淺談一下房貸 (總有你不知道的) - 歡迎交流提問

这帖子科普的太牛了。。正好需要 。。谢谢
提问： 楼主帮忙解答一下
1： 是不是一般就是去做conventional loan 对吧 （这个就是低于20%首付，就要缴纳1%的保险金），这个就比前面介绍的FHA好一些？
2： 那首付可以不可以第一年先缴纳10%（因为开始买房想先投入少点现金），然后第二年补齐剩下10%，这样第二年开始就不用这个几千刀的保险金了 ？这种操作可行吗？
3： 现在看到的利率大约都是3.5%，那什么时候买房子合适呢（年底，年中。。），还是没有固定的时间，看市场的利率？
4： 如果买第一套房子，是不是还是要考虑贬值的问题，也就是说至少要住满3年，才可以脱手，因为3年内要卖方就亏很多？那如果3年内可否租出去，等到3年后在卖出去呢？
5： 对于房子抗贬值的办法： 最直接的就是买好的地段的房子（虽然贵一些），是这个思路吗？
6： 请问第一套房子是否可以考虑TOWNHOUSE，因为听说好打理，而且没有HOV费用？然后住几年以后可以换成SINGLE HOUSE？
7： 工资单不是W2，是1099，可以用公司开的1099去贷款吗？是和W2效果一样吗

请楼主科普一下，买房小白

黑金小狐

感谢分享，收藏~

Klancer

匿名者 发表于 2019-9-19 20:09
这帖子科普的太牛了。。正好需要 。。谢谢
提问： 楼主帮忙解答一下
1： 是不是一般就是去做conventional  ...

1： 是不是一般就是去做conventional loan 对吧 （这个就是低于20%首付，就要缴纳1%的保险金），这个就比前面介绍的FHA好一些？
對, conventional loan 就是常規貸款, 一般是20%首付也是大家買房常會用到的貸款. FHA /USDA / 203k / VA loan 算是非常規的吧, 所以可以20%以下的首付就行. 缺點也很明顯, 你的首付是低了, 但是貸款額高了, 對你的收入會有一定的要求另外再加貸款保險的保費, 這樣都算是成本. 2： 那首付可以不可以第一年先缴纳10%（因为开始买房想先投入少点现金），然后第二年补齐剩下10%，这样第二年开始就不用这个几千刀的保险金了 ？这种操作可行吗？
當然可以.
3： 现在看到的利率大约都是3.5%，那什么时候买房子合适呢（年底，年中。。），还是没有固定的时间，看市场的利率？
前2天Fed剛降了0.25%, 市場預期年低會再降0.25% 所以可以等等. 不過老實說, 你真的遇上很喜歡的房(價格x地段)也可以買, 沒必要為0.25% 而失去一個買房的機會. 前陣子30年利息還是5%時, 樓主買了套房, 因為比市價便宜, 就出手買了, 到今年的時候那地區房價快漲了10%, 所以買房首重購買價格, 利息遲一些可重貸.
4： 如果买第一套房子，是不是还是要考虑贬值的问题，也就是说至少要住满3年，才可以脱手，因为3年内要卖方就亏很多？那如果3年内可否租出去，等到3年后在卖出去呢？
一般除非你在大農村地方, 否則我不大擔心"貶值"的問題. 你長期(3~5年以上)持有的話, 因為通漲的因素, 房價總體來說不會說會低於你購買價格的(除非你在衰退期賣房). IRS 允許你賣房前5年之中有自住2年 就可以拿25萬(個人)/50萬(夫妻) 的增值稅免稅額從而不用付稅. 又或者用1031類似房屋交換(賣房之後再買房) 去做延遲交稅. 可以用這個做基礎去看什麼時間賣出房子.
5： 对于房子抗贬值的办法： 最直接的就是买好的地段的房子（虽然贵一些），是这个思路吗？
是, 地段好一點的房子一般租金水平, 升值能力, 學區, 出租率各方面都會有優勢. 比如你的NY/LA 的好地段買投資房, 你的租客都是高收入的人士, 欠租的情況基本會很少. 如果是自住, 好地段的學區亦有方便自己孩子 + 治安亦會不錯.
6： 请问第一套房子是否可以考虑TOWNHOUSE，因为听说好打理，而且没有HOV费用？然后住几年以后可以换成SINGLE HOUSE？
Townhouse 也會有, 因為很多封閉式的townhouse 社區都會有維護的問題, 所以亦會有HOA. 自住的話其實看自己能力買房, 我個人一開始的時候倒是跑去買condo (但我有能力買townhouse). 因為condo 購買價格便宜, 每月都可省下不少錢, 之後很快便買了第二套房出租了.
反過來, 如果我一開就買townhouse, 每個月沒錢剩, 估計也沒有那麼快就能買第二套房了. 我很喜歡美國人有一句話叫"always live below your mean", 就是這意思.
7： 工资单不是W2，是1099，可以用公司开的1099去贷款吗？是和W2效果一样吗

