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标题: 淺談一下房貸 (總有你不知道的) - 歡迎交流提問 [打印本页]

作者: Klancer 时间: 2019-8-6 21:16
标题: 淺談一下房貸 (總有你不知道的) - 歡迎交流提問
本帖最后由 Klancer 于 2019-8-6 21:16 编辑

受到報稅帖的激勵, 那就再開一個房貸帖交流交流. 不喜勿噴. 之前先簡單的說一下房貸的用詞:利率(interest rate): 這個不用說了吧.
貸款費用(Loan Fee/Loan Cost): 銀行每作一筆貸款, 他們會收一筆貸款的費用作為手續費, 一般會是貸款金額的0.5%~1.5%
Point: 這是一筆錢你先付給銀行, 但銀行會降低你的利率, 變相你少付利息
APR: 這個是等於用利息+貸款費用逆算出來的一個數字, 只是一個參考的數字

一般的房貸我就不說了, 大家都應該知道, 我就說一下關於房貸的心得吧:

1) 要不要買Point? Point 的意思就是你預先付一筆錢, 但是銀行會願意減少0.25%或一定利率. 比如說, 你作一個50萬的貸款, 3.75%利率, 但銀行說, 你能先付銀行5千塊的話, 你可以有3.5%, 30年固定的利息.
從數字上當然是買point 好因為你只付了5千塊但可以省30年0.25%的利息啊. 但是! 如果你5年後就重貸的話, 那這個point 就沒什麼意義了. 因為你只是省了5年0.25%的利息 (~4千塊左右)但是你之前付了5千塊, 虧了1千塊了. 所以買point 之前好好看看自己會不會在幾年之內會重貸.

2) No-point-no-fee: 就是說你這個貸款不需要買point 不需要付loan cost. 這個在華人地區很常見! 但我個人認為這個也是最容易有大坑的一種貸款. 銀行不是做慈善的, 天上的餅真那麼容易掉下來麼? 以下就是一點心得:

a) No-Point: Point 原來就不是必須的, 你不買point 也可以的呀. 所以不要那麼容易就給騙了.

b) No-fee (坑1): 這個No-fee 指的是, 你在作貸款的時候不需要付loan cost/loan fee, 那銀行的手續費哪裡收啊? 吃西北風去? 很簡單啊, 把你的手續費打進你的貸款本金就好啦, 你申請50萬貸款, 那你要No-Fee, 好啊, 把5千加進去貸款就變成50.5萬的貸款. 想想, 多了5千塊貸款, 加上還30年的利息, 最後多還了1萬.

c) No-fee (坑2): 還有一種就比較直白, No-fee 但是就是利率高個0.15%~0.2%. 你可能覺得沒什麼啊, 那麼少, 但你要記得, 就算0.1% 加上15~30年, 收回來的利息會比loan fees 多了好多的.

d) No-fee (坑3): 還有一些銀行做No-fee的時候規定你5~10年不能重新貸款. 這個簡單暴力, 給你3.5% 收你5~10年利息, 就算期間利率降了變2.75% 你也只能嘆氣了.

e) No-fee (坑4): Prepayment penalty, 意思是提早償還貸款罰款, 一般貸款你可以任何時候都可以完全償還你的房貸(比如說賣房了, 你中lottery 有錢等). 美國大部份的房貸貸款是不會罰款的. 罰款的原意就是說銀行原本打算賺你30年的利息, 但你23年拿還完了, 等於銀行少賺了7年的利息啊, 他們不會罰你7年的利息錢但也要個0.1~0.5%你的貸款額作補償. 但有些no-point-no-fee 的貸款就會加這個條款, 我確定99%的人在公證行的時候不會有時間去看那超100頁的文件的! 所以到你要還款的時候給罰了就發現被坑了, 但已經太遲.

坑的總結: 我個人不反對no-point-no-fee, 不過你相信銀行會給你便宜嗎? 他們總有方法把那個loan fee拿回來.

