淺淡一下投資房 - 如何投資買房收租新手包

Klancer

Hello 大家好, 我是苦逼的會計財務樓主, 之前寫一帖關於新手買房, 當你擁有了第一套自住房嚐到了增值的滋味後, 我相信很多人像樓主一樣會再有想法去買房收租, 至於買房收租是不是最好的投資選擇, 樓主已有一帖說這問題就不在這裡討論了. 這帖單純只說一下如果你是第一次買投資房的一些事, 畢竟買投資房和自住房很不一樣. 當然啦, 如果你是有10棟房的投資大神, 就拜託一下不要噴啦. 國際慣例, 先復習一下知識:
投資房貸款: 如果你要用貸款去買投資房, 首付是至少需要25%. 要成功拿到貸款, 放貸的銀行會計算 (你的收入+未來的租金) 去扣減 (你自住房貸款+投資房貸款). 如果你的收入或租金不是很夠的話, 銀行是需要你提高首付的比較(因為不願意借你過多的投資房貸款). 所以在考慮做投資房前, 先要準備好充足的首付(25%以上).  
美國通用回報公式: 購買的價格除於每年的租金要少於20, 意思是你買的房回本的時間要少於20年(年回報5%左右), 如果多於20, 你買的投資房一般會認為是over-price (此公式應用於計算現在市場價格, 并不包括若干年後升值).

1) 地點!地點?地點!? 真的100%對嗎?
地點對房子升值是非常重要的 (廢話), 但是好的地點往往亦是貴的地點, 而貴的地點的租金水平未必能夠追上去貴的價格, 所以你買的貴的地點的房的租金回報未必是最好的. 當然, 我也不可以無視貴的地點若干年後升值, 但是你買投資房首重的是現金流, 一個合適的價格+比較高的租金回報水平, 可能會比一個貴的價格+比較低的租金回報水平更好. 根網上資料(有興趣可問樓主哪裡找的)舉個例子在LA:
城市1 Pasadena, Condo 中間價是$61.1萬, 相應的平均租金是$2,408 (年租金28,896)
城市2 West Covina, Condo 中間價是$40.5萬, 相應的平均租金是$1,986 (年租金23,832)
一算下來, Pasadena 需要21.1年回本, 而West Covina 只需要16.6年回本. 所以好的地點未必是最好的投資. 所以在決定買哪裡時, 不妨算一下中間的差距.

2) 請神容易送神難 - 租霸
在全國很多的城市(LA/SF/NY)是有租金管制的, 租金管制會包括一系列的措施如1) 限制加租的幅度 2) 不得無故驅逐租客, 即使有合理原因也要向房屋協會申請 3) 如果有房子有損壞, 租客可以拒付租金 4) 房東只可以在租客拒付租金3~6個月才可以申請驅逐 5) 如果要租客搬出, 房東要賠償搬家費等等, 租金管制的法律直接催生到一種人 - 租霸. 租霸會以各種理由, 包括故意破壞房子用以拒付租金, 又或是拒付5個月租金, 到你申請驅逐時又交一個月租金從而中止驅逐, 甚至敲詐搬家費等. 而在有租金管制的城市中, 亦有大量的租客權益組織去保護這些人. 所以在出租房屋的同時要小心挑選房客, 以及留意相關的法例條款.
*法律小知識: 租金的管制法律是凌駕於你和租客的出租協議, 即使你的協議寫了條款可以加租, 可以驅逐, 但是法例說不能的話, 你的出租協議是等於無效的.

3) 全款買 vs 貸款買?
當你看到一個20萬的condo 時, 以你又有20萬的現金, 你應該考慮全款買還是貸款買呢? 以3.75%/30年的貸款算, 如果你20萬全款買房的話, 亦等於你20萬會幫你省下(賺了)3.75%的利息(回報), 如果你有更好的投資選擇高於3.75%的話, 還是貸款買房吧. 因為你可以用餘下的資金去投資其他更高回報的資本. 更何況, 你如果沒有用貸款買房, 在每年報稅租金收入時, 你會少了房貸的抵扣, 而萬惡的IRS就會向你展示邪惡的微笑.

