租金报税

Avenue

sunshine2000 发表于 2019-1-23 11:45
虽然你收到一年的租金，但事实上2018年只租出去了半年，只需要报半年的租金即可。

如果要从理论上解释，这 ...

https://www.irs.gov/taxtopics/tc414

小胖拉米夫定

Avenue 发表于 2019-1-23 13:24
https://www.irs.gov/taxtopics/tc414

他會說你沒實踐經驗

先別說 1040 是 cash basis
就算是accrual basis
For tax purpose real estate rental income is either earned or received
来自: iPhone客户端

sunshine2000

小胖拉米夫定 发表于 2019-1-23 15:58
他會說你沒實踐經驗

先別說 1040 是 cash basis

For tax purpose real estate rental income is either earned or received


我都不知道你们在争论什么，这不是明摆的OR吗，而不是must，即可以在earned后才算收入，那我当然选择earned再算啊，为什么要一receive就算？提前交税？

你们究竟在拍我什么？搞笑了。

sunshine2000

Avenue 发表于 2019-1-23 13:24
https://www.irs.gov/taxtopics/tc414

For tax purpose real estate rental income is either earned or received


OR是什么意思？OR不就是可以选择吗?既然可以选择，为什么不选择对自己有利的，earned后再报，延迟交税。

Avenue

sunshine2000 发表于 2019-1-27 15:23
For tax purpose real estate rental income is either earned or received

我不知道你哪里quote来的 不过我链接都给你了 你咋不看一下呢
你不知道 是因为你真不懂
来自: iPhone客户端

sunshine2000

Avenue 发表于 2019-1-27 15:33
我不知道你哪里quote来的 不过我链接都给你了 你咋不看一下呢
你不知道 是因为你真不懂 ...

你肯定没学过会计，会计的第一课就是教你如何算cash basis和accrued basis，只有没有会计常识的人才算cash basis，在美国会计记账都是accrued basis。
你的链接里
Most individuals operate on a cash basis, which means they count their rental income as income when they actually or constructively receive it, and deduct their expenses when they pay them.


这句话什么意思？当你选择用cash basis，才需receive时算收入。如果你是用accrued basis记账呢？Most individuals就是像你这样没有会计常识的人。懂的人不会operate on a cash basis,而会operate on an accrued basis

再深一层，cash basis和accrued basis最大的区别是什么呢？为什么要反复强调它们的区别？这涉及到income和expense的matching问题，如果你用cash basis记账，expense就很难match，比如你在今年就把明年的租金都收到了，你用cash basis记账，都算了收入，但是和取得这笔收入相关 的expense还没有发生，它们要到明年才会发生，比如房屋的折旧，房产税，贷款利息等等，这样income和expense根本没法matching。 导致你今年看起来赚了很多你根本没赚到的钱，明年却发生亏损，而房屋出租亏损可以抵税的每年最大额度是2.5万，如果单身收入超过15万，则一分钱亏损不可以抵，所以由于账务的不平衡，不match导致的第1年你就把第2年赚的钱全部交税了，第2年的亏损，一分钱税务好处都没有了。只有傻瓜才会用cash basis。


不过对于外行来说也不知道什么是accrued basis。

Avenue

sunshine2000 发表于 2019-1-27 15:56
你肯定没学过会计，会计的第一课就是教你如何算cash basis和accrued basis，只有没有会计常识的人才算cas ...

你要不要看完再说话？

sunshine2000

sunshine2000 发表于 2019-1-27 15:56
你肯定没学过会计，会计的第一课就是教你如何算cash basis和accrued basis，只有没有会计常识的人才算cas ...

说再多不如一算，举个例子，
假设小明单身工资21万，买了一套50万的房子，每年房屋租金3万，房屋折旧，贷款利息，房产税，房屋维修，水电垃圾网络等等开支每年2万。
小明在2018年收到2018年和2019年两年的租金。

如果按cash basis
小明的2018年租金收入
3万+3万-2万=4万
2018年小明的应税收入21万+4万=25万
小明2019年租金收入
负2万，由于小明收入超过15万，这2万的亏损不可以抵税
2019年小明的应税收入21万


如果按accrued basis
小明的2018年租金收入
3万-2万=1万
2019年小明的应税收入21万+1万=22万
小明2019年租金收入
3万-2万=1万2019年小明的应税收入21万=1万=22万

用accrued basis，小明在2018年和2019年加起来应税收入少了2万，小明2018年联邦收入超过20万后的税率为35%，即用accrued basis，小明2018年和2019年可以少交税 2万X35%=0.7万


所以你说到底是谁不懂？

sunshine2000

Avenue 发表于 2019-1-27 16:03
你要不要看完再说话？

看完什么呢？呵呵。我5年前就看完了。

小胖拉米夫定

Avenue 发表于 2019-1-27 16:03
你要不要看完再说话？

跟他講沒用 他跟你講GAAP
完全不管這是tax  basis
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小胖拉米夫定

sunshine2000 发表于 2019-1-27 15:20
For tax purpose real estate rental income is either earned or received

https://www.law.cornell.edu/uscode/text/26/451
你自己看

Or 的意思是就算沒收到 earned 了 也要include 在 tax return  



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Avenue

小胖拉米夫定 发表于 2019-1-27 17:01
跟他講沒用 他跟你講GAAP
完全不管這是tax  basis

我都不知道他杠个毛线。 链接贴了。他也quote了，明明白白就在他quote的下几行，还黑体的。

sunshine2000

Avenue 发表于 2019-1-27 19:08
我都不知道他杠个毛线。 链接贴了。他也quote了，明明白白就在他quote的下几行，还黑体的。
...

Most individuals operate on a cash basis, which means they count their rental income as income when they actually or constructively receive it, and deduct their expenses when they pay them. Rental income includes:

• Amounts paid to cancel a lease – If a tenant pays you to cancel a lease, this money is also rental income and is reported in the year you receive it.
• Advance rent – Generally, you include any advance rent paid in income in the year you receive it regardless of the period covered or the method of accounting you use.
• Expenses paid by a tenant – If your tenant pays any of your expenses, those payments are rental income. You may also deduct the expenses if they're considered deductible expenses.
  

你们的英文这么差吗？你们所说的这些advance rent也好，都是讲如果你opertate on a cash basis应如何操作，请注意这个大前提。但他说了你必须operate on cash basis吗？operate on accrued basis上该怎么操作呢。我们公司从来报rental income都是用accrued basis,一年做几万例，从未被IRS challenging。

算了，我不跟你们讲了，你们从来没有实际操作过，美国任何公司的帐都是用accrued basis记的。

Avenue

sunshine2000 发表于 2019-1-27 20:08
Most individuals operate on a cash basis, which means they count their rental income as income when ...

1. 这里说的individual， 你说公司记账
2. 你就笃定了我们没有实际操作经验
3. 还有你说任何
做事说话这么不严谨，信你个鬼。

sunshine2000

Avenue 发表于 2019-1-27 20:47
1. 这里说的individual， 你说公司记账
2. 你就笃定了我们没有实际操作经验
3. 还有你说任何

我都惊了，你用这样的理由反驳我，个人和公司，都是用同一个accounting principal啊。。。
我说任何，是因为GAAP，就是general accepted accounting principal，凡是美国的公司都需遵守啊，不遵守就被penalty
当然中国的公司不需要遵守，中国是IFRS,不鸟美国的GAAP的。
当然如果只是在美国开个小杂货铺什么的，愿意用现金流的方式记账也没人管啊。