三步教你成为买房专家——湾区选房经验谈

湾区福利君

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经纪人Wen：


Wen毕业于北京大学光华管理学院，现就职于全美最大的房地产公司Keller Williams，是一位服务旧金山湾区/硅谷社区的资深地产经纪人（CalBre #02052632）。

Wen曾在凤凰卫视工作多年，负责大型活动的商务合作，拥有高超的谈判技巧和应变能力。Wen专业、敬业、真诚，并在湾区有丰富的装修、建房经验。在您买房子的过程中，Wen不仅拥有职业经纪人的专业全面的房产知识，更重要的是在帮您选择房子时，就像为自己选择房子一样，全心全意。

这是一封来自Wen的客户的感谢信。Wen帮助客户在预算内买到了这个城市最好地段的房子。在买这套房子之前，客户看上了几套房子，但是有的房子地基有问题，有的房子位置（风水）不好，Wen为客户详细解释了房子的disclosure，分析了房子的利弊，并劝说客户再耐心等待，最终为客户买到他们的Dream House。


图片文字：
Dear Wen,
Thank you for helping us find this perfect home! We appreciate and enjoyed that you looked so many houses with us, and helped us make our decision.I see that you have an very good eye for excellent houses, and you're an expert on house value appraisal. I felt that I saved a lot of money on buying this house. You consider for us, and on every house search you gave us best options and useful information ( school rate, commute time, safety etc.), which saved us a lot of time.
Your constant positive energy, your brilliant sense of market, all combined you as an great real estate agent with big potential!
We appreciate all of your time spent for helping us purchase our first home in California.

三步教你成为买房专家——湾区选房经验谈

对我们来说，房产可能是人生中所拥有的最贵重的投入和资产，不仅仅是为了居住和投资，更重要的是它是我们的“家”，承载着与家人的温馨回忆。

据调查数据统计，80%的买家在购置房产时（尤其是第一套房产），对于房子的很多基础认知处于小白阶段。能不能买到好房子，几乎完全依赖于经纪人的责任心和经验。



所以，在这里分享三个基本的选房经验给新手买家。

第一步 做预算

分析自己的家庭财务状况。

如果您现金充足，打算全现金买房，那么先恭喜您，您和与您同样预算的买房小伙伴们比，领先了一步。

贷款小伙伴也别气馁，买房路程漫长，赢在起跑线不代表先到达终点，Wen就遇到过卖家因为我们情真意切的买家陈述信而被打动。

如果是贷款，请至少拿到一个银行的pre-approval。这就是银行给你出示的初步贷款证明，有了这份证明，在看到心仪的房子之后，就可以请房产经纪去递Offer了。需要注意的是，这只是一个初步的文件，并不代表你买房的时候也是这个贷款利率和额度。


Pre-approval可以多找几家银行的loan agent咨询，市场上通常房子close时间是30天，进入合同后给你做贷款的时间很短，所以在买房前有空时多积累几个loan agent的联系方式，千万别“人到用时方恨少”。



小贴士：

如果想递Offer时更有竞争力，最好能拿到银行做的underwriter approval，什么意思呢？简单来说，别人需要30天完成的交易，你只需要2周（现金买家通常1周），在递Offer时，因为交易时间短，具有一定的优势。

如果卖家接受了你的Offer，恭喜你，这时你需要尽快确定银行（如果没有underwriter approval）。抓紧时间多联系几家银行，或许A家的利率低，B家的贷款金额高，怎么办呢？让B家去match A家的利率，这样你就可以拿到最低利率和最高的贷款额度了。记得问银行No Point & No Fee的利率。

买房之前，通常2-3个月内不要有大笔的金额入账，否则银行会询问这笔钱的来源，有些银行让你出示Gift Letter，有些银行则需要查转账人的收入。所以，尽量早做准备。

说明：以上关于贷款内容都是个人经验累积，具体内容请咨询专业的贷款经纪。



第二步 选区域

湾区那么大，先选好目标区域，会让你事半功倍。

首选，考虑对学区的要求。孩子的教育也是家庭的大事，可以根据家庭具体情况：例如是否有孩子，有几个孩子，孩子的年龄等综合考虑，从而选择合适的学区。

其次，考虑日常交通。湾区有些地方的大塞车和北京已经有一拼了，所以买房子尽量选交通方便的地方。更简单的说就是离公司近，除了离现在的公司近，还要考虑最近几年是否有跳槽的打算，未来目标公司的地址。