4) 萬惡的IRS向你展示邪惡的微笑
每年租金的收入當然要報稅了, 一般的算法是 (租金收入 - 房貸 - 保險/HOA/地稅 - 房屋折舊 - 維修 - 其他支出) = 淨租金盈餘(或虧損). 租金的虧損亦可以扣減的 (挺爽的!等於你的AGI 少了, 稅也少了). 但如果你有淨租金盈餘, 請你雙手奉上稅款.  當然, 有人亦或漏報租金收入/誇大支出, 這樣做除了是不合法外, 亦會對你以後重貸或做新的貸款有影響. 以後重貸或做新的貸款時, 銀行會要求提供你以往的稅表, 如果你漏報租金收入/誇大支出, 你的淨租金虧損會過大, 從而影響貸款金額.
當然, 到賣房的時候, 稅局亦會收你的增值稅, 基本就是 (賣價 - 賣房前的費用如經紀傭金/裝修等 - 原有的買價 + 這些年你拿的房屋折舊 ) = 房子增值 x 15%. 對了, 這個是聯邦的, 請你重複以上公式再加上去吧 (一般聯邦+州=30%).
當然, 上有政策下有對策, 我們哪會是待宰的肥豬呢? 省稅方法有2:
a) 在賣之前自住2年 (或5年內有2年), 這樣你可以拿25萬(個人)或50萬(夫妻)增值免稅額.
b) 1031同類財產交換 (1031 like-kind-exchange): 你先賣房, 但你要在180天內再買一間同類的房, 這樣就不用付賣房的稅. 注意這個是延遲交稅而已, 不過起碼不需要在賣房時付~30%稅.

5) 維修/保養是個大坑?
做了房東, 你就有責任要保證房子是好的. 自住房的話, 一般有些東西壞了就將就著不修了, 但是出租房的話就要把東西修好了, 不修好的話, 房客可是有權不付房租的. 所以才計算成本時, 一定要把維持/保養的成本算好.

好了, 以上就是各種情況, 希望對你有幫助. 希望吃瓜群眾給個讚樓主就有動力去寫了呀 . 求路過的大神給補充/輕噴, 也歡迎你問問題交流.

彩蛋1) 關於25%首付: 如果25%太多, 你是有辦法可以減下來的. 答案就是貸款買投資房的時候, 你和銀行就新的房是自住用的, 你會將舊有的房出租. 這樣你就只需要20%首付. 當然, 買了房做了貸款之後是不是自住的呢, 銀行就管不了....奸笑ing.

彩蛋2) 空手套白狼: 我的自住房升值了不少, 但我沒有25%現金做首期, 啥辦? 答案就是用自住的房拿錢出來. 步驟就是你先用自住的房做cash-out financing, 由於是cash-out 的關係, 銀行會在重貸你舊有自住房貸款的同時, 會給你現金! 這樣你就可以用這些現金做投資房的首期了! *
*有2個前提: 1) 你要有確保有足夠的收入(以及租金)去借2間房的房貸. 否則, 當你做了cash out 原有自住房後, 投資房的貸款會不過. 2) 做了cash-out 後, 要等2個月, 這樣做投資房時銀行不會問你的首期是哪來的 (減少麻煩).

zhaotq1

很实在，受教了

beqq20

收藏收藏!!!!!!!!!

LookforRent

你说增值稅是 (賣價 - 賣的費用 - 原有的買價 - 這些年你拿的房屋折舊) = 房子增值 x 15%

装修费用不能算进去吗？毕竟装修费用contribute 到卖出价
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Klancer

LookforRent 发表于 2019-9-9 10:55
你说增值稅是 (賣價 - 賣的費用 - 原有的買價 - 這些年你拿的房屋折舊) = 房子增值 x 15%

装修费用不能算 ...

是可以的, 我把這個加進去. 其實有很多費用都可以+/- .

Rachel2738

收藏了，对想买房的小白很有帮助
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莫路寒潭

a) 在賣之前自住2年 (或5年內有2年), 這樣你可以拿25萬(個人)或50萬(夫妻)增值免稅額.

请问这个免税额是什么时候用呢？每年保税的时候还是卖的时候？
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qq225

謝謝分享!!!!!

Klancer

莫路寒潭 发表于 2019-9-9 12:56
a) 在賣之前自住2年 (或5年內有2年), 這樣你可以拿25萬(個人)或50萬(夫妻)增值免稅額.

请问这个免税额是 ...

你報稅的時候用. 比如說你2019年賣了投資房, 但你在這房在5年內住滿2年, 那你在2020年4月報2019年的稅時就可以用.

yulala

其实需要考虑不单单是房租，还有hoa 地税 管理费用(如果找人管理) 来估算未来的租金收入和买什么样的投资房。比如，19万的townhouse 每个月hoa200，和23万的sfh，租金都在1700，那其实sfh要核算的多，hoa吃进了很多钱。这就是为什么不建议买condo做投资房的原因。
Ps 好的agent/property manager 非常重要！
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吃坚果大王

收藏收藏啦
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Crystal525

感谢分享！辛苦楼主啦
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Klancer

yulala 发表于 2019-9-9 14:53
其实需要考虑不单单是房租，还有hoa 地税 管理费用(如果找人管理) 来估算未来的租金收入和买什么样的投资房 ...

很同意, HOA 的確吃了好多的利潤, 特別在一些好區HOA 都是300~500/月.  

所以最好還是把整棟apartment 買下來, 這樣沒HOA .

LookforRent

Klancer 发表于 2019-9-9 11:15
是可以的, 我把這個加進去. 其實有很多費用都可以+/- .

请问具体怎么操作呢？比如我去年装修花了好几万，10年后卖房。这收据要留到10年后给税务师？
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