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【干货】最全美帝买房攻略—中部版

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管理员

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最佳新人常驻居民春节限量

发表于 2018-8-8 00:59:06 | 看全部 |阅读模式
常识攻略
所在地: -
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本文转自北美省钱快报攻略粉丝 @淘气小白 版权属于原作者。感觉写的很全面,仅供坛友们参考~!

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背景故事
来美国四年多了,现在老公博士毕业了,并且也顺利在印第安纳州找到工作了,所以考虑是否要在当地买房还是租房住,后来发现在当地租一个两室两卫的公寓月租也要1200-2000刀左右,而当地中等价位四室三卫的house也才40万刀左右,假设首付20%以后,每月按揭房贷也才2000刀左右,这样比较下来租房不如买房来的划算,而且住的还更舒服一些,所以就决定买房了。
第一步 买房考虑因素以及买房基本条件需求
讲到买房考虑因素,首先要考虑到买房原因,到底是自住还是投资为主?如果是自住为主,那么更多考虑到房子的舒适性,如房子面积,朝向,结构,房龄,小区环境,地理位置,交通便利性,周边环境(如是否靠近超市或商场),学区等等;如果是投资,那么更多考虑到投资回报率,如房子出租的话,月租金是多少?房子维修费?每年房产税是多少?还有买房预算?(就是你目前的工资水平能否承担以后每月房贷?)贷款利率多少?

以我个人为例,我们是自住为主+投资

由于这是第一个房子,所以我们近几年没有打算马上换房,至少要住3-4年左右,因此房子的舒适性还是非常重要的,其次我们考虑到投资,虽然在中部地区,房子投资回报率远远没有东西部地区那么高,但是至少要保证卖房的时候,能够很快出售,并且在扣除卖房时的中介费和过户费等其他费用的情况下,还有盈余。

根据我个人情况,列出了以下买房基本条件需求

1.房价:$350000-$450000 ,选择中等价位的房子以后更容易出售(如果偏高或偏低,卖房时都不易出售,在美国房产市场,中等价位的房子最受欢迎)
2.四房三卫的house
3.主卧、1-2个客卧、客厅、厨房朝南
4.房龄十年内(太老的房子,维修费很高)
5.小区环境(绿化,公共设施)
6.地理位置(位置离主城区太远,偏郊区位置,以后房子不容易出售)
7.周边环境(是否靠近超市或商场?)
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第二步 申请Pre-approval
根据你的工资收入水平和首付情况预批你大概能贷多少钱。大概是税前收入的40%左右。申请Pre-approval有有效期,一般是3个月左右,超过有效期,要重新申请,会再次减少你的信用分数,所以拿到Pre-approval后要立马进行看房。

第三步 网上找房源
根据你的买房需求条件,先在网上查找房源,美国的大多数房源是非常公开和透明的,在网上非常容易找到,推荐的房产网站:Redfin,Zillow,Realtor……
Redfin是我经常用的一个网站,因为它更新房源信息最快,只要在它的网站或者App上输入并保存你的房子需求条件,它会定期向你发送符合你要求的房源。

第四步 实地看房
通过网站上的房源信息,对你所需的房子你大概也有了一定的轮廓和想象,这样你可以去实地看房。
首先你可以看一些open house的房子,这种房子一般在周末开放,你无需带上买房经纪人,可以自行看房。这样你可以实地了解你对房子的实际需求。
或者你可以把你的个人买房需求告诉你的买房经纪人,他会向你推荐房源,但是其实他所获得的房源信息其实也是来源于网上,与你自己在网上找的房源并无多大差别。但是如果你是第一次买房,我还是推荐找买房经纪人,因为买房过程中涉及到一系列具体琐碎的合同和步骤,买房经纪人能为你更好地处理它们,这样少了不少麻烦。
以我个人为例,我直接找了Redfin网站上面的买房经纪人,这个网站既提供各种房源信息,也拥有自己的买房卖房的经纪人团队。我选择他们作为我的经纪人理由主要有两个,一是因为他们在下offer之前无需签订买房经纪人合同,他们随时都可以带你去看房子,即使你签订了买房经纪人合同也可以随时取消,如果你不满意他们的服务;二是因为他们有返现,他们会返利一定比例的佣金收入,传统美国当地的买房经纪人是不会提供任何返现的(个别华人经纪人可能会提供返现)。

