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助理教授
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本帖最后由 呆宝君 于 2019-8-18 13:13 编辑
看了隔壁会计发表的文章感觉非常实用, Ta从财会角度说明了很多需要注意的很多潜规则，规则和规律。我想就买房汇钱部分进行一个实用性的补充，因为看到很多人回帖问的都是具体的CASE，希望这个补充一定程度上给大家答疑解惑。当然，我不是贷款师也不是会计，只是一个美国一个州的经纪，所以所有内容都是根据周围朋友/客户/其他专业人士以及自己的生活经验而来，如果说的不对请专业人员及时更正补充，我说的一些例子也只能作为参考，不付任何法律责任，只是作为讨论。
大家都知道，不管是现金还是贷款购房，大多数情况都需要现金部分的介入（比如贷款里的首付）。
如果你是现金购房，你的资金过来了直接可以用（我指电汇，不是现金形式存入）。因为电汇都是从别的账户而来，银行收款的当下就可以核对来源，收款本身就决定了基本上你账户有无异常。
那么问题就在于，这个钱怎么从国内汇出？基本上现在大多数普通人用的办法就是蚂蚁搬家，因为确实这不是最有效率但是是基本最安全的。钱庄就算你认识有人用，也不代表你用就安全，一锅端了就欲哭无泪，还是保险为主吧，自己的选择都要相应承担风险的。也有人和美国的朋友进行平行换钱，一对一的客户用的很多。举例：A在美国工作，有个朋友B， B的亲属都在国内，亲属刚好需要RMB， A刚好需要一些钱来购房，B就把自己账户的一些直接给A了，A同时让国内家人把RMB打给了B的家人。这是一对一的例子，一般不会反复多次。大家一定要选择信任的亲戚朋友，并且如果A做贷款，一定要和自己lender通气一下这个情况，确保这个钱能当做gift（比如什么样的亲属关系能算），为什么这么说呢？因为有些人想要告诉lender这些不是朋友是“cousin”，意思是当成亲属，但是结果朋友B是个美国人，last name是外国的，这不就露馅了...当然还人有称作是in-law这么做的，虽然没人会查亲属关系，但是不鼓励。另外一种平行换的情况，就是同事C说可以给大家一定比例换美金，并且Ta频繁的长期的在做这件事情，我建议最好不要选择C，虽然C的收款的人很多，呈散点分布，但是一旦查到C在做这件事情，就马上可以查到这些收款人了，毕竟C不是单纯的给予关系。当然这其中牵扯的税务问题和法律问题请自行询问会计和律师。
大原则是正常给予，收款人每年收到的GIFT（理解成给予？哪怕是平行换的在美国的收账账户看起来也是给予）累计超过10W需要第二年报税年disclose，具体用什么表格询问一下会计师，好像是3520，并且这个表格貌似最后即使是E-file 也需要之后一定时间内实体寄出；但是收款人没有上税的义务；汇款人外国身份应该也管不到；如果汇款人是美国身份（我的理解是美国报税身份？请和会计师及时确认）那么Ta会需要申报，因为这用到了Ta一生的这个给予额度（以前是$500W美金，现在好像改成了$1100W左右了，但是这个确实可能会变）。（以上欢迎会计朋友指正）
如果你是海外账户，包括港澳这种，以及其他国家比如东南亚，澳洲，欧洲，加拿大等等，只要它们外税局没有具体规定和限额，都是可以直接出来的到美国账户的。如果你是大陆/内地账户，那就比较麻烦，也就是我们现在熟知的这个外汇局限制的每个人头5W的额度。请注意，外汇局不是按照名字，因为美国文件上拼音重名的人太多了，基本上就是看账号，按照账号对账号去看。一般美国一个账号从多个账号收款问题不大，但是太多账号指向一个账号外汇局可能会比较alert，这也就是大家有时候美国会开不同的银行，或者银行里多个账号（比如checking, saving, joint checkign,joint saving），有时候夫妻会单独两个人各开账户保证多个账号等等。