3) 不查收入房貸: 這個也是華人銀行非常熱門的貸款, 就是因為很多人報稅報太少了, 所以他們就弄了這種貸款出來, 正規銀行可真的比較少見. 因為這是一個灰色地帶的貸款. 好處就是不查收入啊, 壞處就是首付比例一般需要35%~50%, 而且利率也不怎樣好.

4) 爛房子貸款: 有些人喜歡買爛房子回來修, 修好了就賣出去賺錢 (flipping house). 一般大眾都覺得這需要全現金把房買下來的, 因為正規銀行會要求房子是好的,不然不能估價. 所以正規銀行不會給爛房子做貸款的. 但是你是可以申請Hard Money Loan 的, Hard Money Loan 就等於一個有錢人把錢借給你, 但利息會很高(一般是普遍利率+4% = 7~8%). 而且時間只有2~4年, 每個月只付利息. 你一看好貴的利息啊! 不過要知道這種貸款就要把房子買下來, 自己修, 修好了就賣了, 中間也就是大概付1年的利息了. 但你可以賺到錢.

5) FHA 貸款: 這個就說你可以用低於20% 首付去買房(比如說5% 或者0%), 看上去很美好. 但是缺點就是你的貸款額會很大(就需要你1040報稅也高),而且你每個月除了房貸, 也要額外再買一個保險, 每年的保費大概是你房貸的0.5%~1% ($50萬的話, 保費是$5000/年 (1%算) 或者$417/月. 挺貴的. 要慎重考慮用這個貸款.

6) 新型的首付合作計劃: 這2年剛流行起來的. 在LA/SF/NY這些高房價的地區, 很多年青人都拿不出首付 (50萬的房需要10萬首付), 但年輕人家裡沒礦, 哪年哪月才能存10萬啊. 所以有些公司就提出來新的計畫, 就是說你出5萬, 他們出5萬, 再向銀行貸40萬. 你每個月只需要付40萬的房貸就行. 他們5萬暫時不用還.
嗯? 有那麼爽? 那他們吃什麼? 西北風麼? 當然不會. 他們的5萬只會在你以後30年內賣房的時候才會收回.
嗯? 那利息呢? 他們不算利息, 但是! 你賣房賺的錢, (新的售價減原來的買價)的3分之1要給他們!
好處呢, 沒有20% 都可以買房, 而且月付不用還他們. 壞處? 貴啊.

總結: 銀行不是開慈善的, 不要去想圖銀行便宜, 銀行養一大堆精數師算了幾十年, 你認為你能嬴嗎? 只能多了解少掉坑就是了. 選合適自己的用就好了.

碼字不容易啊

.....求吃瓜群眾一個讚, 求路過大神輕噴. 也歡迎你問問題大家交流.

作者: eeqq 时间: 2019-8-6 23:28
非常感谢，最近正在好贷款，看了楼主的文章，明白多了，谢谢

作者: Amyken 时间: 2019-8-6 23:56
楼主写得太好了，收藏学习

作者: Deniselee 时间: 2019-8-7 00:01

谢谢分享！

作者: babyfish 时间: 2019-8-7 00:06
干货楼主棒棒哒

作者: todayforlin 时间: 2019-8-7 00:30
谢谢楼主

作者: Ms.Mango 时间: 2019-8-7 00:32
可以问一下”closing cost” 是什么意思？

作者: uujj0 时间: 2019-8-7 03:37

Ms.Mango 发表于 2019-8-7 00:32
可以问一下”closing cost” 是什么意思？

就是银行收的乱七八糟的费用，银行的律师费用，税，还有楼主提到的那些point 啊。加起来就是closing cost . 比如你房子五十万，你基本买完需要57 万。你贷款25万，那你银行最少要有两万的closing cost . 你需要27万downpayment 左右才可以买到房子。如果你钱不够，你就要看下把贷款金额提高，比如 27 万贷款，25 万downpayment.

作者: uujj0 时间: 2019-8-7 03:38

uujj0 发表于 2019-8-7 03:37
就是银行收的乱七八糟的费用，银行的律师费用，税，还有楼主提到的那些point 啊。加起来就是closing cost ...

