房屋买卖专业服务+免费一年礼包 Yoga Yang(Cupertino)

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Yoga Yang，在中国上海长大，于英国知名商学院取得市场学硕士，后移民至美国加州，现就职于由巴菲特投资，伯克希尔哈撒韦旗下的英特睿（ Intero）房地产公司。该公司遍布湾区各大城市，拥有3000多名经纪人，而Yoga则担任公司的国际市场总监一职，同时业绩在公司是top 1% 。因其个人旅居不同国家的经验，Yoga非常理解新移民的买房心理和国际投资人的需求 。同时Yoga也涉足商业项目如办公楼，酒店买卖和项目建设开发，是不可多得的同时拥有民住和商业房产资源团队的经纪人。

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• 有效期至2019年6月22日
  

商家微信：coffeeyoga （二维码见文末）

Yoga Yang执照号    #01972308


商家邮箱：yoga@yogayanghomes.com

商家电话：(408) 218-2313



在经历了2018年房价的跌宕起伏，2019年的房市逐渐回温，开始趋向稳定。可以看到春季硅谷平均房价稳步上涨，但还没有回到一年前春季的高点。其中一些地理位置核心，如Mountain View， Cupertino， Sunnyvale的热度要明显比一些稍微偏远地区的市场活跃度更高。



1）S&P 500指数: 硅谷因为各大科技公司云集,  使得其房价一直都跟S&P 500指数息息相关。很多买家的重要首付来源就是公司股票，所以导致他们的购买力直接受股票市场影响。

2）供需关系。硅谷的人口仍在持续增长，每年有大量的人群因为工作机会涌入湾区，但是新房开发速度非常缓慢，导致供需关系极度不平衡，房源稀缺。整个加州预计在2020年将有200万的住房缺口。

3）季节性变动。每年的春季一般都是房市最火热的时候，然后于夏秋季趋于稳定，而冬季则是一年当中房源和买家都是最少的时候。今年的春季不如往年那般疯狂，夏秋季市场应该也会保持平稳。



当然影响房价的不止有这些，就业率、经济、政治等等都会对价格产生影响。还有一个因为硅谷而特有的因素，那就是初创公司的上市。今年3月底Lyft上市的那两周，旧金山的买家，因为信心指数上升，明显活跃了起来。之后Zoom的上市，也引来了不少关注。随着之后多家公司的上市，以及股票解冻期过去，因此而产生的大量“百万富翁”们会不会又一轮为房市加温呢？今年下半年可以拭目以待。

Yoga Yang，在中国上海长大，于英国知名商学院取得市场学硕士，后移民至美国加州，现就职于由巴菲特投资，伯克希尔哈撒韦旗下的英特睿（ Intero）房地产公司。该公司遍布湾区各大城市，拥有3000多名经纪人，而Yoga则担任公司的国际市场总监一职，同时业绩在公司是top 1% 。因其个人旅居不同国家的经验，Yoga非常理解新移民的买房心理和国际投资人的需求 。同时Yoga也涉足商业项目如办公楼，酒店买卖和项目建设开发，是不可多得的同时拥有民住和商业房产资源团队的经纪人。


关于Yoga Yang 3个问答：

1.请问相比其它经纪人，与你合作的优势是什么？

我觉得主要三个优势吧。第一就是我非常擅长谈判。在竞争激烈的市场，如十几个买家争抢一个房子的情况下，我的客户常能胜出，且还不一定是出到最高价。而在市场冷淡的时候，我能帮客户把握住机会，跟卖家拉锯，以非常低的价格拿下房子。根据调研，市场上近三分之一的买家需要递交5个以上offer，才能最终买到房子，而我85%的客户一般2个offer内就能拿下房子，近一半客户一击即中。卖房的时候，我也能为客户谈下很好的价格，我在Mountain View某小区帮助客户卖的房子，虽然市场增长很多，但我一年半前的卖价仍还是小区最高。




第二就是未公开出售房屋资源（off market homes），这类房子不会挂在一般门户网站上公开出售，大多数的经纪人并没有办法知道。但我因为公司资源和top agent network， 经常能为买家找到此类房源。我曾帮一个买家以低于银行估价5万的价格买下Cupertino的学区房。我也帮助有需求的卖家，在这类渠道推广他们的房子。

