本帖最后由 CLIMBREALESTATE 于 2018-7-28 23:27 编辑
第一次买房，说什么地段分析，投资分析固然重要，但是绝对是次要的。买自己住的房子，这些决定在很大程度上都是主观的。就比如你经常看到客户第一次买房开始预算是50万，最后变成200万，又比如本来想买独栋别墅，最后买的是不同地段的高级公寓，又比如房子什么都很符合要求的情况下，找人算了一卦，发现房间数或楼层数不够吉利，于是硬要换另一套房子，等等。 第一次买房，心态最重要。没有毅力和足够的魄力是很难完成人生第一笔大投资的。我扮演的角色，除了倾听客户需求，用排除法找到客户真正想要的房子，更多的是问题和危机的处理。
客户A 买房过程长达一年，下offer不下7次 客户A，是工作签证，金融会计背景，自己平时投资股票，很聪明。在联系我之前就自己开始看open houses, 所以在地段选择和房子选择上很有自己的见解和想法。她考虑到以后可能会把房子出租出去，所以我们搜索范围主要是集中在hoa比较低的和没有rental cap (出租限制)的楼，基本上拿到贷款Pre-Approval 信以后就开始了看房过程，第一次下offer大概是一个月后，因为客户A执意想出低价，第一次出的offer价格非常的低，我交offer给对方经纪人的时候都觉得被翻了白眼儿。果然卖方是完全没搭理我们。客户A急了，想让我再次协商，我们再次递交了高点儿的offer，因为卖方生气，所以完全还是拒绝谈判。有了第一次经验以后，客户A稍微吸取了点儿教训。之后看到另外一个她喜欢的房子，出价非常合理，但是对方经纪人告知我们，另外一个提交offer的买家虽然出价低一些，但是是全现金，14天close,所以最后卖家是选择了另一方。客户A这个时候，已经是全身精疲力尽，几乎在接下来的两个月都是出于放弃看房放弃沟通的过程。之后立春，客户A突然开始研究foreclosed properties 和 tax sale,偏离了正题，又过了大概一个月发现市场上的foreclosed properties已经没有好的deal于是又开始和我一起看condos. 我们第六次下offer的时候，客户A连房子都不想看了，我们就照着她的意思出了一个offer, 她还亲自写了一个介绍信，非常的诚恳，卖方有被感动到，而且出价合理，所以立即接受了她的offer,但是客户A措手不及，一直找各种借口想退出交易，到最后完全不回复信息，一周没有回复我和对方，导致交易被取消。之后她非常的后悔，去看其他condos,也不太好意思让我陪同，只是让我预约。最后一次，她真的想了非常久，然后下定决心，签了合同拿到了房子。买房她都买成精儿了，她还告诉我，她已经申请加入HOA董事会，要全面参与楼里出租条例的制定，厉害！
客户B 从中国转钱，被美国银行怀疑洗钱 客户B是位法学院研究生，买房非常的顺利，由他爸爸陪同看房，一个月后就找到了自己喜欢的房子，因为是准备全额现金付款，所以谈判过程也比较轻松，第一次就拿下了房子。只是我们需要21天close交房，当时还有一半钱在国内，所以整个汇款过程比较紧张。他父母那边找了很多亲戚朋友以3万4万不等的数额在很短时间内往美国这边打钱，然后美国这边也是客户托他好几个朋友用他们不同美国银行账户来接收汇款，最后再汇总打入title company, 整个过程非常的复杂，基本交房的前一天整个过程才完毕。 交房后的一个月，客户接到了美国Chase银行的电话，是国际调查组的经理，要求客户解释这么多钱的来源还有用途，然后说怀疑是有参与洗钱的嫌疑。当时客户吓傻了，立刻给我打电话，问我是不是会被拘留，我立马问律师，然后指导客户按律师说的解释给银行听，并且提交了买房证据，然后银行那边才相信。虚惊一场。
