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没有信用卡甚至没有SSN,居然能在纽约买房?

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发表于 2019-2-13 10:13:46 | 显示全部楼层 |阅读模式
常识攻略
所在地: 美国 » NJ 新泽西
城市: -



又是新的一年,
在纽约学习或工作的你,
是否已经开始有在这里安家落户的想法?
毕竟房租越来越贵
长期考虑 买房反而是更加划算的投资!


不过买房前的纠结犹豫也是在所难免的
//我才刚来这个城市,是不是现在买房太快了?
我如何拿到贷款,够不够首付?
我的信用够不够贷款?
//

放心,有顾及的不只是你一个
买房顾虑

(1)A是一个初到纽约的留学生,她每个月需要花费$3500的租房费用,目前她还没有SSN也还没有办信用卡,这样的她适合买房吗?   


(2)B 刚刚在纽约工作2年,刚刚建立起自己的信用分数,她是否已经可以在纽约实现买房?多少钱可以买到自己第一套房子?在筹备贷款之前有什么样的注意事项?


相信大家和小A和小B一样都或多或少有同样的问题。回答是,两人都适合买房,只是购买的方式会不同。

根据两人自己和家庭不同的需求,都可以买到适合自住的60-80万的刚需房或100万以上的以房养学的投资房


下面我们采访资深地产经纪人Peggy Yulin Peng 女士,请她为我们揭秘新手买房之前需要做什么样的准备和预期?
1打算买房应该做怎样准备?
买房是一个美好的想法,但是落实到行动其实有非常多的步骤。
建议寻求专业人士-“业界行家”的帮助,为自己的买房和贷款能力做一个专业评估

可以先找专业的房产经纪进行一次认真细致的交谈和咨询,让她们根据你的情况为你做一个计划给一些建议。然后接触贷款顾问。记住,这些步骤往往需要一定的时间和准备,所以要预留一个周期和他们接洽。

下面几个问题不妨问一下自己:
  • 你是打算全现金支付还是贷款?
  • 我有几张信用卡,信用分数怎样?我的报税情况如何?
  • 我有怎样的生活方式,喜欢怎样的社区?
  • 我希望持有这个房产多久?
  • 我愿意购买新房还是二手房?


这些问题的答案会直接影响到你买的房子的价格以及买房的周期。同时这也是建议您同专业地产经纪人探讨的问题。

(图片来源于greenwichwest官网版权属于原作者)


22019年纽约购房,应该何时开始准备?
纽约房地产尤其是二手房是每一年有固定的周期。
(图片来源自网络 版权属于原作者)
  • 1月:看价,找房源,制定购房计划。
    这是是一个很好的决策时间,因为房地产相对冷淡,是看价格和认识房源,和经纪人制定购房策略的好时机。


  • 2月-6月:是房地产买卖房屋的回暖和一年里的高峰。
    春天因为房源充足,适合筛选刚需自住房
  • 9-11月:二轮买房热

       秋天开始会有一年里第二个交易高峰期。
       一般而言,下半年适合做投资的人进行 价格谈判。

想要买房的小伙伴一定要认真规划好时间!


3关于看房需要做哪些准备?
看房是选房很重要的环节。若您和您的经纪人一同看房,经纪人会为您介绍街区信息以及大楼物业管理的一些信息。

比如,一个经验丰富的经纪人一般会比较了解这个大楼的管理质量,财务状况,审批程序,以及房屋出租出售价格等,甚至很重要的是这个大楼是否是land lease, 即是否开发商是租用土地而建房等很多细致而关键的信息。

买家看房可以多向经纪人提问,同时也要注意观察房间户型、装修细节和朝向。根据我以往的经验,一般客户最后成交的房源一般都是客户自己很喜欢,同时经纪人也评价很高很推荐的房源。所以也算是一个Team work(团队协作) 吧。
(图片来源自网络 版权属于原作者)


4如何谈判房产价格?
在纽约无论是新房和二手房,价格都是随着时节和市场需求不断地浮动的。


很多时候网上成列的价格不一定可以体现该房子本身的价格。这个时候,价格到底是高了还是低了,是否是一个不错的买卖,就需要请教专业的房地产经纪人把你把关。

请注意,价格是可以谈判的,但是谈判也是需要技巧的,必须在房子本身真实的价格周围浮动,否则出价偏离物业的本身就会让你失去这个房源。



5什么是 Bidding War (出价大战) ?您有这样的经历吗?
Bidding War (出价大战) 是指多个买家对于同一个物业感兴趣并正式向卖家出价offer。

在2018年,我遇到的一次Bidding War 是帮助客人争取曼哈顿上西区的一个房源,当时我和我的买家是第一个出offer 的,卖家也迅速回复了一个Counter Offer, 但是我的客人并没有及时回应。

但是我依然和卖家经纪人保持密切联络,希望他告知我们任何新情况,了解到其它客户也感兴趣。 又过了1个星期,卖家经纪人突然通知现在有4个offer, 需要在周五收集所有的最好的价钱。

此时,我和我的客人确认,她希望争取这个房源,于是我给了她一个出价策略和建议,最后幸运的事我们的offer 被卖家接受了。幸运的是我们终于争取到了这个房源,价格也很好,遗憾的是由于最初我们出价是稍有犹豫,等了一个星期才决定,最后我们参与Bidding War (出价大战) 所出的价格高于最初卖家回给我们的价格。

