又到报税季之三，怎样利用房产省下更多钱？

UFund小管家

插播了一期我们的商业喜讯之后，见文章《好累哦，最近我还钱还到手抽筋！》，我们继续和大家聊聊省税话题。这开源节流（赚完钱再省钱）的节奏，是不是很爽?

上两期省税文章中《又到报税季，你家房子能帮你省下多少税(一)？》和《又到报税季之二，你的投资房能少交多少税？》和大家聊到，做为自住房房主和投资房房东的各种省税避税攻略，那么还有什么省税利器可以让我们利用房产少交，甚至不交税呢？

置换房产，“1031”延税

早在奥巴马在竞选总统时，就认为1031置换政策是富人拿来不交税的工具，说当上总统就会废除1031交换。但是从他上任到卸任的整整八年，奥巴马连口头上对1031的批评也没见一句，更别说废除了。好了，现在轮到巨富川普坐庄，这个想要废除1031的想法就变成了不可能完成的任务了。

其实，1031不只是像川普那样的富豪才能利用，是所有拥有房地产的平民百姓都能拿来省税的工具哦！

那么到底什么是1031呢？

划重点：“1031”置换是指根据美国联邦税法规定第1031条款换购房地产，来实现延迟缴纳增值税的目的。

再详细一点说，就是投资人把旧房卖掉后，再用这笔升值所赚的钱，在180天内重新在美购(同类型)房过户，则这部分所赚的钱可以暂时不交美国房产税。如果不断的先卖后买，而每个新房价值均高于前一个卖出的旧房价值，则资本利得税可以无限期的延续下去而不用缴税，直至最后一笔交易。

“1031”延税方法还需满足的下列要求：

1.时间限制45/180: 卖了房地产后45天之内要填写表格给联邦税务局，确认（Identify）要买的房地产，然后在180天之内完成新买的房地产交易（Closing)。

2.同类限制: 1031有“相类似”(Like-Kind Exchanges)的规定，指的是同类财产交换法，不能用于自住房屋的买卖。所以财产交换必须是同样性质，比如都是投资房。

3.寄存限制：屋主在卖出原房产后，卖出的钱需由“合格的中间人” (Qualified Intermediary)来保管，就是Escrow, 等于寄存。再买新房时，钱由寄存公司直接转给卖家。

4.使用目的：新买的房地产或卖出的旧房地产都要以盈利为目的。

5.金额限制：新买的房地产和原来卖出的房地产，价钱至少要一样，新买的金额只能多不能少。

“1031”的好处：在金钱越来越贬值的情况下，同样的税款越晚交越合适，因为这变相是种资产增值。想了解更多省税福利，请看视频：Connie带你买买买：在美国怎么省税之1031置换条例

成本隔离(Cost Segregation), 折旧省税

都说折旧可以省税，那到底应该怎么做？难道只是眼巴巴的等39年或27.5年的折旧吗？显然不是，资深的投资人有不同的套路在不同的情况下运用。不然，怎么会富人越富，穷人越穷呢？

对于大部分出租房投资者来说，如果想要达到最大幅度的省税目的，在初期对新买入的房产进行成本隔离分析(Cost Segregation)就显得非常必要。那么怎样才能让房屋投资这项巨大的花费在最短的时间里，能按照最合理的方式给扣掉呢？

我们来举个例子：如果你有一套售价100万的投资房，土地价格是20万，那么可以折旧的总成本是80万。下面有两种方法：

1)      不进行成本隔离分析：直接按照27.5进行折旧，每年可以减掉的折旧大概为2.91万

2)      进行成本隔离分析：假设有55万是结构性成分，第一年的折旧最高可达18.3万，如果你家庭的年平均税率为30%，那么大致可以为你省4.6万的税，这样比第一种方法足足省了将近1.7万。

*以上例子只是一个范例，具体操作细节，请咨询专业会计师。

除了上面这个例子，还有一些极端的例子就是在买入资产的第一年就把成本全部折旧并抵税，这样前几年的省税就达到了最大化。看来省税的套路真是多，良好的成本隔离加速了一些资产的折旧，提前释放一些现金，不仅产生了金钱的时间价值，对于投资人的现金流管理及再利用也有相当好的帮助哦！

官方估价，上诉减免

做为屋主，在一个房屋里住了几年后，你有没有发觉不管房价是涨是跌，地税基本上都是一路上涨的，而且不少地方还上涨很快。全国纳税人联盟（National Taxpayers Union）的调查数据显示，大约60%的房屋评估价值高出实际市场价值。换言之，大部分家庭多缴了地税却并不自知。

如果在接到房地产税税单之后，认为官方评估的物业价值过高，业主们可以提出上诉。美国多数地方法律给予屋主在收到房屋最新评估通知后30天至90天内进行申诉的权利。调查显示，在众多申诉的屋主中，有20%至40%的屋主成功降低了房屋的评估价值，从而削减了本应多付的地税。减地税的程序复杂，如果业主不在美国或无暇处理，也可请专业律师和会计师代理提出上诉并减免地税。

原来通过房产省税，福利多多啊！不仅有自住房的房产升值，投资房的稳定现金流，还能抵免各种税费，借用当下热播电视剧的名字，真是“都挺好”呢！

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