基本上，预算、学校、交通都考虑清楚，就能锁定几个区域了。

那么，还有什么样位置的房子尽量避免呢？

紧挨着Cal train、高速公路、机场，噪音会比较大。

挨着高压线的房子，会影响这个房子的再售价值。

门口就是大马路的房子，通常对有小宝宝的家庭不够安全。

尽量避免路冲，也叫路煞，风水上说不吉利。

不要在学校门口，早晚接送时会比较嘈杂。

即使你对湾区的各种地段都很熟悉，但是请一定咨询专业的房产经纪。专业人做专业事，哪里有垃圾场或许大家都知道，可是高压线的分布、flooding zone，地下废弃物填埋等，估计少有人比房产经纪熟了。


再送你们几个“名词解释”：

垃圾场——Newby Island垃圾处理掩埋场，靠近880的位置。在237和880公路附近会闻到。夏天这个味道更恶劣一些，不过臭味影响区域和风向也有关系。



Superfund Sites——Superfund是美国联邦政府设计的超级基金，以资助对曾经被有害废物污染过区域的净化处理。硅谷地区的Superfund Site多分布在101附近，不过政府对此处的新楼盘开发管制非常严格，一般都需要几年的处理才能盖新房。

Flood Zone——FEMA（美国联邦紧急事务管理局）专门成立的美国洪水保险计划，洪水概率大于1%的地区，就属于Flood Zone。如果你的房子在Flood Zone，你需要买洪水保险。

地震带和液化区——如图，整个西海岸是地震带，哪里都有发生地震的可能。土壤液化（Soil liquefaction）指土壤因外力作用，造成土壤颗粒间的有效应力下降为零而呈现如液态的状况。严重的液化发生时，土壤失去支撑力，造成地基下陷房屋倾斜等。大多数情况，这个外力往往就是地震。



小贴士

买房的朋友肯定经常听到这句话——“买房就是location，location，location”，这个到底是什么意思呢？那就是宁愿买好地段的破房子，不要买差地段的好房子。

很多买家在看房子的时候容易被房子本身所吸引，例如漂亮的装修，高高的天花板，高大上的电器等等。直到住进去后才发现，为什么经常能闻到臭味？为什么在家里总能听见飞机的轰鸣声？

好地段的破房子，你买来会相对便宜一点，但是一旦装修或者重建，价值就蹭蹭的往上飙。但是烂地段的好房子，则会受限于周边的房价。


第三步 看房

第一次买房的话，建议先做好前面两步的准备工作，再给自己安排一个比较密集的看房期，不用太长，一个月，每周看五套房子左右。你会发现，越看越知道自己的目标。要是实在没时间，那就找个靠谱的经验丰富的经纪来帮你。但是，买房很多时候是比较个性化的，每个人的需求、喜好和生活习惯都不同，而且毕竟是你自己住在里面，这么大个决策，请一定一定多花些时间！

Wen到目前为止少说也看过好几百套房子，也曾经装修、新建过房子，这不仅仅是对一个房产经纪的职业要求，更重要的是对房子的热爱。就让我来告诉你，看房时你都应该注意哪些问题。


周围环境

远处来看，房子周围方圆一英里都是什么建筑，工厂？写字楼？民宅？超市？公园？当你住在这里时，这些附近的设施可能对你日常生活有影响。我每次陪客户看完房子，都会在房子周边转一圈。

近处来看，房子所处街区的位置，如果离高速很近，除了白天听听噪音，建议晚上也去听听，因为对你的影响通常是夜深人静你要入睡时。如果遇到了路冲的房子，可以考虑从风水方面把它改善一下。

户型（Floor plan）

对于Townhouse和Condo来说，Floor plan可改动的空间非常有限，所以买房前要想好是不是对自己的家庭适用。


对于Single family home来说，先看房子内部的结构是否满足硬性指标（例如几个卧室几个洗手间），还有卧室的朝向、隐私性，内部空间分布是否合理等。另外，对于Single family home，由于地块可能比较大，房子本身具有一定的可塑空间。所以还应关注现在房子居于院子的什么位置，前后左右的空间，是否有未来改建扩建的可能性。


内部装修


有时候，在open house那，一打开门，是不是有“哇”的感觉，仿佛已经看到了自己的Dream House。

先别急着惊叹，打开橱柜看看里面，或许刷着漂亮的新漆里面还是又脏又旧的隔板；华丽的地毯下面，或许是咯吱咯吱的地板。所以，一定要多走走多看看，不要被一些表面的装饰迷惑住。