第三就是我的团队。我与专业的贷款经纪人，装修工，清洁工，园丁，房屋检查人员等都有良好的合作关系，从而全方位的帮助客户。我与这些合作伙伴没有任何利益往来，只要求他们提供最佳的服务给我的客户。




2.请问你服务客户主要是什么人群？

各式各样的客户我都曾合作过，不过很大比例是非常典型的三类。

第一种就是第一次买卖的客户。可能因为自己也是新移民，所以特别能理解他们的想法和需求。无论买房卖房，我都会从前期准备，到中间过程和最后房子交接都事无巨细地解答他们的所有问题。我也特别了解年轻客户买房过程中会遇到的挑战，如贷款，父母从中国提供首付等。

第二种就是从国内来的客户和投资人。我曾经创纪录最快三天内帮中国客户完成看房，买房和交接整个过程。也有中国客户从来没有来过美国，我与他们通过微信和视频，帮助他们买下投资房并进行出租管理。

第三类便是有高端房产买卖需求的客户。高端房产市场有它自己的特性，买卖谈判上可能与一般热门刚需房不同。为此和我们公司副总裁，国际高端房产市场专家Alain Pinel联合推出了针对中国客户的微信专栏。




3. 请问为什么会选择做房产经纪人？

我的客户曾经在买家信中写过一句话，她说“房子并不只是居住的地方，更是会一起成长和分享回忆的老朋友。”我对这句话印象很深，因为她说出了我的心声。房子很多时候并不只是单纯的投资，它的买卖常伴随着人生的转折点。很多人觉得房产经纪人就是销售员，可我从来不认为自己是销售，我更愿意把自己当作买卖过程中的咨询师。每买卖一个房子，就是见证一个人或者一个家庭的故事。我非常荣幸自己能参与其中，见证人生的喜怒哀乐。我也得以在这个过程中结交到非常好的朋友。这应该是房产经纪人这个职业带给我的最大的快乐。




我的许多买家在竞争激烈的时候以不是最高价买到房子，在市场冷淡的时候抓住机会，以极低的价格谈下合同。

我现在我就来分享一些我的小技巧：

• 附带条件(Contingency)。所谓合同中的附带条件的功能就是如果这些条件没被满足，买家可以撤回合同而不损失定金。附带条件越少，或者清除附带条件的时间(Contingency period)越短，会让offer更容易被接受 。附带条件其实是对买家的一种保护。为了能够安全的去处附带条件，让买家承担最小的风险，我都会提前会为买家评估好各方面的风险。
  

• 你的贷款方（lender）是否可靠。和一些规模比较小的贷款方相比，卖方经纪人会跟愿意和资质比较好或者有名的贷款方合作。而且资质不够的贷款方因无法保证贷款的审批通过，会让买家不得不在合同中放附加条款，从而大大降低拿到房子的几率。我的客户在买房前期过程中我就会帮他筛选推荐贷款经纪人，保证他们的贷款在买到房后能顺利进行。
  

• 是否全款买房。大多数时候卖家会更偏向于不需要贷款的买家。如果都需要贷款，那么首付比例高的买家会有更大的几率赢得买房合同。
  

• 买家陈述信。好的经纪人会建议或者帮助买家写一封信给卖家，介绍买家的情况和购房的原因，从而和卖家建立情感的联系。我曾经有两个买家就因为卖家被他们的信感动，而选择不要出价最高或者全现金买家，而把房子卖给他们。因为房子并不只是单纯的一个买卖产品，很多屋主对自己的房子都很有感情。
  

• 你的经纪人是否专业。专业的经纪人会准备一套完整的Offer文件，而不是单纯的就做个合同。一般在递交offer 前我都会与卖家经济多次沟通，了解竞争情况和卖家的想法。同时我会与买家仔细沟通房子检查情况，分析同区域房子的成交数据，给出相应出价建议。在条件允许下我会亲自去见卖方经纪人递交offer。对于不同资历不同背景的卖家经纪人和卖家我也会有针对性的提出不同竞价策略，有时能抢在公开竞价日前，就帮助客户帮房子以很好的价格提前拿下房子。
  

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Yoga Yang

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