在美国买房设立trust

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我简单说几点，很多人根本不了解这个方面的信息 。 1) Probate 有没有人想过如果自己突然死亡，房产如何转让的问题？ 如果死前有遗嘱，指定房地产转让给孩子，人死后不代表孩子可以顺利继承房地产，为了避免法律纠纷和probate高昂的费用，建议提前设立好trust. 在加州，只要拥有房产就必须做trust, 否则会有probate费用，最后算下来的花费大约是总财产的4-5%。Trust可以规避这个费用；在加州，只要有未成年小孩就必须做trust, 否则父母去世以后小孩无法容易的拿到父母的钱，这个费用也是4-5% 。Trust可以规避这个费用。 2) H1B等签证买房问题 H1b或者可能海龟的绿卡买房，必须做特殊的QDOT trust否则税务上会非常吃亏。 这个怎么说？ 很多律师让我一定要和h1b等“非US person”买房客户解释在美国持有签证买房的话，可能会遇到的风险。如果意外情况出现，夫妇一人或者双方死亡，所持有的房地产转让继承给孩子或他人，美国Z*F会征收40% estate taxes,甚至有时候会出现double estate taxation 的情况（这是US person不会遇到的情况），这里提一下，就算持有绿卡，但是买完房以后回国生活工作，有可能死亡后被认为是"非 US person" (有不确定性）。 为了避免或者减轻税务上的负担，请咨询律师。 3）匿名买房是否可以通过设立trust实现？ 匿名买房，一般买家可能不是很在乎，但是有一些有名气的客户或者重视隐私的客户会专门要求这一点。一般来说，买房title records是公众信息，任何人都几乎可以得到这些信息，很多人肯定莫名其妙会收到房地产经纪人的明信片等。这些都不奇怪，因为本来就是公开信息。 律师可以通过设立Land trust (高阶知识点）来使买家完全匿名，但是费用会比较高。有客户问我是不是设立LLC买房，别人就查不到自己买房的记录， 答案是否定的，如果仔细查都可以查出来，不能做到完全匿名。 4) 设立LLC买房 在加州靠LLC来规避责任没有便宜的办法，需要找特殊的房屋管理公司才可以实现财产保全。 有客户想通过设立LLC管理自己的房地产来规避责任。但是责任分为internal and external factors, LLC只能规避external factors所带来的责任，比如自己买的房产，请了一个property management firm来管理，自己完全不插手，如果property management 管理出了问题，牵扯到房东的责任可以用llc来规避。 但是一般来说，除了餐馆以外的地产，都建议买保险更划算。( homeowners insurance +rental insurance +umbrella)。 5）房地产税务上的问题（property taxes & capital gain taxes) 影响property taxes的主要是是否会有property assessments； Capital Gain Taxes涉及卖房收益所交税。 设立trust来买房，如果有死亡情况发生，可以适当减轻或者避免这两方面的税务征收。 具体请咨询cpa 和律师。 FYI:（本人非设立trust的律师，也不提供法律建议，如写作有不严谨之处请谅解，本文只是举例很多种情况中比较常见的情况（根据自身，客户经验和从合作律师那儿所了解到的知识），如果有设立trust需求，请务必咨询专业律师。 ） Xiaoj Senior Associate 微信：morgan_1262705 Climb Real Estate Group

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补充一点： I would add that the planning also depends on long term immigration goals and global asset  estate potion. If a portion of the family status in non-US and nonresident, they will not be able to utilize the unified credit amount of US $5.45million as indexed for inflation-rather only have US$60k. With upcoming tax legislation reforms, many plans will need to be updated. Last, for clients that are US citizens/green card holders who do not meet the unified credit amounts, a baseline simple estate plan should be considered for probate avoidance as this can be very costly for families in the future. I encourage clients to find qualified practitioners with STEP ( Society of Trust and Estate Practitioners) Designation. Hope this helps.