我写错，基本买完需要五十二万，我写成57 万了不好意思

作者: 匿名 时间: 2019-8-7 04:16
现在更坑的是有些贷款经纪用条件特别漂亮的不查收入贷款去吸引客户然后背后换做查收入贷款

作者: wpan 时间: 2019-8-7 05:20

作者: 璐璐UMD 时间: 2019-8-7 07:18

。

作者: XiaoxinXXX 时间: 2019-8-7 07:43
谢谢分享。

作者: Klancer 时间: 2019-8-7 08:19

uujj0 发表于 2019-8-7 03:37
就是银行收的乱七八糟的费用，银行的律师费用，税，还有楼主提到的那些point 啊。加起来就是closing co ...

謝謝路過大神幫忙回答.

作者: Ritaqing 时间: 2019-8-7 08:19
给楼主个赞

作者: Klancer 时间: 2019-8-7 08:22

匿名者发表于 2019-8-7 04:16
现在更坑的是有些贷款经纪用条件特别漂亮的不查收入贷款去吸引客户然后背后换做查收入贷款 ...

是的, 之前接觸過一些案例就子經紀按你說用不查收入贷款去吸引客户然后背后换做查收入贷款, 如果說, 你過了也沒什麼, 但是在不過的情況下(因為查收入了), 他們幫你偽造收入文件(有些申請不知情), 這樣會構成欺騙罪.

這真的是大坑

作者: 喵喵喵喵呀 时间: 2019-8-7 08:26
刚刚好最近在做refinance，谢谢楼主

作者: chenye0312 时间: 2019-8-7 08:30
感谢楼主，以前一直听别人说贷款不收手续费。我还想着哪有这种好事。现在明白了，原来都加到贷款里了。

作者: happymiaomiao 时间: 2019-8-7 08:34
谢谢分享！！

作者: boomboomchen 时间: 2019-8-7 08:39
谢谢楼主分享

作者: nvnv 时间: 2019-8-7 08:43
谢谢，已收藏

作者: 海外手机用户 时间: 2019-8-7 08:43
谢谢分享

作者: IvieTang雯韻 时间: 2019-8-7 08:47
谢谢，很详细

作者: FFSE 时间: 2019-8-7 08:50

chenye0312 发表于 2019-8-7 08:30
感谢楼主，以前一直听别人说贷款不收手续费。我还想着哪有这种好事。现在明白了，原来都加到贷款里了。 ...

想问一下楼主。Closing fee 怎樣加在貸款里？如果你的貸款金額是70，那就是70万不可能变多的呀。

作者: beqq20 时间: 2019-8-7 08:51
标题: 回复：楼主 Klancer
谢谢楼主分享！！！最近刚要贷款买房，想问一下有一项是the cost you can shop，我能在这一项省下点钱吗？

作者: beqq20 时间: 2019-8-7 08:53
标题: 回复：楼主 Klancer
我之前找贷款专家说有1000左右的lenders fee，后来直接找银行贷看到lenders fee是0，是银行通过其他title收了吗

作者: ~青青河边草~ 时间: 2019-8-7 08:54
请问楼主第6个新型首付计划如果卖房亏了怎么办呀？

作者: Klancer 时间: 2019-8-7 08:57

~青青河边草~ 发表于 2019-8-7 08:54
请问楼主第6个新型首付计划如果卖房亏了怎么办呀？

據之前了解到的資訊是, 他們也會負責部份的損失.

作者: Klancer 时间: 2019-8-7 08:58

chenye0312 发表于 2019-8-7 08:30
感谢楼主，以前一直听别人说贷款不收手续费。我还想着哪有这种好事。现在明白了，原来都加到贷款里了。 ...

是的, 就算他們說不加貸款裡, 也會有別的坑. 反正沒有免費午餐.

作者: Klancer 时间: 2019-8-7 09:01
本帖最后由 Klancer 于 2019-8-7 09:12 编辑

FFSE 发表于 2019-8-7 08:50
想问一下楼主。Closing fee 怎樣加在貸款里？如果你的貸款金額是70，那就是70万不可能变多的呀。 ...