可见,看中了自己心动的房源,一定要积极回复。因为,买房是一个无形无声的竞价场,无数的买家以及他们的经纪人都会判定一个房源是否优秀,价格是否诱人,所以好房源好房价一定有人竞争。 由此可见,经纪人紧密跟进,为买家出谋划策也很重要。



6签约以后您需要做哪些事情?
签约以后并不代表您的交易结束了,当双方签订合同,此时买家需要支付购房价格的百分之十给对方律师的托管账户。然后买家若要贷款,需要开始启动贷款申请

在这个过程中,买家积极配合贷款专家并且紧密跟进非常重要,因为贷款审批有一个时间过程,审批员会核实很多材料,也会要求您补材料,如果在一个贷款机构没有获得贷款还需要争取时间换另一个家贷款机构,由于过户期限一般为2-3个月。

这时候时间就变得很紧迫,很可能因为贷款出现问题而不能过户或者延迟过户,这时候,您的经纪人也是可以发挥作用,帮助您和贷款方跟进,贷款出现问题,经纪人也可以根据以往的经验为您推荐其它可以解决问题的贷款方。

值得注意的是,国际买家也可以在美国买房贷款,一般可以贷款百分之50-60 。同样如果您持有学生签证,只要年满18岁,可以通过您的父母在境外的收入获得贷款。



7纽约及周边您有推荐的购房热点区域吗?
  • 小户型:初次购房如果是单身的话,可以选择曼哈顿黄金地段的一些小户型公寓。如上东区,上西区,联合广场周边,切尔西,格兰梅西公园,都是曼哈顿热门地段。
  • 纽约周边如果预算在100万以内希望购买新房,可以考虑纽约周边的新兴地产发展区域比如亚马逊第二总部所在的长岛市,Downtown Brooklyn 和威廉斯堡。
  • 别墅、学区房:如果您喜欢别墅和亲近自然的居住环境和优质的教育资源,预算100万左右以及以上,也可以考虑长岛的高雅社区。比如花园城市Garden City ,大颈Great Neck 和华盛顿港Port Washington等。

纽约地区最佳性价比楼盘
(图片来源于streeteasy,版权属于原作者 )

(图片来源于streeteasy,版权属于原作者 )

8买新房好还是二手房?
纽约市区及周边主要的物业都是二手房即旧房,新房即新楼盘为一种稀缺物业,所以从投资增值和出租价格来看,新房远远优于二手房

(图片来源自网络,版权属于原作者 )

但是新房由于稀缺,而且新建的新房一般由于地价贵,开放商都愿意做精品豪华公寓,预算购房价格和持有成本相对二手房会高一些。

于是一些性价比高(价格适中,持有成本较低)的新楼盘就成了投资的热点,销售速度也非常快。尤其是小户型,一般一上市小户型就被迅速预定。


9除了购房资金,我还需要准备多少过户费用?
大概您购房总价格的百分之3-4的过户费用。包括律师费,验房费,产权调查费及产权保险,房屋保险,贷款费用,100万以上有百分之一的豪宅税,新大楼还有转让税和买家律师费等。

(图片来源自网络,版权属于原作者 )

10关于房产投资,您的看法是?
房产投资我觉得可以算是人生的另一个发展线,这个发展线就是您的财富投资规划的意识培养。

什么意思,就是我们一般都会忙于求学,找工作,找对象,结婚,直到真正有了房产需求,生活稳定才考虑购房。然后,如果购房规划早一些做,早一些存钱准备,有购房意识的话,抢占时间先机,有可能会为您省下一大笔租房开支,并且变为一种财富投资。

(图片来源自网络,版权属于原作者 )

另外一个误区是很多人认为在纽约投资房产很贵,所以觉得购房很遥远,其实纽约也有价格在50万-60万左右的房源选择,首付款也就10万左右,甚至有多样化的贷款项目选择,所以当您认真考虑这件事,和专业人士洽谈寻求咨询,一切都变得可能也更接近您的置业梦。

以上就是新手买房必须注意的一些关键步骤。当然,真正买房需要走的流程远比这些更加复杂,随着每个人的需求也会不断变化。找一个靠谱值得信赖的经纪人是一个关键!
若您是一位新手买家,计划在2019年置业,欢迎联络Peggy Peng ,让她用她的行业经验和专业背景为您导航,帮你您实现置业之梦!

Peggy 丨(Yulin Peng)


Peggy 是一位十分熟悉纽约各地区地产市场的资深经纪人。作为一个十分全面的地产经纪人和物业专家,她的业务跨越纽约各区,主要帮助客户快速准确锁定热门地产区域的物业。

在刚过去的2018年,她帮助无数第一次购房者和本土和国际投资人购得曼哈顿, 以及周边各地产热门投资区域的投资物业和高端物业。 她的每年年总交易量均超千万(2018年12月单月交易超千万)。

擅长领域:
曼哈顿公寓,联排别墅投资;
长岛学区物业  
纽约周边(布鲁克林-皇后区)
新大楼投资,独栋物业投资

她曾获奖 (Corcoran)
“曼哈顿2017年6月销售排名前25”;
“2017年11月曼哈顿租赁排名前20” ;
“2017年NRT 全国联盟销售前1000 - 第三季度。”

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