客户C 因为买房意见不一致，夫妻爆吵 客户C是一对夫妇，老婆怀上了二胎，大儿子5岁，基本来说过两个月就需要生产的情况，他们当时租的房子不仅贵，空间还小，如果小宝宝出生以后，会非常的挤。老公工资不是很高，所以他们贷款额度非常的有限，妈妈因为之前遇到的贷款方态度恶劣且不愿意帮忙，所以才找到了我，我马上联系我认识的贷款方，帮他们把问题解决好后，就立马开始看房。妈妈挺着大肚子和我们一起看，一开始就非常认真，什么事情都提前问好，在我们看到的第一套独栋别墅妈妈就爱上了，因为后院特别大，采光也很好。在看房时，就开始问我装修的事情，问我能不能把其中多余的空间改装成卧室。我一边和她聊，一边注意到她老公脸都青了。她老公立马大发脾气，说做事太莽撞，第一次看房就想买了。之后可想而知，他们开始大吵，妈妈一屁股坐在了地上，我当时就僵住了。后来的一周时间，妈妈同意多看两个稍微便宜点儿的房子，但是都不喜欢，最后他们内部争吵大概一周后，同意给第一个房子下offer,协商过程什么的都很顺利，就是签字的时候，我们最后一次去看房子，妈妈怕她老公变卦，非要让我劝她老公当场签字。我在原地，帮他们两个传话（他们互不搭理），传了不下十次，最后妈妈以孩子威胁，所以当然房子定下了。整个过程气氛都比较诡异和紧张。
客户D 房价估值低于合同价格，客户额外掏腰包也来买下来 这是一个美国客户，当时我们是第一时间冲过去看的这个高楼公寓，几乎出来后的第一个小时，我们就赶到现场，然后我和对方经纪人套近乎以后，大概知道了卖方的卖房意图等，回去马上帮客户写offer，并且在第一时间递交过去，一般来说卖方是不会同意马上做决定的，一般都会认为既然这么抢手，不如多等几天，等open house以后，来个auction, 选个最高价的。但是当时我是知道卖方急着搬去德州，我第一时间明确的给对方说，要是你们不在半天内决定，我们这边offer会撤销，然后下offer给同一栋楼另外的一个房子。协商结果：我们成功。几乎很快双方签字拿下了房子。但是贷款中遇到一个大问题，房产估值低于合同价格很多（具体数额不方便透露），zillow/redfin 的估价也是比合同价格低很多，我当时明确给客户说，redfin/zillow 估价完全不准，然后房产估值也没有考虑到这个地段的火热程度（房子卖出天数和同月升值情况）等，根本就是没有经验的估值算法。我们当时有两个选择，第一重新估价，但是这样很浪费时间，第二和卖方协商价格。我们采取了第二种方法，卖方同意和买家平分差价。是非常好的结果，当时买家很犹豫，他说网上评估房子不值这么多，我马上找来我三个同事，进行我们自己内部评估，出来数据发现其实房子值更多钱，绝对不可能是房产估值那么的低。买房自掏腰包，成功拿下了房子，两年以后房子暴涨，通过home equity line of credit,又投资了另外一套。所以说关键时候要信对人,而且不要犹豫。
客户E 现金买豪华公寓，只看风水 这位客户非常懂房地产，全家都是搞房地产开发的，看房子除了看地基和天花板有无问题外，最重要的就是看风水，当时满足她要求的豪华公寓里面，她只看房间号为偶数，且带有个别数字的。整个市场几乎可选的不多，但居然真的有三套豪华公寓满足她的要求，而且地段也是她非常喜欢的，当场敲定其中一套。挺厉害的。一般来说厉害的投资人真的下手就是稳准狠。
客户F F1学生签证贷款，实习工资不够 F1签证以及旅游签证可以贷款，但是前提是你得有至少一点儿工资以及良好的信用记录， 客户F是一对学生男女朋友，F1学生签证，当时在校内打工，当研究助理，工资有一点儿。当时男方预算现金比较少，不够买房，我按照他的预算没有找到他们满意的房子，于是有求助我合作的贷款商，得知F1签证可以贷款，再加上客户两人都在校有实习工资，以及信用记录都为780以上，所以把工资合计起来大大增加了可贷款额度。最后买到了自己满意的房子。协商过程有小插曲，因为有multiple offers，所以我们几乎是出价最高的，先拿下了房子，在inspection 期间，借由地板凸起问题，又协商降价了很多，这个策略也是经由客户允许，一起协商的。
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Senior Broker Associate （资深房地产经纪人）
芝加哥+旧金山湾区
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发表于 2018-7-28 23:25:49
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