當然可以是, 因為lender fees 一般不是很多錢, 銀行批你的房貸是70萬, 但只要銀行願意當然可以把lender 打到你貸款上 (attach to the loan).

正常有lender fees 的貸款是需要你在close escrow 時侯就要把lender fees 給付了.

作者: Klancer 时间: 2019-8-7 09:06

beqq20 发表于 2019-8-7 08:51
谢谢楼主分享！！！最近刚要贷款买房，想问一下有一项是the cost you can shop，我能在这一项省下点钱吗？ ...

當然可以. Closing cost 每家銀行都不一樣的. 你可以先打電話/跑去銀行去問一下他們收多少. 這費用還是比較貴(一般5千~1萬). 能省則省.

作者: Klancer 时间: 2019-8-7 09:10

beqq20 发表于 2019-8-7 08:53
我之前找贷款专家说有1000左右的lenders fee，后来直接找银行贷看到lenders fee是0，是银行通过其他title ...

lenders fee 一個名目而已, 他們可以有其他的費用補上去. 你也可以參考我說No-fee 其他的坑. 他們總有方法從別的地方撈上來.

還有, 做final closing 的時候多花點時間去看settlement statement. 我發現公證行(escrow)常出錯, 亂加費用, 很不靠譜.

作者: jojoannaaa 时间: 2019-8-7 09:18
收藏了！谢谢LZ！

作者: beqq20 时间: 2019-8-7 09:39
标题: 回复：32# Klancer

Klancer 发表于 2019-8-7 09:10
lenders fee 一個名目而已, 他們可以有其他的費用補上去. 你也可以參考我說No-fee 其他的坑. 他們總有方法 ...

谢谢你的回复！！常见乱加费用有哪些啊？我找的买房律师会帮我检查吗？还是需要我自己看的？第一次买房没经验请多加指点

作者: Klancer 时间: 2019-8-7 09:54

beqq20 发表于 2019-8-7 09:39
谢谢你的回复！！常见乱加费用有哪些啊？我找的买房律师会帮我检查吗？还是需要我自己看的？第一次买房 ...

一般買房的費用會包括如下:
房子檢查費(買家付)
房子白蟻檢查費(買家付)
貸款費(買家付)
房屋保險(買家付)
部分貸款利息(買家付)
Z*F房產證費(買家付)
房產過戶稅(買家付, 每州不同)
地稅(買家/賣家對分)
HOA(買家/賣家對分)
公證行費用(買家/賣家對分)
經紀費(賣家付)
房屋保證(home warranty) (賣家付)
房子維修費(按協議)

你看吧, 有那麼多的費用要看呢. 律師會幫你看, 但是可以的話自己看一下所有數字 (文件就太長了, 看自己英語能力吧).

作者: beqq20 时间: 2019-8-7 10:03
标题: 回复：35# Klancer

Klancer 发表于 2019-8-7 09:54
一般買房的費用會包括如下:
房子檢查費(買家付)
房子白蟻檢查費(買家付)

明白了！谢谢你详细的回复！

作者: qinglin 时间: 2019-8-7 10:05
提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: 唯美的四叶草 时间: 2019-8-7 10:13
学习了谢谢分享

作者: 爱是奉献 时间: 2019-8-7 10:19
太谢谢分享了，作用很大！

作者: XTJX 时间: 2019-8-7 10:39
收藏了

作者: 刘刘刘笑颜 时间: 2019-8-7 10:48

。

作者: 匿名 时间: 2019-8-7 11:00
请问楼主做real estate investment吗

作者: Klancer 时间: 2019-8-7 11:06

匿名者发表于 2019-8-7 11:00
请问楼主做real estate investment吗

樓主正職就一打工的.

不過自己做的多房貸, 所以總結了一點點心得.