第五步 下offer
在你网上查找房源的时候,其实你已经对当地的房产市场以及房价有了一定的了解,这时候你可以咨询一下你的买房经纪人,他会根据近一两年的房产交易情况,对房子进行一个预估价格,同时你还可以参考你看中房子的历史成交记录,这样综合考虑以后,能够得出一个相对较为合理的offer价格。
以我个人为例子,我先花了3个月左右时间在Redfin等网站查找房源,由于当时还居住在德州,所以即使看到好的房源,也无法立刻预约看房,所以经常出现很好的房子放出来以后,过1-2天立马就pending的情况,这个时候你要挑整好心态,会有更好的房子留给你(哈哈哈)!等我们搬到印第安纳州以后,立马找好买房经纪人预约看房,大概花了5天左右时间,平均每天看3-4个房子,一共看了20个房子,然后一共下了3个offer,第一个offer(图1-图4为第一个offer房子),房子基本满足我的要求,最大的优点就是院子够大,能够看见一片大湖和草地,视野非常广阔,可惜我们第一次下offer,在出价上没什么经验,最后由于比另外一个竞争者少了2000刀而失去了这个房子,当时失落了好几天,不过再接再厉,调整好心态以后继续看房;第二个offer,我们就是当备胎的,因为房主已经接受了一个offer,只不过那个买家要先把自己原先的房子卖了,才能买现在的房子,所以我们买房经纪人和我们说可以试一试,失败了也没关系,所以我们当时对第二个offer也没报多大希望,而且我们觉得第二个房子虽然地理位置和学区都不错,但是整体面积有点小,尤其是卧室面积偏小,所以我们对这个房子也不是特别期待;第三个offer,非常偶然,我就是在网站上随意看到,然后就预约看房,然后看了之后,我和我老公第一次意见非常统一,对房子非常满意,房子满足我的所有需求,而且还靠湖,满足了我一直以来住湖景房的心愿(哈哈哈),所以我们的经纪人对我们说,这种抢手房要在没有open house之前,立马就出offer,这样就会减少竞争对手,所以我们当天立马出了一个比listing价格低了5000刀左右的价格,然后卖方回了加价2000刀,因为我们很喜欢这个房子,再综合考虑这个房子的历史成交价格,觉得这个加价也是在合理范围内,所以我们接受了卖房的报价,就这样我们顺利的拿下了第一个房子。从实地看房到顺利拿下offer,前后只花了5天时间,可以说是非常迅速了。
e0fc241a2fe9563fae975f2.jpg_600_0_40_b6e9.jpg

图1来自Redfin网站


图2来自Redfin网站


图3来自Redfin网站


图4来自Redfin

第六步 找Mortgage
在美国贷款,一定要有社会安全号码(SSN),一定要有信用分数,最低可以贷款的信用分数是不能低于620分的,如果你在620分数以上,贷款基本上是没有问题的。同时呢,你的信用分数又和你的房屋保险税和贷款利率挂钩,信用分数约高,你的房屋保险费用和利率就越低。在美国一般房贷是你收入的1/3,如果你有其他债务,比如你有车贷或者上学贷款,总共加起来,最高极限不能超过你总收入的45%,这样银行才会同意贷款给你。
Conventional贷款,首付最低要付房价的5%,政府规定的房屋保险相对于FHA贷款要低很多,并且会根据你偿还到20%的房价后,自动消失,就不用再继续付房屋保险了。如果在一开始,买房的时候,你选择首付 付给房价的20%,这样将不会收取房屋保险费用。省了一大笔费用($5000-$8000)。
在会见你的贷款经纪人之前,一定要准备好你的收入税单,银行的账户开的存款证明,贷款申请表一定要如实填写,并将所有文件准备好,比如30天之内的工资单,两年的W-2, 最近三个月的银行清单,等等。如果没有W-2,要提供两年的税单。贷款员收到你的申请表后,要在三天内给你一份过户费预估表(Good Faith Estimate, GFE),事先告诉你借这笔贷款你最终要花多少钱。许多初次贷款的人在看到30年总共还款额是贷款额的两到三倍时,都大吃一惊。有人不理解为什么过户费预估表上会有两个利率,一个低,一个高。低的那个是利率(Interest Rate),高的那个是年百分率(Annual Percentage Rate, APR)。年百分率是利率加上所有与贷款有关的开销后算出来的,更能体现贷款的真实利率。所以在比较两家银行贷款利率时,应该比谁的年百分率低。

