如何在美国买投资房(3)：怎样挑选租客以及管理公司

UFund小管家

我们在前两期 如何在美国买投资房(1) 和 如何在美国买投资房(2) 中解答了不少投资人的疑问：

怎样挑选地点？

怎样买到低价房？

海外人士能在美国贷款买房吗？

在美国买投资房需要有美国身份吗？

在美国买投资房的投资回报率很高吗？

买投资房是靠升值赚钱还是现金流赚钱？

那么当我们买下投资房后，该怎样挑选租客呢？

在美国出租房子，对地主来说，最麻烦的不是发愁房子租不出去，最麻烦的是如何处理不良的租户。有的租户抽烟，把你地毯烧了；有的毁坏了电器，有的租户还会拖欠租金，最后实在收不回来租金，还要打官司。所以，挑选租客是投资房成功的关键因素之一。

首先，招租前一定要对租户做信用调查 (credit check)，可能的话查一下是否有犯罪记录，是否有上法庭诉讼，是否有稳定的工作，是否给前房东按时交租等。

对于没有收入也没有信用记录，刚毕业找到工作的年轻人来租房，可以租吗？如果是在银行和Z*F上班的，即便刚刚从学校出来也没问题，因为这样的雇主基本上什么家底都查遍了，比你查的还要彻底。对于像在 Google、Amazon 这样的大公司上班的，也都比较放心。真的要是工作和信用都不是很好，可以要求其父母做担保人，这样来增加保障。

一般工资收入的30%-40%用于房租是比较合适的，超过50%就要小心了，超过60%就要警惕，需要额外提供银行存款对账单，或父母做担保人等。

对于蓄意想来骗取免费住的租户，应对起来可以这样做:

1) 走eviction程序
2) 去credit bureau file complaints

再啰嗦一句，就是一定要签出租合同 (lease)，凡事要落到纸面上。

原来，做包租公和包租婆后并不是一劳永逸，有人很羡慕地主们的收租生活，以为他们很是悠哉游哉。其实，个中酸甜苦辣，可谓冷暖自知。

如果嫌麻烦或没空打理投资房的话，也可以交给专业的管理公司来管。他们会替你打理一切，包括寻找租户，有东西要修要换的时候由他们找人来弄（钱由你或房客来协商）。他们会收取每个月房租的一定比例作为管理费。如果人不在本地的话，这个选择还是很省心省力的。

下面我们就和大家谈谈怎样甄选管理公司？

是否是当地的公司: 当地的物业管理公司会更加熟悉该地区，了解当地的法律。比远程管理公司更容易打理你的出租房，及面试你的租客。

是否系统管理房产：投资者最好选择一家有在线房产管理程序的公司，以便投资者在异国可以24小时的通过电话或是电脑，在线随时查看自己房屋的状况；了解最新的出租情况；是否已支付保险和各项税款；以及查看房屋审查报告和照片。

是否曾为外州甚至海外投资者服务过：对于外州或海外投资者来说，他们更需要一位好的投资导师和帮手，来引导与解决他们所遇到的问题。一家好的物业管理公司，就能兼任这两个角色。他们会确保投资者拥有会计师归档缴纳税申报书需要的所有文件。帮助投资者与当地Z*F协商房产税事宜，确保无额外费用，为投资者节省财富。

好的物业管理公司不仅能帮你降低维护和修理费用，筛选高质量的租客，减少空置率，及时收缴租金，立即解决漏水，停电，停暖等问题，此外物业管理费是免税的，还能帮助房主申报其他税务减免等。

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