作者: PeggyHS 时间: 2019-8-7 11:10
之前第一次買房犯了個很蠢的錯誤，本來要貸二十萬，後來差不多要開始跑貸款流程時家人說可借我十萬，但我想說貸了再還就好，想說之前都跟銀行說貸二十懶得改，完全沒想到這會影響貸款手續費然後我又很蠢的還了第一個月貸款後才拿家人借的錢去還本金，等於多付好幾百塊利息。說起來都是淚啊

作者: yyyyyyyyyyk 时间: 2019-8-7 11:10
谢谢分享

作者: Klancer 时间: 2019-8-7 11:13

PeggyHS 发表于 2019-8-7 11:10
之前第一次買房犯了個很蠢的錯誤，本來要貸二十萬，後來差不多要開始跑貸款流程時家人說可借我十萬，但我想 ...

非常同情你但也祝賀你還是成功買到房.
買房貸款的坑很多, 付了幾百塊當作學費了. 以後再買的時候小心點就是找個靠譜的銀行/貸款經理.

作者: 老妖怪 时间: 2019-8-7 11:17
好棒的帖子！收藏了～

作者: ki宝 时间: 2019-8-7 11:46
之前就听说华人贷款免手续费，现在才知道其中的一些套路

作者: 遠近高低各不同 时间: 2019-8-7 11:56
感謝

作者: 大大Linda 时间: 2019-8-7 11:56

太有用了

作者: FFSE 时间: 2019-8-7 12:52
@楼主。我正在弄no point & no fee 那种利息低了.25%借78万你觉得可以做吗？我那个货款经理人説每个月省$165利息。我是做7年arm 利率3.0%

作者: 匿名 时间: 2019-8-7 13:04
去年利率加了两千多才降到5.25
上个月Leander提到利率低了建议refinance
看到楼主这样说觉得那两千多白白送人了

想问问才过了大半年建议refinance吗？
最近总是看到论坛由帖子提到利率才3点多
羡慕死了

作者: Klancer 时间: 2019-8-7 13:13
本帖最后由 Klancer 于 2019-8-7 13:56 编辑

FFSE 发表于 2019-8-7 12:52
@楼主。我正在弄no point & no fee 那种利息低了.25%借78万你觉得可以做吗？我那个货款经理人説每个月省$16 ...

你現在是3.0% 7年ARM. 新的貸款是2.75% 15年? 有幾點意見供你參考一下:
1) 美國的利息有可能會在未來3-5年會繼續降的因為經濟有機會衰退, 所以如果你能找到比2.75% /15年固定更低的ARM, 比如說2.5~2.6% ARM 之類的, 先拿ARM. 畢竟到時候Fed又降利息的話你又會重貸.
2) 像1樓原帖說的, no-fee 小心一下有沒有其他坑.
3) 省165塊 ==> 要清楚一點, 每次重貸都會把你的還款期重置的. 比如說, 你一開始搞了80萬/30年貸款, 你還了3年, 剩27年78萬的貸款, 這時候你重貸了78萬, 你的月付就算是一樣的利率, 你的月付也會少的呀, 因為你變了78萬/30年, 月付當然會變少咯. 但你從還27年又變回要還30年咯. 所以不要給經紀糊弄了. 你要問經紀全部的數據包括: 1)利率 2)APR 3) ARM?Fixed?) 4)Prepayment penalty 5) 其他費用. 單說每月省多少太片面了.
4) 你78萬的會是jumbo loan, 一般jumbo loan 會要求有cash reserve (比如說3~6個月的mortgage 錢在銀行之類的). 可以問問有沒有.

作者: TNT、要啥自行车 时间: 2019-8-7 13:13
收藏学习，谢谢楼主

作者: Eeffyy 时间: 2019-8-7 13:17
赞赞赞赞

作者: Klancer 时间: 2019-8-7 13:21

匿名者发表于 2019-8-7 13:04
去年利率加了两千多才降到5.25
上个月Leander提到利率低了建议refinance
看到楼主这样说觉得那两千多白白 ...

你拿的是5.25%嗎? 現在我看到有些銀行和會客戶商量一下做retro, 意思就是說在不重貸, 不更改你的還款期的基礎下去降你的利息, 基本上不收費(或者<1000), 但是代價就是你1-3年不能重貸. 你可以去問問你的lender有沒有做這個.