1099 有貸款限制. 很多銀行會要求你至少有2~3年的報稅記錄去證明. 同樣金額的w-2 / 1099, W-2 一般會比1099 借多很多錢, 你1099 至少要比W-2 多20~25% 的錢大家才會借到同樣的金額.


希望幫到你.

单纯像灯泡

谢谢楼主每次发帖都能学习很多~~~~~

Klancer 发表于 2019-9-20 08:37
1： 是不是一般就是去做conventional loan 对吧 （这个就是低于20%首付，就要缴纳1%的保险金），这个就 ...

太感谢了，回复的真详细。。谢谢了

Rick--Liu

楼主，准备买房，美国的朋友答应借一些给我，收别人款有什么要注意的吗？需要朋友写statement吗？需要去银行打招呼吗？
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最恨下雨天

幸好有 VA loan，不然只能去啃老了…
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Klancer

Rick--Liu 发表于 2019-9-21 14:25
楼主，准备买房，美国的朋友答应借一些给我，收别人款有什么要注意的吗？需要朋友写statement吗？需要去银 ...

基本上叫朋友做gift fund 打進去escrow. 如果錢要先打進你戶口, 你要等2個月才能去買房, 不然貸款銀行會問.

Rick--Liu

Klancer 发表于 2019-9-21 17:50
基本上叫朋友做gift fund 打進去escrow. 如果錢要先打進你戶口, 你要等2個月才能去買房, 不然貸款銀行會問. ...

所以国内亲戚打钱gift过来，也要过2个月才能买房吗？银行问，就如实告诉gift打来买房的，不可以吗？
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Klancer

Rick--Liu 发表于 2019-9-21 18:19
所以国内亲戚打钱gift过来，也要过2个月才能买房吗？银行问，就如实告诉gift打来买房的，不可以吗？ ...

可以, 不過要解釋, 還要親戚去提供銀行單證明之類的, 銀行怕洗黑錢.

Rick--Liu

哦，还有个问题，因为对方卖房的agent要看我们银行statement，怕我们钱不够付down payment. 需要国内亲戚钱打过来开statement，还是国内银行开个亲戚的statements, 然后开个gift letter 就行。
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Klancer

Rick--Liu 发表于 2019-9-22 06:57
哦，还有个问题，因为对方卖房的agent要看我们银行statement，怕我们钱不够付down payment. 需要国内亲戚钱 ...

一般看賣家, 當然是自己的帳戶最好. 人家的戶口賣家會以為你是隨便拿的.

叫我大衛

好深奥啊。全部看不懂评论也看不懂..
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天才de小熊猫

请问楼主，如果是查收入的贷款方式，在贷款放下来之后的3-6个月内是否最好不要换工作？

Klancer

天才de小熊猫 发表于 2019-11-19 12:48
请问楼主，如果是查收入的贷款方式，在贷款放下来之后的3-6个月内是否最好不要换工作？ ...

過了海就是神仙了, 只要在escrow close 以後, 基本上準時還錢就行, 銀行不會過問的. 反過來, 在準備買房前要儘量避免換工作.