旧金山买Condo (New Construction)需要注意的问题

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近几年旧金山的New Construction Condo市场买卖疯狂，我简单提几点买新房公寓需要注意的问题(开发商和对方的销售人员是不会主动提供这些信息的)。


1) 律师： 买新房，我建议一定要请一个律师，而且相对买二手房而言，买新房我一般建议客户请一个更有经验的房产交易律师。New Construction Condo很显著的一个特点就是合同有时候长达200页，请务必请律师审核。 有些开发商是不会把所有信息全部列举在新房合同里面，比如HOA规定条例，是否有出租限制（Rental Cap), 近期售卖价格限制，宠物限制，交房前开发商是否提供占用证（影响贷款），是否允许贷款附带条件（Financial Contingency），是否允许房价估值附带条件（Appraisal Contingency）。有些买家认为合同上的条例不可以修改，但事实上，所有条款都是可以经由律师协商。在很多情况下，房地产开发商是在双方合同签署完毕以后，才陆续提供其他文件（HOA Disclosures)，但是更直接更有效，对买家最有利的做法是，根据自身投资要求和目的，先审核Disclosures(经纪人可以直接找开发商要求)，再做买卖决定。

2) 贷款：如果是现金买家，可以忽略这一点。一般或多或少贷款过程中都会出现多个需要解决的问题。旧金山这边的新楼，大多数新房房地产合同不包含贷款附带条件（Financial Contingency)和房价估值附带条件（Appraisal Contingency）。这会直接给买家增加房地产交易的风险性。简单来说，一般传统二手房交易，如果因为房地产估值比买家房产合同定价低的话，合同价格会重新被协商，一般卖家会同意降价到房地产估值价格，或者至少降低一部分价格。因为卖家知道，如果房地产估值较低，就算不和现有买家交易，换下一个买家，还是会遇到同样的贷款问题，导致房子很难卖出。就算卖家坚决不同意降价，因为合同有房价估值附带条件（Appraisal Contingency）来保护买家，买家可以选择退出交易并且拿回全额的定金。 但是新房公寓的合同如果开发商不同意降价（一般来说开发商比较难协商），因为新房合同不带房价估值附带条件（Appraisal Contingency），买家不受保护，如果买家选择退出交易，可能会损失所有的定金。另外谈谈贷款附带条件（Financial Contingency)， 传统二手房交易，有这一条合同规定来保护买家，如果买家不能顺利拿到贷款，买家可以选择退出交易拿回全额定金，但是新房交易中（没有贷款附带条件），如果买家因为某些原因拿不了贷款，那么退出交易意味着买家可能会损失所有定金甚至更多。

3）隐藏费用：这一条比想象的要更常见，一定要留意合同中提到的Closing Dues，因为合同很长，所以很容易被人忽略，我见过的合同，有些是按阶段性收费，非常的不合理。

4）开发商：选新楼，还有一点很重要。看开发商的背景和工作经验。旧金山有些贷款商不太愿意贷给买Condo的买家，为什么？因为目前来说有问题的公寓楼不少（比如Millenium Tower），有Pending litigation(开发商被居民或HOA管理部门诉讼），这会直接影响整栋楼的售卖。开发商如果在房地产行业经验不足，名声和信誉不好，那绝对不要买同个开发商的楼。提前做好调查和研究。







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Hello懒人汽车 发表于 2018-7-19 09:41
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