关于汇钱这个大家遇到的情况都各不相同，在不同的省市不同的银行不同的时间去操作结果都可能不同，但是大原则是用途肯定不能写你要在海外购置房产，家里有人在美国上学写学费（就算需要证明也不怕），其他的一般大家都写生活费、旅游，也算合理。具体能不能当时一下子出来/出来金额能不能将近5W那就是case by case，但是毕竟每年海外客户很多，感觉问题不大，柜台不行就换个网点/柜台，有些采用的是网银操作，不需要去柜台。至于美国这边收款，我认为美国这边的银行已经非常宽容了，一般不会觉得异常，电汇到账时间也都很快（代表银行没有产生疑问）。当然，每个人的情况不同，比如你的账户历史多久，会不会引起注意，这些都可以参考隔壁的帖子，但是正常使用的账户正常速度接收给予一般都是没问题的，不正常的我是指你“每天都按额度上限来打，不同的人每天打并且银行都是新开户为了收款，收到了立刻关闭“这种极端情况。正常户头每个星期来一笔甚至两笔的客户很多，Ta们都没抱怨出什么问题。如果你根据自己的安排间隔更开当然更好。
如果你是贷款，更多在乎的可能就是隔壁提及的“沉淀时间”。其实这个也不一定每个人都需要。当然了，为了保守，保险起见，我也会建议有购房意向的客户朋友提前3-6个月就开始准备了，我指的不是看房时间，因为那个非常主观。我主要也是指现金客户需要操作的汇款/贷款客户用来准备首付和预批信（pre-approval）的过程。大方向上银行/lender会建议你沉淀2个月，原因很简单，因为很多贷款的产品所在银行的要求是要追查你up to two-month的statement （流水记录），这其中如果有大额进账，贷款师会很苦恼，需要做更多work去解释，当然你也需要配合Ta来解释。但是有些时候客户很着急（比如入职原因，私人原因，家庭原因等等）；或者有些时候客户没有遇到有这种海外汇款经验的经纪人/贷款师，没有被提醒，那么Ta在购买的时候很可能没有办法符合沉淀期限的要求。事实证明很多情况下LENDER也能做，有沉淀当然更好，但是没有也有没有的做法，比如怎么去出具这个GIFT letter，格式是什么，谁的钱能用（有时候还真不一定是直系亲属，毕竟现在独生子女的兄弟姐妹确实少，亲戚汇款用到的比较多，甚至很多时候只是一个名字，对方不会真正去查你们之间的亲属关系，难不成滴血验亲吗 lol），那么有经验的lender就会具体告诉你怎么做，大多数情况下不影响买房。
所以我的建议是，不管你预留还是没预留缓冲的时间购房，你都需要找到有经验的lender。有时候你的Agent也能给你一些意见和选择，但是最重要的是你自己去咨询。像我们这个州，WA，很多海外汇款情况，当地lender不论是美国人还是华人很多人都很熟悉怎么去操作GIFT作为首付的情况，所以提前问一下马上就能知道自己的情况属于哪种了。比自己查来查去一头雾水要轻松很多，因为每个人的很多背景情况不同，一般自己的金融情况属于隐私，也不方便到处去问，所以咨询lender不要怕多问,毕竟你真正做贷款的时候，如果对方很敷衍/不清楚怎么回答，那只能你比Ta还上心，不如提前rule out这种lender。但是也提醒一点，有些客户反映JUMBO LOAN和大银行（就是你想象中的那几个 :P）产品的guideline会比较严格，沉淀可能非常必要，不然做的过程中自己都感觉很累，累到质疑人生（比如让你调取国内的流水并且翻译，那笔账要再次trace back，解释一些无法解释的东西）。当然你咨询的时候他们如果不能做，良心的lender一般也会告诉你，因为guideline时时可能变化，包括沉淀审查期限以及gift的具体规定。我这里不具体推荐lender也不讨论贷款产品，银行大小不一定影响利率好坏，我只是说时间紧的情况下，可以不选择那种需要严格沉淀的贷款产品，gift letter的要求非常宽松，客户亲测。