有了上述经验保驾护航，相信你一定能选中自己的Dream House。接下来就是递Offer，看各种Disclosure文件了，交给你的经纪人帮你吧。


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• 买房： 量身定制礼物，如Dyson吸尘器，扫地机器人，高端厨房电器，Iphone X等。
• 卖房：免费专业公司Staging （价值几千元）。
• 有效期至2018年5月31日
  

• 经纪人联系微信：wenzhaoca
• 联系邮箱：wenzhaoca@gmail.com
  

经纪人Wen：

Wen毕业于北京大学光华管理学院，现就职于全美最大的房地产公司Keller Williams，是一位服务旧金山湾区/硅谷社区的资深地产经纪人（CalBre #02052632）。

Wen曾在凤凰卫视工作多年，负责大型活动的商务合作，拥有高超的谈判技巧和应变能力。Wen专业、敬业、真诚，并在湾区有丰富的装修、建房经验。在您买房子的过程中，Wen不仅拥有职业经纪人的专业全面的房产知识，更重要的是在帮您选择房子时，就像为自己选择房子一样，全心全意。

这是一封来自Wen的客户的感谢信。Wen帮助客户在预算内买到了这个城市最好地段的房子。在买这套房子之前，客户看上了几套房子，但是有的房子地基有问题，有的房子位置（风水）不好，Wen为客户详细解释了房子的disclosure，分析了房子的利弊，并劝说客户再耐心等待，最终为客户买到他们的Dream House。

三步教你成为买房专家——湾区选房经验谈

对我们来说，房产可能是人生中所拥有的最贵重的投入和资产，不仅仅是为了居住和投资，更重要的是它是我们的“家”，承载着与家人的温馨回忆。

据调查数据统计，80%的买家在购置房产时（尤其是第一套房产），对于房子的很多基础认知处于小白阶段。能不能买到好房子，几乎完全依赖于经纪人的责任心和经验。




所以，在这里分享三个基本的选房经验给新手买家。

第一步 做预算

分析自己的家庭财务状况。

如果您现金充足，打算全现金买房，那么先恭喜您，您和与您同样预算的买房小伙伴们比，领先了一步。

贷款小伙伴也别气馁，买房路程漫长，赢在起跑线不代表先到达终点，Wen就遇到过卖家因为我们情真意切的买家陈述信而被打动。

如果是贷款，请至少拿到一个银行的pre-approval。这就是银行给你出示的初步贷款证明，有了这份证明，在看到心仪的房子之后，就可以请房产经纪去递Offer了。需要注意的是，这只是一个初步的文件，并不代表你买房的时候也是这个贷款利率和额度。

Pre-approval可以多找几家银行的loan agent咨询，市场上通常房子close时间是30天，进入合同后给你做贷款的时间很短，所以在买房前有空时多积累几个loan agent的联系方式，千万别“人到用时方恨少”。



小贴士：

如果想递Offer时更有竞争力，最好能拿到银行做的underwriter approval，什么意思呢？简单来说，别人需要30天完成的交易，你只需要2周（现金买家通常1周），在递Offer时，因为交易时间短，具有一定的优势。

如果卖家接受了你的Offer，恭喜你，这时你需要尽快确定银行（如果没有underwriter approval）。抓紧时间多联系几家银行，或许A家的利率低，B家的贷款金额高，怎么办呢？让B家去match A家的利率，这样你就可以拿到最低利率和最高的贷款额度了。记得问银行No Point & No Fee的利率。

买房之前，通常2-3个月内不要有大笔的金额入账，否则银行会询问这笔钱的来源，有些银行让你出示Gift Letter，有些银行则需要查转账人的收入。所以，尽量早做准备。

说明：以上关于贷款内容都是个人经验累积，具体内容请咨询专业的贷款经纪。



第二步 选区域

湾区那么大，先选好目标区域，会让你事半功倍。

首选，考虑对学区的要求。孩子的教育也是家庭的大事，可以根据家庭具体情况：例如是否有孩子，有几个孩子，孩子的年龄等综合考虑，从而选择合适的学区。

其次，考虑日常交通。湾区有些地方的大塞车和北京已经有一拼了，所以买房子尽量选交通方便的地方。更简单的说就是离公司近，除了离现在的公司近，还要考虑最近几年是否有跳槽的打算，未来目标公司的地址。




