最近，芝加哥1250 N LaSalle整栋大厦即将被出售。但是由于大厦的某位业主不同意大厦被出售，导致此项交易最后成交的日期由7月底延期到8月底，并且由于某位业主的不同意，成交价格也会有所降低。在此，提醒各位希望卖掉原来房产，继续购入新房产用作投资的业主，此类交易可以利用1031条款进行延迟交税时间,增强购买力。 什么是1031条款呢？ “1031延税法”又称为同类财产交换法 (Like-Kind Exchanges)，是从美国国家税务法第1031条款项中的规定而得名。在法律条文的定义下，此类交换意味着“如果交换的房产是用于商业性使用或，并且用于交换类似的资产，那么交换过程中的资产利益得失不予承认，不用缴纳其过程中产生的资产利得税。”换言之，只要卖家在出售原有房产后购买价值更高或等值的房产，并且用于，就可以使用这一法条。 下面这个例子可以直接说明1031条款的优势： 林女士在2013年7月1日以30万美元的价格购入1250N LaSalle大厦其中的公寓并且出租给他人(作商业用途)，也付清了所有贷款，该公寓目前被收购的价格40万美元。若林女士于2019年9月底打算购买另一套价值为50万美元的公寓，忽略房屋需要进行折旧的情况，此时她有两个选择： l 若林女士不在180天内购入新房产，就需要缴纳一定比例的资产利得税。因林女士持有房产已超过一年，纯收入所应缴纳的资产利得税约为2万美金。 l 若林女士选择利用1031条款，在45天内确认新房产，并在180天购入，用作投资或商业使用，就可以帮助她延后所需缴纳的税收，顺利购置新房。 那么，使用1031条款需要注意哪些事项呢？ 第一，使用1031延税要及早准备，找有相关经验的地产经纪协助处理整个换房事宜，把握好时间点，各个环节都要事先规划好。千万不能在卖掉旧房后，才想到要用1031，那就迟了。 第二，卖掉旧房的钱放到哪里？用于1031延税部分的资金一定要存放到1031延税的律师处。这笔资金不能放入自己的账户，也不能放到你聘请的律师账户。纳税人和买卖中介不能碰钱，也不能利用增加贷款来套现。 第三，你购买新房的价格一定要等于或大于旧房的价钱，任何有余留的部分都要缴税。 第四，45天的概念。在卖掉旧房的45天内，起码要找好最多三处新的房产，登记在律师处。未来你买的新房必须是你选定三套中的一套，不能换成其他房产。并且需要进行书面确认，必须要有买卖双方的签名。 第五，180天概念。卖掉旧房的 180天内必须过户，否则1031延税失效。 第六，尽量使用同一个律师和房地产中介机构。卖旧房和买新房虽然是两个Case，但尽量聘请同一位律师和房地产中介机构，他们了解你的状况，会帮你协调出现的许多意外情况。 需要注意的是1031虽然是缓税，不是免税，但在金钱越来越贬值的情况下，同样的税款越晚交越合适，变相的是种资产增值。 实际上，你可以改变你的投资形式，而不需要(就像美国国税局所看到的那样)兑现或确认资本收益。这样你的投资就可以继续增长，延期纳税。有多少次或多久你可以做1031是没有限制的。你可以把收益从一个投资房地产转到另一个。虽然你可能在每一次掉期交易中都有利润，但你可以在很多年后以现金出售之前避免纳税。那么，你只需缴纳一项税收，即长期资本利得率(目前为15%或20%，视收入而定-而对于一些低收入纳税人则为0%)。 在对此条款有了基本认识后需要提醒广大房产交易者的是，虽然房产购买时1031条款可以发挥巨大效用，但它不易理解也容易用错，所以使用前前往专业房产机构进行咨询。
陈小静是专业房产经纪人。每年帮客户买卖房产超过1千万， 帮客户租房100人以上， 并在出租期间帮客户管理房子。 从2011年开始每年被评为芝加哥地区最佳经纪人，2019 年共成交1千5百万，有超过40 个交易。她将用她的专业领域知识和亲身经历，为顾客找到最适合居住和投资的房产信息。
主要的业务区域：芝加哥的路普区，西路普区，南路普区，林肯公园区的公寓。
陈小静目前拥有一个7人的团队，以及常年合作的律师和贷款公司。 团队能够使用普通话，粤语，法语，韩文，英文等语言为客户提供买卖，租赁，投资，贷款等房地产服务。她和她的团队凭借敏锐的商业判断力和卓越的市场动态分析，为国内外客户打造个性化海外投资房产方案，作出明智的地产投资决定，真诚高效地协助每一位客户完成房产买卖交易，并解决各类房产问题、增加利润、提升价值。
如果您对于在芝加哥地区的租房，买卖房地产有需求，或者需要咨询，请和她或者她的团队联系，他们会热情，专业的回答您的问题。
另外，请注意购房和租房时的房产中介费用是卖方承担的，买方不承担中介费用！
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发表于 2020-4-3 18:44:08
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