当然还有很多约定俗称的贷款前的注意事项，比如不要再突然贷款购买别的大件，车或者家具等等，lease 车更不要；不要去随便开关信用卡，只为了一点开卡奖励（怕信用分的变动）；不要去大肆开户关户，不要去突然把所有账户都combine只为了能省钱只一次性电汇首付、funds或者开一次现金支票！你的lender会给你建议你是否适合开/关以及你的钱是否可以combine。有些朋友可能说，“我贷款过程中就开了信用卡买好了家具还lease了车一点问题都没有呢还能刚刚好closing就入住还有车开‘’。是的也许你信用很高相比你的贷款额度，你的收入也很好，对你影响不大，但是大多数情况下这些可能会造成信用分波动和影响income-debt ratio,如果因此最后的credit re-check 影响了可以选的比较好的利率，甚至income-debt ratio导致自己的DEFAULT贷款失败丢掉押金就太不值得了吧？补充说明: 并不是说对车行的系统有偏见，但是多次客户经验表明，他们咨询买房前或者买房中，由于贷款或者lease了车，甚至有的只是询问了/填写了申请表格，结果自己的信用分在他们未被通知的情况下遭到了多次hard-pull，有的真是直接影响了房贷利率（让他下跌不只一个tier!）以及可以贷款的额度上限。这是因为车行很多时候在你申请的时候，直接把你的金融信息卖掉了，不告诉你的情况下后台直接帮你run hard pull，他们也无法阻止，因为你的信息被跳板式地反复被SOLD！这个和房贷咨询时候的hard pull是不同的，房贷的一定要你签字同意才会Hard pull,并且如果有时候你买房间隔时间久，你想养一养，你可以告诉lender不去pull；就算被pull，一般有效的预批信都是90-120天，不存在中间反复pull你。当然房贷每个lender都只认自己系统Pull的分数，是的，但是如果你想比较，你把咨询的lender放在一个时间内，hardpull伤害指数一般只有一次，这个是一个大家不大清楚的潜规则，因为很多银行的这个“短期时间”定义不同的缘故，具体怎么操作根据客户的贷款银行情况我们会给具体指南，完全不需要担心未知情况下被莫名pull。所以这就说明了车贷/lease可能产生的前后的影响是很大的（前：信用分被不知情的情况下hardpull多次; 后：每个月有了还款变成了debt可能直接影响了贷款能力/贷款额度），其中贷款买车还能够有pay-off的选择，信用分直接短期内修复，但是lease是不行的，所以要注意。
Gift汇款，这其中还要注意一个情况，有人会说：那我干脆不要经过我，从海外（这里指美国以外）的账户直接把钱汇入ESCROW（交割公司）不就好了？这样不存在沉淀呀。这也是很多美国的LENDER 和 Escrow 公司建议的，他们说这样一般不用追查那个账户的流水，会方便贷款人很多，节省了很多时间；当然也有一些不太了解情况的Title & Escrow （产权交割公司往往在一起）会无辜眼地问客户：“哎呀，那你的钱不能从国内到你账户，你干脆让他们直接打来ESCROW好了”。这个建议没有意义，因为国内还有一个限制（我的客户很多次的体验），内地不能够私人账号对公打款。这也就是为什么的，了解情况的贷款师和Escrow offcier 往往会绕回来让你打私人账户，又开始讨论沉淀性以及给予人的条件等等这些了。不过正如上面所说，很多贷款产品的GIFT要求很宽松，沉淀不是必要条件。补充说明：有客户想要曲线救国，比如去HK开账户，钱先过去，再从HK算作一次性电汇到US，这条路应该从外汇局的声明开始就行不通了，客户讯息表明，内地到香港开户应该没有以前那么容易了；并且内地的钱去HK也没那么容易了，也会当成有5W限额的去操作，那么这条路就被彻底堵死了应该。其实我相信外汇局5W应该是针对所有的海外国家的，有客户也和我刚确认了，欧洲现在开户很难，作为旅游者，而且也受到那个5W限制。所以基本上没有海外和港澳台账户的要现开估计没那么容易。
希望能给大家一些帮助。再次声明，这些只作为讨论，因为我不是金融机构专业人士，所以我不讨论具体法律的规则，这些探讨也不付法律责任。何况各种国家的POLICY, REGULATION,贷款的GUIDELINE也是在流动变化中，没有人能保证什么，我们只能按照现在的规律，去尽可能有效率的达到自己的购房需求，让贷款过程更加顺利不出篓子。
隔壁会计财务的帖子（链接如下）
http://www.moonbbs.com/thread-3715743-1-1.html
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发表于 2019-8-18 09:54:30
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