利息很大機會在2019~2020下降. 看你自己每個月現金流情況,
例子用30萬/5.25%/30年的話, 你月付是$1,657
如果重貸變成3.5% 月付是$1,347
省了300/月. 你重貸的費用是3000~8000. 你起碼要付1~2年才能省回來重貸的費用.

作者: Newjersey 时间: 2019-8-7 13:28
标题: 回复：楼主 Klancer
深奥

作者: 可可千金小财迷 时间: 2019-8-7 13:35
正准备贷款买房很及时的码字楼主辛苦

作者: dddddebra 时间: 2019-8-7 13:40
总结的特别特别好！！！！

作者: 匿名 时间: 2019-8-7 13:52
亲，请问能解答一下refinance需不需要再verify employment吗？因为刚辞职去读研，最近利率好又想refinance，目前非常担忧这个问题

作者: Klancer 时间: 2019-8-7 13:55

匿名者发表于 2019-8-7 13:52
亲，请问能解答一下refinance需不需要再verify employment吗？因为刚辞职去读研，最近利率好又想refinance ...

這個一定需要的呀. 銀行會要求你提供pay stub + 銀行單去證明你還款的能力. 這個是Z*F規定的.

還有一方法就是找不查收入貸款, 但小心一下條款 (利率, 收費之類的).

作者: 茗酱还想当学生 时间: 2019-8-7 13:59
多谢楼主科普果断收藏了

作者: 山田冰凉 时间: 2019-8-7 14:20
感谢楼主的干货，下次买房就有数了

作者: 南_之威 时间: 2019-8-7 14:26
楼主太厉害

作者: meixian5823 时间: 2019-8-7 14:38
想重新贷款需要什么费用？之前息3.8，听说现在3.5了

作者: Klancer 时间: 2019-8-7 14:42

meixian5823 发表于 2019-8-7 14:38
想重新贷款需要什么费用？之前息3.8，听说现在3.5了

一般就是loan cost + 估價 + 公證費 + Z*F證件費+ 貸款經紀費(有經紀的情況下).

嗯, 論壇有人做了比3.5% 低了.

作者: Annissa 时间: 2019-8-7 15:18
谢谢

作者: 小阿媛_Baby丶 时间: 2019-8-7 15:32
正准备重贷，
感谢楼主分享，请问楼主在哪个城市哈哈？

作者: FFSE 时间: 2019-8-7 15:41

Klancer 发表于 2019-8-7 14:42
一般就是loan cost + 估價 + 公證費 + Z*F證件費+ 貸款經紀費(有經紀的情況下).

嗯, 論壇有人做了比3.5% ...

楼主。其实什么情况下重贷是比较有意义or 省到錢呢？

作者: FFSE 时间: 2019-8-7 15:43

meixian5823 发表于 2019-8-7 14:38
想重新贷款需要什么费用？之前息3.8，听说现在3.5了

请问3.5%是30年fixed吗？要交costs吧

作者: Klancer 时间: 2019-8-7 15:52

FFSE 发表于 2019-8-7 15:41
楼主。其实什么情况下重贷是比较有意义or 省到錢呢？

我發一個例子吧:
30萬/5.25%/30年的話, 你月付是$1,657
如果重貸變成3.5% 月付是$1,347
省了300/月, 但你重貸的費用是大概是3000~8000, 那你起碼要付1~2年才能省回來重貸的費用.

所以每個月省多少對比你付的重貸成本就很重要了. 那萬一你1~2年後又重貸, 又要付重貸費用, 你省下來的利息也不夠付重貸的費用呢.

利率在2019~2020 很大機會再降一些, 你有能力等的話可再等一下, 等Fed 降息到3.0% 或更低, 你一步到位重貸就好了. 避免短時間重貸1~2次. 如果你缺錢的話也可以現在重貸.

作者: Klancer 时间: 2019-8-7 15:53

FFSE 发表于 2019-8-7 15:43
请问3.5%是30年fixed吗？要交costs吧

是的, 正常的貸款都需要cost 我一樓的帖主要分析no-point-no-fee 坑的.