基本上，预算、学校、交通都考虑清楚，就能锁定几个区域了。


那么，还有什么样位置的房子尽量避免呢？

紧挨着Cal train、高速公路、机场，噪音会比较大。

挨着高压线的房子，会影响这个房子的再售价值。

门口就是大马路的房子，通常对有小宝宝的家庭不够安全。

尽量避免路冲，也叫路煞，风水上说不吉利。

不要在学校门口，早晚接送时会比较嘈杂。

即使你对湾区的各种地段都很熟悉，但是请一定咨询专业的房产经纪。专业人做专业事，哪里有垃圾场或许大家都知道，可是高压线的分布、flooding zone，地下废弃物填埋等，估计少有人比房产经纪熟了。

再送你们几个“名词解释”：

垃圾场——Newby Island垃圾处理掩埋场，靠近880的位置。在237和880公路附近会闻到。夏天这个味道更恶劣一些，不过臭味影响区域和风向也有关系。




Superfund Sites——Superfund是美国联邦政府设计的超级基金，以资助对曾经被有害废物污染过区域的净化处理。硅谷地区的Superfund Site多分布在101附近，不过政府对此处的新楼盘开发管制非常严格，一般都需要几年的处理才能盖新房。

Flood Zone——FEMA（美国联邦紧急事务管理局）专门成立的美国洪水保险计划，洪水概率大于1%的地区，就属于Flood Zone。如果你的房子在Flood Zone，你需要买洪水保险。

地震带和液化区——如图，整个西海岸是地震带，哪里都有发生地震的可能。土壤液化（Soil liquefaction）指土壤因外力作用，造成土壤颗粒间的有效应力下降为零而呈现如液态的状况。严重的液化发生时，土壤失去支撑力，造成地基下陷房屋倾斜等。大多数情况，这个外力往往就是地震。



小贴士

买房的朋友肯定经常听到这句话——“买房就是location，location，location”，这个到底是什么意思呢？那就是宁愿买好地段的破房子，不要买差地段的好房子。

很多买家在看房子的时候容易被房子本身所吸引，例如漂亮的装修，高高的天花板，高大上的电器等等。直到住进去后才发现，为什么经常能闻到臭味？为什么在家里总能听见飞机的轰鸣声？

好地段的破房子，你买来会相对便宜一点，但是一旦装修或者重建，价值就蹭蹭的往上飙。但是烂地段的好房子，则会受限于周边的房价。


第三步 看房

第一次买房的话，建议先做好前面两步的准备工作，再给自己安排一个比较密集的看房期，不用太长，一个月，每周看五套房子左右。你会发现，越看越知道自己的目标。要是实在没时间，那就找个靠谱的经验丰富的经纪来帮你。但是，买房很多时候是比较个性化的，每个人的需求、喜好和生活习惯都不同，而且毕竟是你自己住在里面，这么大个决策，请一定一定多花些时间！

Wen到目前为止少说也看过好几百套房子，也曾经装修、新建过房子，这不仅仅是对一个房产经纪的职业要求，更重要的是对房子的热爱。就让我来告诉你，看房时你都应该注意哪些问题。

周围环境

远处来看，房子周围方圆一英里都是什么建筑，工厂？写字楼？民宅？超市？公园？当你住在这里时，这些附近的设施可能对你日常生活有影响。我每次陪客户看完房子，都会在房子周边转一圈。

近处来看，房子所处街区的位置，如果离高速很近，除了白天听听噪音，建议晚上也去听听，因为对你的影响通常是夜深人静你要入睡时。如果遇到了路冲的房子，可以考虑从风水方面把它改善一下。

户型（Floor plan）

对于Townhouse和Condo来说，Floor plan可改动的空间非常有限，所以买房前要想好是不是对自己的家庭适用。


对于Single family home来说，先看房子内部的结构是否满足硬性指标（例如几个卧室几个洗手间），还有卧室的朝向、隐私性，内部空间分布是否合理等。另外，对于Single family home，由于地块可能比较大，房子本身具有一定的可塑空间。所以还应关注现在房子居于院子的什么位置，前后左右的空间，是否有未来改建扩建的可能性。


内部装修


有时候，在open house那，一打开门，是不是有“哇”的感觉，仿佛已经看到了自己的Dream House。

先别急着惊叹，打开橱柜看看里面，或许刷着漂亮的新漆里面还是又脏又旧的隔板；华丽的地毯下面，或许是咯吱咯吱的地板。所以，一定要多走走多看看，不要被一些表面的装饰迷惑住。




有了上述经验保驾护航，相信你一定能选中自己的Dream House。接下来就是递Offer，看各种Disclosure文件了，交给你的经纪人帮你吧。

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