芝加哥市中心公寓的租赁市场正在快速复苏

地产经纪陈小静

芝加哥市中心的公寓市场尚未从残酷的 2020 年完全恢复，但是在第一季度表现惊人，市中心的公寓市场可能会获得 V 型复苏。
在去年暴跌之后，芝加哥市中心的公寓市场在第一季度的租赁活动激增的情况下急剧上升。许多租户纷纷抢购房东在去年冬季提供的不可抗拒的交易，以填补在夏季失去租户的公寓大厦。随着新冠肺炎疫苗接种率仍在上升、Z*F疫情限制迅速放松以及公司将员工召回市中心办公室，租户市场可能很快就会结束。根据咨询和评估公司 Integra Realty Resources 芝加哥办事处的数据，市场出现惊人复苏、吸收或市中心入住公寓数量变化的一个迹象是，第一季度出租跃升至 2,667 套。这是一个季度的记录，也是全年租赁数量的一半。人们可能觉得在不久的将来他们会回到市中心工作，而这些低价公寓不会永远持续下去，所以抓紧时机去买一套公寓。根据 Integra 的数据，在 2020 年底下降至 86.5% 的低点之后，市中心的入住率在第一季度反弹至 91.1%。这仍然比 2019 年的水平低几个百分点，但你不会听到房东抱怨。Integra 的数据显示，包括免租等优惠在内，市中心最昂贵的 A 级建筑的有效租金在第一季度上涨至每平方英尺 2.98 美元，比 2020 年第三季度触底时的 2.53 美元上涨了近 18%。A 级租金仍远低于 2019 年第二季度每平方英尺 3.31 美元的历史高位，因此市中心市场的复苏尚未完成。

去年夏天，由于疫情，很多公司停止招聘并关闭了办公室，市场开始下滑。由于能够在任何地点工作，一些市中心的居民搬到郊区或州外。而因警察杀害乔治·弗洛伊德和其他非裔美国人而引发的抗议和抢劫使情况变得更糟。克利夫兰联邦储备银行的一项研究发现，去年全国各地的居民以高于正常水平的速度搬出城市社区，而且没有足够的人搬进来取代他们。而许多市中心的房东通过打折来装满他们的公寓——向租户提供两个月、三个月甚至四个月的免费租金。但是现在很多公司需要所有办公室工作人员重返工作岗位，然后餐厅和零售业恢复生机，剧院、博物馆，一切都恢复正常。但市场反弹的速度比许多人预期的要快得多。今年早些时候，数据预测市中心的租金要到 2023 年春季才能恢复到疫情前的水平，但是今年将非常接近这一目标。

Integra 数据涵盖了 36,000 多个 A 级物业（通常在 1990 年之后开发的市中心公寓楼，配备高端便利设施和室内洗衣机和烘干机）以及 11,000 多个 B 级物业（1990 年之前设施较少的建筑）。B 类实际租金在第一季度上涨至每平方英尺 2.46 美元，高于 2020 年第二季度的低点 2.07 美元，但仍低于 2019 年中期的历史高点 2.76 美元。

Integra 的数据显示，随着市场的逆转，去年租金下跌，吸纳总量为负 238 套，这是自 2005 年以来芝加哥市中心出现负吸纳量的第一年。在今年第一季度表现如此强劲之后，Integra 现在预测今年市中心的吸纳量将跃升至 5,400 套，这是至少自 1999 年以来的年度吸纳量最多的一次。随着供应增长放缓，公寓需求激增——这对房东来说是一个很好的组合。由于贷方和投资者不愿为新项目提供资金，许多开发商在疫情的不确定性期间撤出。在 2020 年完成 3,200 套市中心公寓后，开发商今年将向市中心市场增加 3,000 套公寓，大部分是在疫情之前开始的项目。但 Integra 预测，他们将在 2022 年仅完成 1,300 套，远低于目标的2,500 套。


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