Zestimate - Zillow 为什么尤其的不准

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A情况： 你好，我去年买的房子今年看Zestmate, 已经涨了30%了，是不是可以卖掉了？
B情况： Hello, 我觉得我们下Offer 可以再低一些，我看Zillow Zestmate, 这个房子应该值$$$钱
C 情况： 大姐，我觉得我们List 这个房子可以到$5,000,000, 我看Zestimate, 差不多。


A， B， C统一解决方法：不要看Zillow Zestimate （基本上来说Zestimate和实际成交数据相差30%，也就是说完全不准确）


首先Zillow不可否定是买房卖房了解市场数据和房源很好的工具之一，但是千万不要以为Zillow 内部房价算法Formula 是准确的。而且我认为在未来的10年，即使在AI/ MACHINE LEARNING 发展迅速的情况下，都极少有可能会发明一个比较准确的房价估算公式。为什么？





我举例说明为什么Zestimate这种快速统一简单的计算方法，无法适应多变的房地产行业，无法提供可靠的房地产估算数据。：


1）房地产行业，尤其是Residential Real Estate Industry 受主观人为因素
Due to fair housing laws, 房主在挑选Offer 的时候不可以在种族，家庭状态，性取向等方面上歧视买方， 但是主观因素，尽管我们不想承认，仍然很大程度上取决了成交价格。比如房主认识买方，比如房主的房地产经纪人和买方房地产经纪人关系好，比如房主认为买方提交Offer准备的letter更加动人，又或者房主在open house 上见过买方，并且有良好的印象。或者，房主不想Short sale, 想赶快卖出，各种各样的主观因素，决定了房地产交易价格的多变性。


2） 每个房地产即使再相似，也有所不同，不可以统一计算
比如：同一个Condo building , same floor plan, same direction , same square footage, same floor level, 但是unit A 房主经常出差，要求只有他在家的时候才能Show to prospective buyers. 这会大大影响房屋卖出价格。

又比如： 两个差不多的Singly family homes, home A 把地下室改装成了室内篮球场，home B 打通了墙，把次卧扩大了面积，两种情况下所花设计装修费用假设一样，为什么home B可以卖得高很多价钱，这是因为市场对home B需求更大，而对Home A 的改造不感冒。而且不同时段的市场需求也是在不停改变的。


3）房地产购买方式
是用Bitcoins? 是用1031 EXCHANGE? 是用 Cash? 是用贷款？
目前如果单看房地产数据，这些信息你是不可能得知的，是保密的，既然Zillow连这些数据都不知道，那要如何相应调节计算方法和公式。


4）购买房地产用意
用来升值投资？ 用来自住？ 用Deprecition 来减税？ 用来出租？离婚？
买方卖方买卖用意也会很大程度上影响交易价格，比如如果有一个房地产数据，让你觉得不可思议，那估计实际交易当中也有不可思议之处，没有调查清楚之前，这个数据是不可以用来计算和估价的。


5）其他因素。




具体情况具体分析， Zillow 想用这种以偏概全的方式来统一房地产行业价值估算，是不现实的，也是很不负责任的。误导大众。









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