贷款过程中的工作

1.预约评估预约房屋估价(Appraisal)
贷款机构或银行需要派专门的估价师去申请人要贷款的房屋内进行房屋估价。估价师会提前打电话预约时间。
2.锁定利率
锁定贷款利率(Lock Rate),贷款利率每天都​​会上下浮动,有所变化。利率一旦锁定,就不会变更,在锁定的期限内,利率就会有所保障。一般锁定的期限有1年、3年、5年、10年、15年、30年。锁定的期限越长,利率会越高。
3.补充材料
提供补充材料(Conditional Approval),对提供的贷款材料进行审批后,贷款机构会对于客户提交的材料存在不完整或不符合规范的应要求其及时补齐材料或重新提供材料。
在以上环节中,一旦抵押贷款职员认可您的资格,下一步是审核。放贷机构需要审核:
(1)收入证明:雇主信或者公司营业执照
(2)存款证明:最近一个月银行月结单,需要看到头款部份
(3)身份证明:有效的入境签证与护照
(4)房屋购买合同
(5)房贷申请书
(6)资产证明:您的资产总额
(7)信用记录:您的信誉记录(或您本国的等同物)

放贷过程中的工作
如果一切顺利便可以批贷了。从接洽放贷机构到银行预审,再到资格审核直至最后放贷,每一个环节都需要非常仔细认真。
1.签署文件
签署贷款文件(Sign Loan Doc),签署银行最后正式贷款条约及文件。
2.银行放款
银行放款(Funding),当贷款机构或银行的所有的条件都满足后,银行就可以放款.
第七步 过户就是约好时间地点,由第三方机构协助下,签署一系列购房合同,然后房子就顺利过户啦!
买房注意事项:1. 在Zillow/Redfin上面看房,主要有几个关键点要看。地点、售价、照片这些自不必说,还有以下几点:
(1)Features。看这房子有哪些设施,暖气是烧气的还是电的,车库有几个车位,有哪些电器包括在内,地板是地毯/木头/瓷砖。虽说这些日后都可以改造,但又是一笔花费要考虑进预算中。
(2)房龄。当然越新越好,超过20年的旧房子会有很多地方要修补。
(3)房子已经 list 了几天。据我观察,我这片的房子大多数在一个月左右就交易成功了,超过三个月的房子肯定哪里有问题,又或许是房主不急着卖。
(4)Price/Tax history。可以看出这房子的涨价趋势。有时候能看到房子在 list 过程中降价,那就表示我们更有砍价空间。
(5)Mortgages。这是个很有用的小工具,可以估计出每个月的还贷额。据我后来的经验,Zillow 估的数字与真实还贷额只有十位数之差,还算满准确的。记得要勾选 include tax/insurance 那项,因为我们也要还房产税和保费,这些平摊到每个月都要几百块。如果只看本金+利息的数字,就 underestimate 了,等到去银行做贷款时,会发现每个月还的贷款怎么比当初预估要高很多。
2.预估房屋费用:
年房产税+保险费+房屋价格+借款手续费(各种费用占借款的3%-6%)<28%的总收入
3.实地了解附近房子的情况、位置、价格……永远不要买这片区域最贵的房屋,要尽可能买最便宜的房屋,这样才会升值。
(建议看15-20个房子,卖家自己的房子/flipping house,开发商或者一些公司吧原来特别便宜特别烂的房子重新翻修一下,然后高价卖出,如发霉的地方用木头遮住,瓷砖上直接铺地板,旧厨具重新上漆当新的)
4.房屋价值评估:
(1).初步评估:通过redfin/zillow,可以作为参考,但不一定真实
(2).银行评估(进入escrow后):通常会比市场价格低一点点
(3).市场调查:近两个月内,你的房子周围的同小区(超好),或者相同的房型的卖出价格
(4).agent(CMA:comparative market analysis)评估:综合同类房子市场交易成交价和历史交易情况(合理范围内加价/减价)
(5).专业估计师(appraisal):$400,若评估出来价格比买下来的低,那重新和卖家商量。
5.如何报价?
(1) 参考房屋的起价/最终售价,如果参考房屋低于要价5%出售,那么可以报一个比要价低8%-10%的价格
(2)了解卖家情况(是否急于售房,是否出售目前生活的房子),观察房屋放在市场中交易时间,然后削弱要价
6.房屋保险
谈了贷款后建议尽快找好房子保险(House Insurance, 与 Home Warranty 是不同的两个概念哦)。建议去找车险的同一家公司,因为房险车险都给同一家公司做,价格可以更优惠。最后我们拿到比银行预估还低的房屋保险(一年约$900),同时车险也降低了。保险公司会把资料交给银行,不需要我们插手。
7.终止买房合同条约
所谓“Contingency”,即继续履行合同的先决条件。如果这些条件没有满足,则买方或者卖方可以无责任中止合同。
一些常见的 “Contingency” 条款有:
· Appraisal Contingency:如果银行给房屋的估价(Appraisal)低于成交价格,可能导致贷款额度降低,这时:卖家可以降低成交价格;或者买家可以另外筹措额外的资金补齐缺口;如果无法协商解决则买家可以中止合同,并且不构成违约、可以拿回自己的定金(Earnest Money)。
· Financing (Mortgage) Contingency:前面解释了,银行的 Pre-Approval Letter 并不100%准确,如果银行最后实际批准的额度低于预期,或者不管因为什么原因拒绝了买家的贷款申请,买家也可以选择中止合同。
· Inspection Contingency:在房屋检查过程中发现问题,买家可以要求卖家修复。如果双方无法达成一致,可以无责任中止合同。
·Cost of Repair Contingency:这一条通常附加在 Inspection Contingency 中。如果是二手房,Inspection 多少会发现一些问题,如果维修预估的费用高于某个数字(比如房价的2%),买家可以中止合同。
·House Sale Contingency:如果你看中了一套房子想签合同,但是又需要卖掉自己现在的住房才有钱换房,可以和卖家协商加入这一条款,如果在约定日期之前自己的房子没卖出去,你可以无责任中止买房合同。
·Kick-Out Clause:上面的 House Sale Contingency 保护的是换房的买家,这一条款则是在同样的情形中保护卖家。假设 A 现住房子 X,他签了合同从 B 手中买房子 Y,但是如果1个月之内卖不掉自己的房子 X,则 A 可以中止买房子 Y 的合同。卖家 B 为了保障自己的利益,可以在和 A 签订合同之后继续让人看房,如果有另外的买家 C 出价,则 B 可以给 A 一段时间考虑(比如说72小时)。如果 B 在 72 小时之内移除 House Sale Contingency,则 B 还是把房子卖给 A,否则 B 可以选择中止合同并把房子卖给 C,不构成违约。
·HOA/Condo Document Contingency:如果房子有 HOA,签订合同之后卖家需要向买家提供相关的文件(HOA Document)。买家看了这些文件之后可以选择中止合同。这一点对于公寓交易来说较为常见;就算 Unit 本身很漂亮,但是整栋公寓的财务或管理有问题,比如说维修预算入不敷出,未来 HOA 费用可能会大涨,那么卖家很可能会打退堂鼓。
·Attorney Approval Contingency:买家选择由律师检阅房产相关文件(如上面提到的 HOA/Condo Document,如律师不同意则可中止合同。
·Approval/Compliance/Survey Contingency:某些房子(如 Co-Ops 公寓)的交易可能需要第三方批准(如公寓管委会);如果买家置业有特殊的用途(如用于经商)、或者房屋最近更改了结构、添加了 Driveway、新漆了外墙、做了 Remodeling,买家可能需要确保这些新的用途、结构、变化等符合 HOA 及该区域的规范,没有违法。这些都可以作为 Contingency 条款。
·Insurance Contingency:如果房子处于洪水、飓风、地震等自然灾害活跃的区域,买家可能需要确保该房屋买得了保险。如果无法买到房屋保险,则买家可以选择中止交易。


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作者:淘气小白
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来源:北美省钱快报
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看了下Redfin卖了$32万4百,比我们哥伦布房价便宜太多了!
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不错 留着了 辛苦lz
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太实用了谢谢楼主
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这房子在洛杉矶的话最少一百万 ...
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太详细了,学习了
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太用心了,收藏了。
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