1031 Exchange (投资房产交换）

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1031 Exchange 为什么会存在？1031 Exchange 用于卖名下投资类型房地产，在一定时间内，再购买投资类型房地产，IRS可以允许延迟交付房产增值税。 1031 Exchange 有四种交换方法，我这儿只提其中最常用的交换方法，叫做The Delayed Exchange (另外一种常见的叫做The Reverse Exchange,这儿就不多说了） The Delayed Exchange顾名思义， 就是先卖掉自己的房产，再买 （而不是先买好，再卖- The Reverse Exchange) 比如湾区，南湾的人住腻了，想卖了自己已经升值的房地产，在旧金山投资另外一套， 或者住旧金山的人想乘房市大好的情况下，卖掉，投资东湾稍微便宜的房子。 这里面有几个值得一提的要点： 1） 不管是卖的房地产，还是买的房地产，必须属于投资类型的，不能是自住类型的。这里对投资类型房地产的定义为，用于投资目的有至少24个月。如果是自己住的房子想卖（5年内住够2年），想减免房地产增值税，请参考Homeowner Exemption 的规定。 2）The property disposed of and the property received must be of “like-kind” . 这里的"like-kind"不是指形状相似，也不是指房地产类型要相似，而是指房地产使用目的要一致，也就是说，如果卖掉自己用于出租的Single Family Home, 是可以用1031 Exchange去交换另一处的Condo, 或者另一处的商业地产。注意：但是不能用房地产去交换公司, 比如不能够卖了自己的房产，想去购买餐馆生意，这是不符合1031 Exchange 规定的。 3）有时间期限规定，规定在The Delayed Exchange交换中，卖掉自己房产后，有45天去认定想要购买的房地产，然后再有180天来Close Escrow. 4) 45天认定房地产期限中，对认定的房地产有如下三个限制 （满足以下任何一点都可以，不需要全部满足） ---1）不管房地产金额，可以认定三个以内的房地产listings ---2）不管房地产listings数量，可以认定所卖出的房地产价格200%以内的房地产 ---3）不管房地产金额和listings 数量，可以在180天内close 95%所认定的房地产金额 5）如果没有在45天内认定到想购买的房产，那么就算1031 exchange失败，钱会在第46天退还，如果没有在180天close，那么也算失败，钱会在第181天从escrow account释放。 6）增值税是每年报税期的时候一起上报，税率是根据自身收入来定，大概是25-45%。 7）增值税的计算不是想象中那么简单 (建议咨询CPA): 以下图举例说明。 FYI:（本人律师，非CPA，如写作有不严谨之处请谅 ）undefined Xiaoj Senior Associate 微信：morgan_1262705 Climb Real Estate Group

stephanie_aaa

非常详细 谢谢分享
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stephanie_aaa 发表于 2018-8-20 22:43
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