作者: FFSE 时间: 2019-8-7 16:00
謝謝

作者: 请叫我钱爷 时间: 2019-8-7 16:15
谢谢楼主分享，绝对的干货！

作者: xxcrystalwei 时间: 2019-8-7 16:25

[嘻

作者: yingying妈 时间: 2019-8-7 16:28
赞赞赞~

作者: stitchxbb 时间: 2019-8-7 17:17
标题: 回复：楼主 Klancer
谢谢lz分享

作者: Talentpei 时间: 2019-8-7 17:29
标题: 回复：61# Klancer
我最近也打算重贷，你的意思是之后可能利息还会降是吗？我去年4.8贷的，现在看到都是3.多很是心动..

作者: Fiona33 时间: 2019-8-7 17:33
感谢楼主分享，已收藏！

作者: FFSE 时间: 2019-8-7 17:45
@楼主。可以问一下一般做loan 经理人他们的commission 多少？是不是好几千？

作者: 澄长每一天 时间: 2019-8-7 17:47
赞

作者: 匿名 时间: 2019-8-7 17:53

Klancer 发表于 2019-8-7 13:21
你拿的是5.25%嗎? 現在我看到有些銀行和會客戶商量一下做retro, 意思就是說在不重貸, 不更改你的還款期的基 ...

谢谢你的回复和建议
我会问问retro
上网查觉得改成15年的贷款可以省十几万
每个月多五百好像也还行
那再问问一般refinance是有说最好隔多久吗
还是利率低就赶紧refi？
谢谢！

作者: aimee3221994 时间: 2019-8-7 17:56
本帖最后由 aimee3221994 于 2019-8-7 17:58 编辑

看到楼主评论里回复了我想问的问题了

作者: 匿名 时间: 2019-8-7 17:57
想请问一下楼主，做的不查收入贷款，要交给loan angent 6k，closing cost也要花费大约两万多，这里面包括银行的lending fee吗？

作者: xixiaochen 时间: 2019-8-7 18:04
谢谢分享～～

作者: ~青青河边草~ 时间: 2019-8-7 19:29
想请问楼主，看到网上说看房前可以先把贷款弄好，这样看到合适的房子就可以下offer了。可是没看好房子的情况下，怎么知道要贷款多少呢？还有即使贷款弄好，不会有有效期什么吗？问题可能有点蠢…

作者: Klancer 时间: 2019-8-7 19:38

匿名者发表于 2019-8-7 17:53
谢谢你的回复和建议
我会问问retro
上网查觉得改成15年的贷款可以省十几万

這是當然的, 15年比30年省多很多這是一定的.
一般如果你的貸款比現在利率相超0.5%就可開始考慮refi, 超1%就真需要refi 了. 但是還是那個概念, 你refi 太頻繁的話你省的利息都不夠你付refi 的費用. 要慎重考慮這一點.

作者: Klancer 时间: 2019-8-7 19:46
本帖最后由 Klancer 于 2019-8-7 19:47 编辑

~青青河边草~ 发表于 2019-8-7 19:29
想请问楼主，看到网上说看房前可以先把贷款弄好，这样看到合适的房子就可以下offer了。可是没看好房子的情 ...

這問題很好呀一點也不小白. 你在看房前, 最好先去銀行/貸款經紀那邊做一個pre-approval (貸款額度預審查). 他們會按照你的月收入來算你的貸款額. 我給個公式給你粗略算一下.
月收入: 6000 (稅前)
固定債務支出: (500) - 車貸
淨收入=> 5500
x 48%
每個月最高房貸=>$2640
用這個逆算出來就是55萬/30年的貸款. 如果你的固定債務愈多, 那你能貸的錢就愈少. 所以買房之前, 儘量不要有太多車債, 信用卡債. 你拿到了這個pre-approval 的信你就可以去下offer.

作者: Klancer 时间: 2019-8-7 19:48

匿名者发表于 2019-8-7 17:57
想请问一下楼主，做的不查收入贷款，要交给loan angent 6k，closing cost也要花费大约两万多，这里面包括银 ...

如果這個closing cost 是銀行收的, 那這個就是lender fee.

