问题。全文数据都出自于Texas A&M University地产研究中心。
原文链接：[url=https://cissymatexasrealtor.com/]https://cissymatexasrealtor.com/texas-commercial-realestate-invest/[/url]
Office办公室
休斯顿办公市场在2010年年中出现15.5%的空置高峰后出现显著增长。2014年下半年，空置率稳步下降，最低为12.7%。强劲的表现主要是由于休斯顿能源行业的增长，因为油价突破每桶100美元。自2014年底以来，原油价格的大幅下跌开始对整个办公市场产生负面影响，到2015年年中，空置率将增至15.2%。2000年至2015年年中的长期空置平均为14.4%。
能源生产商继续缩减和整合业务，就业增长和办公空间需求仍应为下降。休斯顿的新办公楼建设已经减少，新建筑的租赁建设也有所下降。尽管上游能源行业依然疲弱，但新办公楼建设的减少，应该会缓解任何严重的市场崩溃。
达拉斯在截至2015年年中的过去五年中，金融和商业服务年均增长率为4.2%，是2000年以来2.1%的长期平均水平的两倍。2013年第一季度后，租金开始实际上涨，从2013年年中到2015年年中年均增长3.5%。自 2013 年以来，新办公楼建设总体有所下降，而租赁空间建设仍相当强劲。
新的搬迁和现有的公司扩张稳步增加了对奥斯汀办公空间的需求。2009－2015，金融和商业服务业的就业增长平均每年增长4.8%。这远高于自2000年以来3.2%的15年平均值。 自2012年年中以来的三年中，实际年租金平均增长了3.5%，实际增长率令人印象深刻。在供应方面，整个办公部门（包括自住空间）以及仅供租赁的新建筑已开始减少。
圣安东尼奥办公市场表现出比德克萨斯州其它主要城市更大的波动性。这在较小的市场应该是预料之中。然而，这种波动使得准确预测圣安东尼奥市场未来变化变得更加困难。
总体来说，相较于其它商业地产，办公室的空置率相对较高，存在一定风险。
Retail零售
休斯顿零售市场的积极状况部分是由人口持续增长推动的。因此，零售业就业增长和零售额一直强劲。从2014年初到2015年年中，零售就业年平均增长2.9%。自2015年，零售销售开始放缓。新的零售建筑总体仍为正数，而在建的可出租建筑已开始下降。下降的原因可能更多是由于缺乏理想的地点，而不是最近能源价格的下跌。
达拉斯在2014年，零售平均实际销售额为6.4%。这与2006年至2014年底仅增长0.8%形成鲜明对比。从2014年初到2015年年中，实际租金年均增长率为1.9%。随着新建筑的继续，零售面积整体增加，但正在兴建的可出租楼宇则轻微减少。这预示着达拉斯零售行业将继续走强。
奥斯汀零售市场依然强劲，2015年年中，年均实际租金增长率为4.2%。在供应方面，新零售建筑整体下降，而在建的可出租楼宇亦下跌。
圣安东尼奥截至2014年底，零售额年均增长5.7%。然而2015年年中，零售就业人数开始呈下降趋势，年增长率为1.4%。自2014年年中以来，新的零售建筑和在建的可出租建筑都开始下降。
总体来说，在零售市场规模大小的区别，奥斯汀和圣安东尼奥的空置率低于休斯顿和达拉斯。
Warehouse仓库
休斯顿的仓库空置率在四个城市中最低－需求量最大。这和休斯顿作为一个港口城市是密切相关的。做为全美第一大国际商港，休斯顿的货物吞吐量超过2亿吨。在美国港口中外轮吨位第一名，总货物吞吐吨位第二名。几十家公共码头公司和170多家私营码头，绵延长达 25 英里。除外，George Bush 国际机场是全美第九大机场及第七大国际枢杻，全球起降量第六大机场。做为美国心腹地带的交通枢纽，优越的地理位置使休斯顿成为以较低的供应链成本成立制造和物流公司的理想地点。这些因素决定了休斯顿对仓库的买卖，租赁的巨大需求。
达拉斯在运输和仓储部门就业增长和仓储空间的需求仍然强劲，但经通胀调整的租金已开始下降。2015年，市场放缓，实际年增长率为0.1%。新建筑整体和在建可出租建筑的新工业空间供应开始呈下降趋势，这是市场长期稳定的一个积极迹象。
奥斯汀运输和仓储业就业人数继续增长，新仓库建设总体继续实现正增长，而在建的可出租面积也保持正增长。自2015年初以来，两者的势头都略有放缓。
圣安东尼奥新仓库空间的供应正在减少。2015年新仓库建设开始下降，而2014年初以来，在建的可出租面积基本持平。
总结对比休斯顿和达拉斯，奥斯汀和圣安东尼奥城市面积更小。奥斯汀是大学城，以高科技公司为主；圣安东尼奥则以军事，医疗保健和旅游业为主。因为拥有更为吸引人的美景，奥斯汀和圣安东尼奥是德克萨斯人民最受欢迎，最近的旅游城市。
休斯顿和达拉斯在大小规模比较类似，都有大量的制造业，石油化工，能源公司。相比而言，休斯顿在以下几个方面无可替代：
1. 交通运输。做为全美第一大国际商港，美国心腹地带的交通枢纽，优越的地理位置使休斯顿成为以较低的供应链成本成立，制造和物流公司的理想地点。
2. 医疗。休斯顿医疗中心是世界一流更是世界上最大的医疗研究中心。世界最顶尖的MD安德森癌症中心，贝勒医学院，休斯敦卫理公会医院，德州儿童医院等54个医疗机构，代表了美国医疗最高水平。
3. 教育。休斯顿更是南方小哈佛－莱斯大学，休斯顿大学的家乡。中小学教育有17个公立学校分区，数量是全美第七，私立学校超过300所。
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熟悉了德州四个城市各自的长处之后，投资人们，知道你们要在哪里投资了吗？
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