数字告诉你德州经济和休斯顿房地产市场走向

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原文链接： https://cissymatexasrealtor.com/numbers-tell-houston-realestate/

2019 年，德克萨斯州经济以稳健的速度增长，这是该州历史上最长的扩张周期之一。原油生产、住宅建设、房屋销售和商品出口增加。劳动力市场依然强劲，失业率创历史新低，就业增长稳定，劳动力参与率提高，尽管最初的失业申请略有上升。然而，在全球工业和与贸易相关的不确定性放缓的情况下，制造业举步维艰。总体有利的经济条件吸引了来自其他国家的移民，尽管国际移徙减少，但促进了人口增长。

2020年，得克萨斯州持续扩张的不利因素之一是COVID-19爆发对经济和金融市场的负面冲击降低了增长预期，增加了不确定性。甚至在冠状病毒出现之前，该州经济就面临着国家和全球经济放缓、油价下行压力以及当前政治和贸易相关不确定性的阻力。

以下是Texas A&M University地产研究中心发布的最新数据，让读者感受一下2020年初德克萨斯州，包括休斯顿在内的经济变化趋势。

得克萨斯州就业市场

2019年3月至2020年3月，得克萨斯州经济增加了250,900个非农业就业机会，年增长率为2%，高于全国1%的就业增长速度。非Z*F部门新增了216,200个就业岗位，年增长率为2%，也高于全国私营部门1%的就业增长速度。

得克萨斯州不同行业的就业率

下图为德克萨斯州按行业分类，2019年3月至2020年3月就业增长速度排序。2020年3月，除采矿业和伐木业外，其它行业的就业机会都比2019年3月多。运输、仓储和公用事业行业在创造就业方面排名第一，其次是其他服务业、专业服务和商业服务。 这和COVID-19爆发期间，德克萨斯州颁布的Stay-Home-Order有着密切关系。

更多数据显示，在这些行业中，专业服务和商业服务（第一），教育和健康服务（第二）对德州就业率的增长所占比重和所作贡献是最大的。采矿和伐木，制造业被排在最后，并呈现了明显的负增长。

得克萨斯州大都会区就业增长率

2020年3月在前十德克萨斯大都会里，Dallas-Plano-Irving在创造就业方面排名第一，Austin-Round Rock和Housotn-The Woodlands-Sugar Land 分别排在第三和第五。

得克萨斯州大都市区就业份额

2020年3月得克萨斯州大都市区在得克萨斯州总就业中所占份额前十的排名。Housotn-The Woodlands-Sugar Land在得克萨斯州的工作岗位中所占份额最大，Dallas-Plano-Irving、Austin-Round Rock、Fort Worth-Arlington、San Antonio-New Braunfels紧跟其后。

得克萨斯州大都市区各行业的就业增长率

下表为2019年3月至 2020 年 3 月德克萨斯州六大大都市区按行业计算的年度就业增长率。Housotn-The Woodlands-Sugar Land目前在制造业呈现了负增长，在教育，健康服务，专业服务和商业服务呈现较大的就业增长率。

大都市区的失业率

德克萨斯州2020年3月的实际失业率为4.7%。Midland的失业率最低3.1%，Housotn-The Woodlands-Sugar Land的失业率5.1%，給德州在创造就业岗位起到作用的同时，对德州失业率也造成了影响。

更多数据显示，德克萨斯州2020年3月经季节性调整后的失业率为4.7%，高于2019年3月的3.5%；全国的失业率从3.8%上升到4.4%。失业率的上升以及国家和国民就业增长率的放缓，是COVID-19大爆发对州和国民经济的影响。

休斯顿

下面我们再来看看Texas A&M University地产研究中心提供的关于休斯顿住房的一组最新数据。我们的研究对象是：Metropolitan Statistical Areas (MSA) Houston-The Woodlands-Sugar Land。

休斯顿房不同区域的住房库存水平

我们挑选了Houston-The Woodlands-Sugar Land 几个市场区域，对比它们2019年3月和2020年2月的Months of Inventory。这个数字用市场上正在出售的房子数量／最近12个月内每月的平均销售额。简单点来说，就是相对于购买的房屋数量，目前可供出售的房屋供应。从某种意义上来说，这个数字是一个展望德克萨斯／休斯顿经济的特定经济指标。

可以看出，2020年2月相比于2019年3月，除了Galleria, Bend South/Richmond，其它区域的库存水平都降低了，表明住房需求量相对于供应量来说增加了。Galleria的库存水平一直处于较高状态，从2019到2020都处于供远远大于求的状况。当库存水平超过7个月时，住房需求较低，价格为可能会下降。大量待售房屋创造了一个买方市场，使购房者能够向大多数卖家规定价格和条款以达成交易。Energy Corridor和Greater Heights都保持了相对较高一点的库房状态； Katy – North较Katy – Southeast的库存量更小。

休斯顿2005-2019年住房销售记录

最后这组数据相信大家都非常感兴趣，那就是从2005年到2019年，Houston-The Woodlands-Sugar Land地区住房的销售情况，包括2007-2010年的经济危机。

不难看出，住房成交量从2007年开始下降，2008年达到最高，2009/2010年下降开始缓冲，2011年开始恢复增长。2010年成交量在2006年基础上降低了19.54%，逆向思维来看，买房需求在经济低点仍然存在，并且对某些人群来说是刚需。对于购买住房的价格中位数从2007到2010年几乎并没有什么变化。 库存水平于2010年达到最高7.3。自2010年起到2019年，除了2015年受到石油价格影响以外，休斯顿住房成交量逐渐增加。

总结

Cissy Ma 认为，在接下来的2-3个月，随着“居家令”的解除(5/20/2020)，德克萨斯，包括休斯顿的部分企业和商业重新营业，地产相关类活动开始慢慢恢复。但由于3月，4月造成的经济打击，COVID-19走向的不确定性，加上持续的油价走低，德州的经济状况和地产行情将仍不容乐观，这些将更为明显的体现在3月，4月甚至5月的数据上（Cissy Ma将继续给大家报道和更新休斯顿2020年三月，四月的住房库存水平数据）。

Cissy Ma 预测，这种状况有可能延长至今年的第三季度甚至到年底。我们的建议是，在现金充足，工作稳定的情况下，有买房刚需或者有投资意向的人群可以考虑紧密关注行情动态，把握时机，随时动手，因为房价很有可能会走低。当然，对于有卖房需求的卖家，这将会是备受考验与挑战的大半年，Cissy Ma将会在以后的文章专门为卖家出谋划策，敬请关注！

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