作者: Klancer 时间: 2019-8-7 19:49

FFSE 发表于 2019-8-7 17:45
@楼主。可以问一下一般做loan 经理人他们的commission 多少？是不是好几千？

一般2~6千都有, 看州/貸款類型, 沒有固定的金額. 所以做的時候要貨比三家.

作者: Klancer 时间: 2019-8-7 19:54

Talentpei 发表于 2019-8-7 17:29
我最近也打算重贷，你的意思是之后可能利息还会降是吗？我去年4.8贷的，现在看到都是3.多很是心动.. ...

美國經濟上升已經很久了, 都過了一般10年衰退一次的循環. 很多分析都說降息是一定的. 這樣說吧, 你每個月現金有點緊張的話你可以去refi, 如果現金流可以, 也可以等等到時候降到3%以下refi 一步到位. 免得你現在弄了 3.5%, 過2年衰退降到2.875%那你又refi, 那省的利息錢都抵不過refi 的費用.

作者: ~青青河边草~ 时间: 2019-8-7 19:54

Klancer 发表于 2019-8-7 19:46
這問題很好呀一點也不小白. 你在看房前, 最好先去銀行/貸款經紀那邊做一個pre-approval (貸款額度預審查). ...

楼主太感谢啦！一下就豁然开朗了。那这个preapproval有效期有多久啊？因为看房可能要很久才有心仪的，或者下了offer没有抢到之类的。

作者: 菲利亚 时间: 2019-8-7 19:57
感谢lz的干货

作者: Klancer 时间: 2019-8-7 19:58
本帖最后由 Klancer 于 2019-8-7 20:12 编辑

~青青河边草~ 发表于 2019-8-7 19:54
楼主太感谢啦！一下就豁然开朗了。那这个preapproval有效期有多久啊？因为看房可能要很久才有心仪的，或 ...

你客氣啦. 沒有一個所謂有效期除非你的收入變了. 一般就說1~2個月吧, 過期了叫經紀/銀行改一下日期就行.

剛發了一個買房的帖, 應該可以幫到你? 幫不到不要追我打

http://www.moonbbs.com/forum.php?mod=viewthread&tid=3706697&page=1&extra=#pid39084858

作者: pandagoes喵 时间: 2019-8-7 21:25
谢谢！关于b，银行在本金上加5000这回事会跟客户解释的吗？还是偷偷加上去？

作者: shmily9999 时间: 2019-8-7 21:31

说的真好

作者: Klancer 时间: 2019-8-7 21:45
本帖最后由 Klancer 于 2019-8-7 21:50 编辑

pandagoes喵发表于 2019-8-7 21:25
谢谢！关于b，银行在本金上加5000这回事会跟客户解释的吗？还是偷偷加上去？ ...

你會在settlement statement 上會看到的最終的貸款額, 也不可以說偷偷加上去, 但就會在那裡, 你不出聲問, 他們也不會主動說. 做貸款都是這樣, 只能靠自己看, 不會給你解釋.

作者: 匿名 时间: 2019-8-7 21:49

Klancer 发表于 2019-8-7 19:38
這是當然的, 15年比30年省多很多這是一定的.
一般如果你的貸款比現在利率相超0.5%就可開始考慮refi, 超1% ...

也是担心这个
白花花的银子白白浪费了很心痛啊
利率的变动也很难讲
谢谢你的回复啊

作者: Klancer 时间: 2019-8-7 21:55

匿名者发表于 2019-8-7 21:49
也是担心这个
白花花的银子白白浪费了很心痛啊
利率的变动也很难讲

不用客氣. 就是按自己每月收入支出需求做就是了, 30年, 3%~3.5% 都算可以, 30年長著呢, 常常都有機會refi. 而且也搞不好你10年後也會把房給賣了, 貸款也就沒了. 再加上你的工資是會每年漲, 但房貸月付是固定的, 所以算起來4%, 3%什麼的差距沒有大家想的那麼大.

作者: Klancer 时间: 2019-8-7 21:56
本帖最后由 Klancer 于 2019-8-7 21:58 编辑

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